Tasse e imposte sulla proprietà in Thailandia: guida completa per investitori stranieri 2026

Nel gennaio 2026, un acquirente straniero ha completato l'acquisto di un condominio a Phuket del valore di 12 milioni di baht. Al momento della registrazione ha pagato 240.000 baht solo di transfer fee, più altri 600.000 baht tra imposta di bollo e ritenuta alla fonte del venditore. In totale, quasi il 7% in più rispetto al prezzo concordato. Nessuno lo aveva informato di questi costi prima del giorno della firma.

Il sistema fiscale tailandese non è oscuro: tutte le imposte sono codificate nel Revenue Code e nel Land Code, pubblicamente accessibili sul sito del Revenue Department. Il problema è strutturale — alcune imposte gravano formalmente sul venditore, altre sull'acquirente, ma in pratica tutto dipende dalla negoziazione. Senza una comprensione chiara della struttura fiscale, un investitore internazionale rischia di pagare centinaia di migliaia di baht in più rispetto al necessario.

Questa guida analizza in dettaglio ogni imposta e ogni onere che può emergere nelle fasi di acquisto, possesso e vendita di un immobile in Thailandia per un acquirente straniero.

Risposta rapida

• Transfer fee — 2% del valore catastale stimato dal Land Department
• Imposta di bollo (Stamp Duty) — 0,5% del valore catastale o contrattuale (si applica il maggiore), per immobili detenuti da più di 5 anni
• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% del valore catastale o contrattuale (si applica il maggiore), se il venditore detiene l'immobile da meno di 5 anni; sostituisce l'imposta di bollo
• Withholding Tax (ritenuta alla fonte) — scala progressiva da 0% a 35% per le persone fisiche, 1% per le società
• Imposta sul reddito da locazione — scala progressiva 0–35% sul reddito netto, dichiarazione annuale obbligatoria
• Land and Building Tax (imposta su terreno e immobile) — da 0,01% a 0,3% secondo l'utilizzo
• Common Area Fee — non è un'imposta, ma un costo mensile obbligatorio nei condomini, pari a 40–120 baht/mq

Scenari e opzioni

Acquisto di un condominio nuovo dal costruttore

Quando si acquista direttamente dal developer, il transfer fee del 2% viene generalmente suddiviso a metà: 1% a carico dell'acquirente, 1% a carico del costruttore. È la prassi standard a Phuket e Bangkok, ma si tratta di una condizione contrattuale, non di un obbligo di legge. Alcuni developer si accollano l'intera spesa come incentivo commerciale; altri la trasferiscono integralmente sull'acquirente.

Cosa verificare: la sezione 'Tasse e Oneri' nel contratto di compravendita. Se assente, esigerne l'inserimento prima di versare qualsiasi caparra.

La Withholding Tax per le società developer è pari all'1% del valore catastale o contrattuale. L'SBT al 3,3% si applica sempre, poiché il developer vende nell'ambito di un'attività commerciale continuativa. Entrambe le imposte gravano formalmente sul venditore.

Acquisto sul mercato secondario da privato

Lo scenario cambia significativamente. Se il venditore privato ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni, si applica l'SBT al 3,3%. Se il periodo di detenzione supera i 5 anni, si applica invece l'imposta di bollo allo 0,5%. La ritenuta alla fonte segue la scala progressiva e dipende dal valore catastale e dagli anni di possesso.

Sul mercato secondario il transfer fee del 2% viene spesso diviso 50/50, ma rimane oggetto di negoziazione. In mercati surriscaldati, il venditore può insistere per trasferirlo integralmente all'acquirente.

Checklist pre-acquisto sul mercato secondario:

• Richiedere la valutazione catastale al Land Office (solitamente inferiore al prezzo di mercato del 20–40%)
• Verificare la data di registrazione della proprietà del venditore (determina l'applicazione di SBT o Stamp Duty)
• Fissare la ripartizione delle imposte nel contratto preliminare
• Verificare l'assenza di ipoteche e gravami sull'immobile

Possesso e locazione dell'immobile

I proventi da locazione sono soggetti all'imposta sul reddito in Thailandia. Per i residenti fiscali (presenza superiore a 180 giorni l'anno) si applica la scala progressiva da 0% a 35%. I primi 150.000 baht di reddito sono esenti. Le aliquote successive sono:

• 150.001–300.000 baht — 5%
• 300.001–500.000 baht — 10%
• 500.001–750.000 baht — 15%
• 750.001–1.000.000 baht — 20%
• 1.000.001–2.000.000 baht — 25%
• 2.000.001–5.000.000 baht — 30%
• Oltre 5.000.000 baht — 35%

Per i non residenti, l'aliquota è fissa al 15% sul reddito percepito o trasferito in Thailandia.

Molti paesi hanno stipulato accordi contro la doppia imposizione con la Thailandia. In base a questi trattati, le imposte pagate in Thailandia possono essere detratte nel paese di residenza fiscale dell'investitore. È comunque necessario dichiarare il reddito in entrambe le giurisdizioni.

Vendita dell'immobile

Al momento della vendita si applicano gli stessi oneri: transfer fee 2%, SBT 3,3% o Stamp Duty 0,5%, e la ritenuta alla fonte. Per un venditore persona fisica, il calcolo della Withholding Tax è più articolato: il valore catastale viene diviso per gli anni di possesso, si applica la scala progressiva, quindi il risultato viene moltiplicato per il numero di anni.

Esempio pratico: vendita di un appartamento con valore catastale di 8 milioni di baht dopo 3 anni di possesso. Reddito annuo figurativo: 8.000.000 / 3 = 2.666.667 baht. Imposta calcolata su questa cifra: circa 293.000 baht. Moltiplicata per 3 anni = 879.000 baht di Withholding Tax totale.

Rischi principali ed errori

1. Non fissare la ripartizione delle imposte nel contratto. È l'errore più comune. Un accordo verbale '50/50' non ha alcun valore legale. Il giorno della registrazione al Land Office si può essere messi di fronte a un ultimatum: pagate tutto o la transazione salta.

2. Confondere valore contrattuale e valore catastale. Il Land Office utilizza la propria stima. Se il prezzo di mercato è aumentato ma la valutazione catastale no, le imposte risulteranno inferiori. Tuttavia, per SBT e Stamp Duty si applica sempre il valore più alto tra i due.

3. Non includere la Withholding Tax nel calcolo della redditività. Quando si acquista da un privato con breve periodo di possesso, la ritenuta alla fonte del venditore può raggiungere il 15–25% del valore catastale. Il venditore tenderà a incorporare questa spesa nel prezzo richiesto.

4. Ignorare l'imposta sul reddito da locazione. Molti proprietari stranieri a Phuket affittano tramite società di gestione senza presentare dichiarazione dei redditi. Dal 2024 il Revenue Department ha intensificato i controlli sui redditi dei non residenti. La sanzione per omessa dichiarazione può raggiungere il 200% dell'imposta dovuta.

5. Dimenticare la Land and Building Tax. Introdotta nel 2020, per immobili residenziali con valore fino a 50 milioni di baht l'aliquota è dello 0,02%. L'importo è modesto, ma il mancato pagamento comporta sanzioni e può bloccare future transazioni di vendita.

6. Non verificare il periodo di possesso quinquennale. La differenza tra SBT (3,3%) e Stamp Duty (0,5%) è rilevante. Su un immobile da 10 milioni di baht, questo equivale a un risparmio di 280.000 baht se il venditore ha detenuto la proprietà per più di 5 anni.

FAQ

Quanto è il transfer fee per l'acquisto di immobili in Thailandia?

Il transfer fee è pari al 2% del valore catastale stimato dal Land Office. Il valore catastale è generalmente inferiore al prezzo di mercato del 20–40%.

Chi paga il transfer fee — acquirente o venditore?

Per legge il transfer fee è a carico dell'acquirente. Nella pratica, quando si acquista dal developer, la spesa è spesso divisa 50/50. La ripartizione deve essere indicata esplicitamente nel contratto di compravendita.

Quali imposte paga uno straniero acquistando un condominio a Phuket?

L'onere principale per l'acquirente è il transfer fee del 2% (o la sua quota in base all'accordo contrattuale). SBT, Stamp Duty e Withholding Tax gravano formalmente sul venditore, ma possono essere trasferiti all'acquirente per contratto.

È obbligatorio pagare l'imposta sui redditi da locazione in Thailandia?

Sì. I redditi da locazione sono soggetti all'imposta sul reddito. Per i non residenti l'aliquota è del 15% sul reddito percepito o trasferito in Thailandia. Per i residenti si applica la scala progressiva 0–35%.

Come funziona la Specific Business Tax e quando si applica?

L'SBT è un'imposta del 3,3% calcolata sul valore catastale o contrattuale (si applica il maggiore). Si applica quando il venditore ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni. I developer-società la pagano sempre, indipendentemente dalla durata del possesso.

Si può ridurre l'imposta sulla vendita di un immobile?

Sì. Il metodo principale è detenere l'immobile per più di 5 anni. Questo riduce l'SBT (3,3%) alla sola imposta di bollo (0,5%) e abbassa significativamente la Withholding Tax grazie alla formula di calcolo basata sulla divisione per gli anni di possesso.

Qual è la Land and Building Tax in Thailandia nel 2026?

Per gli immobili residenziali con valore fino a 50 milioni di baht l'aliquota è dello 0,02% annuo. Per gli immobili commerciali fino allo 0,3%. Per i terreni incolti l'aliquota aumenta ogni 3 anni di mancato utilizzo.

Quali sono i costi totali per l'acquisto di un condominio da 10 milioni di baht?

Se si acquista dal developer con ripartizione 50/50, la quota di transfer fee a carico dell'acquirente è circa 100.000 baht (1% del valore catastale stimato). Sul mercato secondario, con transfer fee integralmente a carico dell'acquirente, la cifra sale a circa 200.000 baht. L'importo esatto dipende dalla valutazione del Land Office.

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Tabella comparativa delle imposte sulla proprietà in Thailandia

Una pianificazione fiscale accurata prima dell'acquisto di un immobile in Thailandia può far risparmiare dal 3% al 7% del valore dell'immobile. Il principio fondamentale è semplice: definire per iscritto tutte le condizioni fiscali prima di versare la caparra e calcolare il costo totale di proprietà includendo le imposte annuali e gli obblighi dichiarativi.

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