Transfer Fee en Thaïlande : 7 taxes à connaître avant d'acheter un bien immobilier en 2026

En janvier 2026, un acheteur étranger a acquis un appartement à Phuket pour 12 millions de bahts. Le jour de la signature au Land Office, il a découvert une facture inattendue : 240 000 bahts de transfer fee, plus 600 000 bahts supplémentaires en stamp duty et retenue à la source. Soit près de 7 % du prix d'achat en frais annexes — une somme qu'il n'avait pas anticipée.

La Thaïlande ne dissimule pas ses taxes. Elles sont codifiées dans le Revenue Code et le Land Code, consultables sur le site du Revenue Department. Mais le système est conçu de telle sorte que certains frais incombent formellement au vendeur, d'autres à l'acheteur, et qu'en pratique tout se négocie. Sans une compréhension claire de cette structure, un investisseur étranger peut facilement payer des centaines de milliers de bahts de trop.

Cet article passe en revue chaque taxe et frais applicables lors de l'achat, de la détention et de la revente d'un bien immobilier en Thaïlande pour un acquéreur international.

Réponse rapide

• Transfer fee — 2 % de la valeur estimée par le Land Office
• Stamp Duty (droit de timbre) — 0,5 % de la valeur estimée ou du prix contractuel (le plus élevé des deux), applicable si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
• Specific Business Tax (SBT) — 3,3 % de la valeur estimée ou du prix contractuel (le plus élevé), applicable si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans — remplace le stamp duty
• Withholding Tax (retenue à la source) — de 0 % à 35 % selon un barème progressif pour les particuliers, 1 % pour les personnes morales
• Impôt sur les revenus locatifs — barème progressif 0–35 % sur le revenu net, déclaration annuelle obligatoire
• Taxe foncière — de 0,01 % à 0,3 % selon l'usage du bien
• Charges de copropriété — non une taxe, mais une obligation mensuelle de 40 à 120 bahts/m² dans les condominiums

Scénarios et options

Achat d'un condominium neuf auprès d'un promoteur

Lors d'un achat en VEFA, le transfer fee de 2 % est généralement partagé à parts égales : 1 % à la charge de l'acheteur, 1 % à la charge du promoteur. C'est la pratique courante à Phuket et à Bangkok. Mais il s'agit d'une clause contractuelle, non d'une obligation légale. Certains promoteurs prennent l'intégralité des frais à leur charge dans le cadre d'une offre commerciale ; d'autres les transfèrent entièrement à l'acheteur.

À vérifier impérativement : la section 'Taxes and Fees' du contrat de vente. Si elle est absente, exigez qu'elle soit ajoutée avant de signer.

La retenue à la source (withholding tax) pour une personne morale-promoteur s'élève à 1 % de la valeur estimée ou du prix contractuel. La SBT est de 3,3 %, car le promoteur vend dans le cadre d'une activité commerciale. Ces deux taxes incombent formellement au vendeur.

Achat d'un bien en revente auprès d'un particulier

La configuration change sur le marché secondaire. Si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans, la SBT de 3,3 % s'applique. Au-delà de 5 ans, c'est le stamp duty de 0,5 % qui prend le relais. La withholding tax est calculée selon un barème progressif tenant compte de la valeur estimée et de la durée de détention.

Le transfer fee de 2 % est souvent partagé à 50/50 sur le marché secondaire, mais cela reste un point de négociation. Dans un marché favorable au vendeur, celui-ci peut exiger que l'acheteur prenne en charge l'intégralité des frais.

Liste de contrôle avant une transaction en revente :

• Demander la valeur estimée officielle auprès du Land Office (souvent inférieure de 20 à 40 % au prix de marché)
• Vérifier la date d'enregistrement de la propriété du vendeur (détermine l'application de la SBT ou du stamp duty)
• Fixer la répartition des taxes dans le contrat préliminaire
• Contrôler l'absence d'hypothèques ou de charges sur le bien

Détention et mise en location

Les revenus locatifs sont imposables en Thaïlande. Pour les résidents fiscaux (présence supérieure à 180 jours par an), le barème progressif s'applique :

• Jusqu'à 150 000 bahts — exonéré
• 150 001–300 000 bahts — 5 %
• 300 001–500 000 bahts — 10 %
• 500 001–750 000 bahts — 15 %
• 750 001–1 000 000 bahts — 20 %
• 1 000 001–2 000 000 bahts — 25 %
• 2 000 001–5 000 000 bahts — 30 %
• Au-delà de 5 000 000 bahts — 35 %

Pour les non-résidents, un taux fixe de 15 % s'applique aux revenus transférés ou perçus en Thaïlande. De nombreux pays disposent de conventions fiscales bilatérales avec la Thaïlande : l'impôt payé en Thaïlande peut être déduit de l'impôt dû dans le pays de résidence. La déclaration reste obligatoire dans les deux juridictions.

Revente du bien

Lors de la revente, les mêmes frais s'appliquent : transfer fee 2 %, SBT 3,3 % ou stamp duty 0,5 %, ainsi que la withholding tax. Pour un vendeur particulier, le calcul de la retenue à la source suit une méthode spécifique : la valeur estimée est divisée par le nombre d'années de détention, le barème progressif est appliqué, puis le résultat est multiplié par ce même nombre d'années.

Exemple concret : revente d'un appartement avec une valeur estimée de 8 millions de bahts après 3 ans de détention. Revenu annuel retenu pour le calcul : 8 000 000 / 3 = 2 666 667 bahts. Impôt sur cette base : environ 293 000 bahts. Multiplié par 3 ans = 879 000 bahts de withholding tax.

Tableau comparatif des taxes immobilières en Thaïlande

Principaux risques et erreurs

1. Ne pas formaliser la répartition des taxes dans le contrat. C'est l'erreur la plus fréquente. Un accord verbal sur un partage 50/50 n'a aucune valeur juridique. Le jour de l'enregistrement au Land Office, vous pouvez vous retrouver face à un ultimatum : payer la totalité ou annuler la transaction.

2. Confondre prix contractuel et valeur estimée. Le Land Office utilise sa propre évaluation, souvent inférieure de 20 à 40 % au prix de marché. Pour certains frais (SBT, stamp duty), c'est le montant le plus élevé des deux qui sert de base de calcul.

3. Ne pas intégrer la withholding tax dans le calcul de rentabilité. Si vous achetez auprès d'un particulier ayant détenu le bien moins de 5 ans, sa retenue à la source peut représenter 15 à 25 % de la valeur estimée. Le vendeur intègrera ce coût dans son prix de vente.

4. Ignorer l'impôt sur les revenus locatifs. De nombreux propriétaires étrangers à Phuket louent leur bien via des sociétés de gestion sans déposer de déclaration fiscale. Depuis 2024, le Revenue Department a intensifié les contrôles sur les revenus des non-résidents. L'amende pour non-déclaration peut atteindre 200 % du montant dû.

5. Oublier la taxe foncière. Introduite en 2020, elle s'élève à 0,02 % par an pour les biens résidentiels d'une valeur inférieure à 50 millions de bahts. Modeste en apparence, son non-paiement entraîne des pénalités et peut bloquer une future revente.

6. Ne pas vérifier la durée de détention du vendeur. La différence entre la SBT (3,3 %) et le stamp duty (0,5 %) est considérable. Sur un bien à 10 millions de bahts, cela représente une économie potentielle de 280 000 bahts si le vendeur détient le bien depuis plus de 5 ans.

FAQ

Quel est le montant du transfer fee en Thaïlande ? Le transfer fee s'élève à 2 % de la valeur estimée par le Land Office. Cette valeur est généralement inférieure de 20 à 40 % au prix de marché.

Qui paie le transfer fee — l'acheteur ou le vendeur ? Légalement, il incombe à l'acheteur. En pratique, il est souvent partagé 50/50 lors d'un achat auprès d'un promoteur. La répartition doit être inscrite dans le contrat de vente.

Quelles taxes un étranger paie-t-il pour l'achat d'un condo à Phuket ? La principale charge de l'acheteur est le transfer fee de 2 % (ou sa part selon le contrat). La SBT, le stamp duty et la withholding tax incombent formellement au vendeur, mais peuvent être négociés dans les conditions contractuelles.

Faut-il payer un impôt sur les revenus locatifs en Thaïlande ? Oui. Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu. Pour les non-résidents : 15 % sur les revenus perçus ou transférés en Thaïlande. Pour les résidents : barème progressif de 0 à 35 %.

Existe-t-il des conventions fiscales entre la Thaïlande et d'autres pays ? Oui. La Thaïlande a signé des conventions de non-double imposition avec de nombreux pays. L'impôt payé en Thaïlande peut être imputé sur l'impôt dû dans le pays de résidence. La déclaration reste obligatoire dans les deux juridictions.

Comment réduire les taxes lors de la revente ? La principale stratégie consiste à détenir le bien pendant plus de 5 ans. Cela ramène la SBT (3,3 %) au stamp duty (0,5 %) et réduit considérablement la withholding tax grâce à la formule de calcul par division annuelle.

Qu'est-ce que la Specific Business Tax et quand s'applique-t-elle ? La SBT est une taxe de 3,3 % calculée sur la valeur estimée ou le prix contractuel (le plus élevé), prélevée lors de la vente d'un bien détenu depuis moins de 5 ans. Les promoteurs personnes morales y sont toujours soumis.

Quels sont les frais à prévoir pour l'achat d'un condo à 10 millions de bahts ? En cas d'achat auprès d'un promoteur avec partage 50/50 : votre part de transfer fee représente environ 100 000 bahts (1 % de la valeur estimée). En revente avec prise en charge intégrale du transfer fee : environ 200 000 bahts. Le montant exact dépend de l'évaluation du Land Office.

Une planification fiscale rigoureuse peut vous permettre d'économiser entre 3 et 7 % du prix d'un bien immobilier en Thaïlande. La clé : fixer toutes les conditions dans le contrat avant le versement du dépôt de garantie, et calculer le coût total de détention — taxes annuelles et obligations déclaratives incluses.

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