Transfer fee в Таїланді: 7 податків при купівлі та володінні нерухомістю у 2026 році

У січні 2026 року покупець кондомініуму на Пхукеті вартістю 12 млн бат сплатив у день реєстрації угоди 240 000 бат лише за transfer fee. Ще 600 000 бат пішло на гербовий збір та утримання прибуткового податку продавця. Разом — майже 7% понад вартість об'єкта. Він не знав про ці витрати до самого дня угоди.

Таїланд не приховує своїх податків. Вони прописані в Revenue Code та Land Code і доступні на сайті Revenue Department. Проте система влаштована так, що частина зборів формально лягає на продавця, частина — на покупця, а на практиці все визначається переговорами. Без чіткого розуміння структури податків іноземний інвестор ризикує переплатити сотні тисяч бат.

Цей матеріал — повний розбір кожного податку та збору, що виникає при купівлі, володінні й продажу нерухомості в Таїланді для іноземного покупця.

Швидка відповідь

• Transfer fee (збір за реєстрацію) — 2% від оціночної вартості об'єкта, встановленої Земельним департаментом

• Гербовий збір (Stamp Duty) — 0,5% від оціночної або контрактної ціни (береться більша), застосовується якщо об'єкт у власності понад 5 років

• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% від оціночної або контрактної ціни (береться більша), якщо продавець володів об'єктом менше 5 років. Замінює гербовий збір

• Withholding Tax (утримання прибуткового податку) — від 0% до 35% прогресивна шкала для фізичних осіб, 1% для юридичних осіб

• Податок на оренду — прогресивна шкала 0–35% на чистий дохід, декларується щорічно

• Податок на землю та споруди — від 0,01% до 0,3% залежно від використання

• Common Area Fee — не податок, але обов'язковий щомісячний платіж 40–120 бат/кв.м у кондомініумах

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля нового кондомініуму від забудовника

При купівлі від девелопера transfer fee у розмірі 2% найчастіше ділиться навпіл — 1% сплачує покупець, 1% — забудовник. Це стандартна практика на Пхукеті та в Бангкоку. Але це договірна умова, а не закон. Деякі забудовники беруть усі витрати на себе як маркетинговий хід, інші перекладають 100% на покупця.

Що перевірити: розділ про податки та збори у договорі купівлі-продажу. Якщо його немає — вимагайте додати.

Withholding tax при купівлі від юридичної особи-забудовника становить 1% від оціночної або контрактної ціни (береться більша). SBT — 3,3%, оскільки забудовник продає в рамках комерційної діяльності. Обидва податки формально лежать на продавці.

Сценарій 2: Купівля вторинного житла у фізичної особи

Тут розклад змінюється. Якщо продавець-фізична особа володів об'єктом менше 5 років, застосовується SBT 3,3%. Якщо більше 5 років — гербовий збір 0,5%. Withholding tax розраховується за прогресивною шкалою і залежить від оціночної вартості та строку володіння.

На вторинному ринку transfer fee 2% часто ділиться 50/50, але це предмет торгу. На ринку продавця він може наполягти на повному перекладанні витрат на покупця.

Чек-лист перед угодою на вторинному ринку:

• Запросити оціночну вартість у Land Office (вона часто нижча за ринкову на 20–40%)
• Уточнити дату реєстрації права власності продавця (визначає SBT або Stamp Duty)
• Зафіксувати розподіл податків у попередньому договорі
• Перевірити наявність обтяжень та застав на об'єкт

Сценарій 3: Володіння та здача в оренду

Дохід від оренди оподатковується прибутковим податком у Таїланді. Для податкових резидентів (перебування понад 180 днів на рік) — прогресивна шкала від 0% до 35%. Перші 150 000 бат доходу не оподатковуються. Далі ставки зростають:

• 150 001–300 000 бат — 5%
• 300 001–500 000 бат — 10%
• 500 001–750 000 бат — 15%
• 750 001–1 000 000 бат — 20%
• 1 000 001–2 000 000 бат — 25%
• 2 000 001–5 000 000 бат — 30%
• Понад 5 000 000 бат — 35%

Для нерезидентів ставка фіксована — 15% на дохід, що переводиться до Таїланду або отримується в ньому.

Міжнародні інвестори повинні перевірити, чи діє угода про уникнення подвійного оподаткування між їхньою країною та Таїландом. Наприклад, між Таїландом та Україною угода про уникнення подвійного оподаткування наразі не набула чинності, тому українські резиденти мають ретельно планувати декларування доходів в обох юрисдикціях.

Сценарій 4: Продаж об'єкта

При продажу виникають ті самі збори: transfer fee 2%, SBT 3,3% або Stamp Duty 0,5%, а також withholding tax. Для фізичної особи-продавця withholding tax розраховується складніше: оціночна вартість ділиться на кількість років володіння, застосовується прогресивна шкала, потім результат множиться назад на кількість років.

Приклад: продаж кондо з оціночною вартістю 8 млн бат після 3 років володіння. Річний дохід для розрахунку: 8 000 000 / 3 = 2 666 667 бат. Податок на цю суму за шкалою — приблизно 293 000 бат. Множимо на 3 роки = 879 000 бат withholding tax.

Порівняльна таблиця податків і зборів

Основні ризики та помилки

1. Не фіксувати розподіл податків у договорі. Найпоширеніша помилка. Усна домовленість '50/50' не має юридичної сили. У день реєстрації в Land Office вас можуть поставити перед фактом: платіть усе або угода зривається.

2. Плутати контрактну й оціночну вартість. Land Office використовує власну оцінку. Якщо ринкова ціна зросла, а оціночна — ні, ви платите менше податків. Але для деяких зборів (SBT, Stamp Duty) береться більша із двох сум.

3. Не враховувати withholding tax при розрахунку прибутковості. Якщо ви купуєте у фізичної особи з коротким строком володіння, withholding tax продавця може сягати 15–25% від оціночної вартості. Продавець закладе цю суму в ціну.

4. Ігнорувати податок на оренду. Багато іноземних власників на Пхукеті здають квартири через керуючі компанії та не подають податкову декларацію. З 2024 року Revenue Department посилив контроль за доходами нерезидентів — штраф за неподання декларації становить до 200% від суми податку.

5. Забувати про податок на землю та споруди. Введений у 2020 році. Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат ставка становить 0,02%. Незначна сума, але несплата призводить до штрафів і блокування угод при перепродажу.

6. Не перевіряти 5-річний строк володіння. Різниця між SBT (3,3%) та Stamp Duty (0,5%) суттєва. При купівлі об'єкта за 10 млн бат це 280 000 бат економії, якщо продавець володів ним понад 5 років.

FAQ

Який transfer fee при купівлі нерухомості в Таїланді?

Transfer fee становить 2% від оціночної вартості об'єкта, визначеної Земельним департаментом (Land Office). Оціночна вартість зазвичай нижча за ринкову ціну на 20–40%.

Хто платить transfer fee — покупець чи продавець?

За законом transfer fee сплачує покупець. На практиці при купівлі від забудовника витрати часто діляться 50/50. Конкретний розподіл фіксується у договорі купівлі-продажу.

Які податки сплачує іноземець при купівлі кондо на Пхукеті?

Основна витрата покупця — transfer fee 2% (або його частка за договором). SBT, Stamp Duty і withholding tax формально лежать на продавці, але можуть бути перекладені на покупця за умовами контракту.

Чи потрібно платити податок на оренду в Таїланді?

Так. Дохід від оренди оподатковується прибутковим податком. Для нерезидентів — 15% на дохід, отриманий або переведений у Таїланді. Для резидентів — прогресивна шкала 0–35%.

Чи можна зменшити податки при продажу нерухомості?

Так. Головний спосіб — володіти об'єктом понад 5 років. Це знижує SBT (3,3%) до Stamp Duty (0,5%) і суттєво зменшує withholding tax завдяки формулі розрахунку з діленням на кількість років.

Що таке Specific Business Tax і коли він застосовується?

SBT — податок 3,3% від оціночної або контрактної вартості (береться більша), що стягується при продажу нерухомості, якщо продавець володів нею менше 5 років. Юридичні особи-забудовники сплачують SBT завжди.

Який податок на землю та споруди в Таїланді у 2026 році?

Для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат — 0,02% на рік. Для комерційної — до 0,3%. Для пустуючих земельних ділянок ставка збільшується кожні 3 роки невикористання.

Які витрати при купівлі кондо за 10 млн бат?

При купівлі від забудовника з поділом 50/50: ваша частка transfer fee — близько 100 000 бат (1% від оціночної вартості ~5 млн бат). При купівлі на вторинному ринку з повною оплатою transfer fee — близько 200 000 бат. Точна сума залежить від оцінки Land Office.

Грамотне планування податків при купівлі нерухомості в Таїланді здатне заощадити 3–7% від вартості об'єкта. Ключ — зафіксувати всі умови у договорі до внесення депозиту та прорахувати повну вартість володіння, включно з щорічними податками та зобов'язаннями щодо декларування доходу.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.