Mehrwertsteuer auf Off-Plan-Immobilien in Thailand: Wann 7% anfallen und wie man sie richtig einkalkuliert

Im April 2026 stiegen die Preise für Off-Plan-Eigentumswohnungen auf Phuket um 10-14% im Jahresvergleich. Doch viele Käufer übersehen einen entscheidenden Kostenfaktor: Zusätzlich zum Kaufpreis kann eine Mehrwertsteuer von 7% anfallen - kein Fehler im Vertrag, sondern eine reale Steuer, die der Bauträger rechtmäßig auf den Käufer umlegen darf.

Die thailändische Mehrwertsteuer (VAT) in Höhe von 7% gilt für den Verkauf neuer Immobilien durch juristische Personen. Kaufen Sie eine Wohnung direkt beim Entwickler, unterliegt die Transaktion der Umsatzsteuer. Bei Off-Plan-Projekten ist das die Regel, da der Verkäufer stets ein Unternehmen ist.

Das eigentliche Problem liegt in der Preisdarstellung: Manche Bauträger weisen die Mehrwertsteuer bereits im Angebotspreis aus, andere addieren sie erst beim Vertragsabschluss. Bei einer Wohnung für 5 Mio. Baht macht das einen Unterschied von 350.000 Baht - umgerechnet rund 10.000 USD. Geld, das im Budget für Einrichtung oder Renovierung fehlt.

Kurzantwort

• Der Mehrwertsteuersatz in Thailand beträgt 7% und gilt für den Verkauf neuer Immobilien durch Bauträger (juristische Personen)
• Off-Plan-Käufe unterliegen fast immer der Mehrwertsteuer, da der Verkäufer eine Entwicklungsgesellschaft ist
• Wiederverkaufsmarkt: Transaktionen zwischen Privatpersonen sind von der Mehrwertsteuer befreit - stattdessen fällt entweder die Sondergewerbesteuer (SBT) von 3,3% oder die Stempelsteuer von 0,5% an
• 2026 ist das erste Jahr, in dem die Grundsteuer nach den COVID-Rabatten der Jahre 2020 bis 2024 wieder in voller Höhe erhoben wird
• Typisches Zahlungsschema für Off-Plan: 30% bei Buchung und während der Bauphase, 70% bei Übergabe - die Mehrwertsteuer kann in jeden dieser Tranchen eingerechnet sein
• Phukets Behörden haben offiziell vor falschen Versprechen zu 0% Steuern beim Kauf von Luxusimmobilien durch Ausländer gewarnt (The Phuket News)

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Mehrwertsteuer im Preis enthalten (VAT inclusive)

Die meisten großen Bauträger auf Phuket und in Bangkok weisen Preise inklusive Mehrwertsteuer aus. Das ist das transparenteste Modell. Sie sehen einen Preis von 5 Mio. Baht und zahlen exakt 5 Mio. Baht. Darin sind bereits 327.103 Baht Mehrwertsteuer enthalten (5.000.000 / 1,07 × 0,07).

So prüfen Sie es: Im Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) sollte die Zeile 'price inclusive of VAT' oder 'ราคารวม VAT' erscheinen. Fehlt dieser Hinweis, fordern Sie eine schriftliche Bestätigung vor der Anzahlung.

Szenario 2: Mehrwertsteuer wird aufgeschlagen (VAT exclusive)

Einige kleinere Bauträger - insbesondere im Segment der Villen und Branded Residences - listen Preise ohne Mehrwertsteuer. Eine Wohnung für 5 Mio. Baht kostet dann tatsächlich 5.350.000 Baht. Das ist rechtlich zulässig, erfordert aber ein genaues Lesen des Vertrags.

Laut dem Phuket-Marktbericht vom April 2026 werden Early-Bird-Preise für die ersten 30-40% der Einheiten häufig ohne Mehrwertsteuer angegeben, um attraktiver zu wirken (Quelle: MORE Group).

Szenario 3: Kauf auf dem Sekundärmarkt von einer Privatperson

Verkauft eine Privatperson die Immobilie, entfällt die Mehrwertsteuer. Stattdessen gilt:

• Sondergewerbesteuer (SBT) von 3,3% auf den Schätzwert oder den Verkaufspreis (je nachdem, welcher höher ist), wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als 5 Jahre besaß
• Stempelsteuer von 0,5%, wenn der Verkäufer die Immobilie mehr als 5 Jahre hielt (SBT und Stempelsteuer schließen sich gegenseitig aus)

Dieser Weg ist steuerlich oft günstiger, bietet aber keine Off-Plan-Vorteile wie Ratenzahlung oder Frühbucherpreise.

Szenario 4: Kauf über eine thailändische Gesellschaft

Manche Investoren erwerben Villen über eine thailändische Gesellschaft. In diesem Fall fällt Mehrwertsteuer an, wenn das Unternehmen als Mehrwertsteuerpflichtiger registriert ist (Jahresumsatz über 1,8 Mio. Baht). Die thailändischen Behörden überprüfen Nominee-Strukturen in den Jahren 2025 und 2026 intensiv. 140 Verhaftungen im letzten Jahr sind ein deutliches Signal.

Vergleichstabelle: Steuerbelastung nach Kauftyp

Hauptrisiken und Fehler

1. Nicht klären, ob die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist. Das ist der häufigste Fehler. Bei einem Objekt für 10 Mio. Baht beträgt die Differenz 700.000 Baht (rund 20.000 USD). Fordern Sie stets eine schriftliche Preisaufschlüsselung vor der Anzahlung.

2. Versprechen von '0% Steuern' glauben. Die Phuket-Behörden haben 2026 offiziell klargestellt: Werbeaussagen über steuerfreie Immobilienkäufe für Ausländer sind falsch und potenziell illegal (The Phuket News). Grundsteuer, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Mehrwertsteuer beim Kauf sind reale Verpflichtungen.

3. Die Grundsteuer nach dem Kauf vergessen. Das Jahr 2026 ist das erste Jahr, in dem die Grundsteuer wieder vollständig erhoben wird. Die COVID-Rabatte von 2020 bis 2024 sind ausgelaufen. Bewertungsbescheide werden im Mai 2026 zugestellt, Zahlung ist bis Ende Juli 2026 fällig, ab August werden Säumniszuschläge berechnet.

Hinweis zur Grundsteuer: Nach Angaben von RestProperty gelten für Wohnimmobilien mit Tabien Baan (Hausregistrierung) folgende Steuersätze: bis 10 Mio. Baht kein Steuersatz, 10-40 Mio. Baht: 0,02%, 41-65 Mio. Baht: 0,03%, 66-90 Mio. Baht: 0,05%, über 90 Mio. Baht: 0,1%. Für eine Eigentumswohnung im Wert von 5 Mio. Baht beläuft sich die jährliche Grundsteuer auf rund 1.000 Baht (ca. 28 USD).

4. Steuern bei der Renditeberechnung ignorieren. Wer Off-Plan zur Vermietung kauft, hat einen um 7% höheren Einstandspreis. Bei einer Mietrendite von 5-6% pro Jahr verlängert sich die Amortisationszeit um 1-1,5 Jahre.

5. Mehrwertsteuer und Quellensteuer verwechseln. Die Mehrwertsteuer trägt der Käufer (oder sie ist im Preis enthalten). Die Quellensteuer (Withholding Tax) wird beim Verkäufer einbehalten, wenn die Transaktion im Grundbuchamt registriert wird. Es handelt sich um zwei verschiedene Steuern.

6. Mehrwertsteuer-Status des Bauträgers nicht prüfen. Kleine Entwickler mit einem Jahresumsatz unter 1,8 Mio. Baht sind möglicherweise nicht als Mehrwertsteuerpflichtige registriert. In diesem Fall wird keine Mehrwertsteuer berechnet. Solche Fälle kommen bei kleinen Villeprojekten vor, sind bei Eigentumswohnungen jedoch selten.

FAQ

Zahlen Ausländer beim Kauf einer Off-Plan-Wohnung in Thailand Mehrwertsteuer? Ja. Die Mehrwertsteuer von 7% gilt für alle Neuimmobilienkäufe beim Bauträger, unabhängig von der Staatsbürgerschaft. Die Frage ist nur, ob die Mehrwertsteuer bereits im ausgewiesenen Preis enthalten ist.

Kann man die Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf in Thailand zurückfordern? Eine Privatperson als ausländischer Käufer kann die Mehrwertsteuer auf Wohnimmobilien nicht zurückfordern. Eine Erstattung ist nur für Unternehmen möglich, die als Mehrwertsteuerpflichtige registriert sind und das Objekt gewerblich nutzen.

Welche Steuern zahlt der Käufer bei der Eintragung einer Off-Plan-Wohnung? Bei der Eigentumsübertragung im Grundbuchamt fällt eine Übertragungsgebühr (Transfer Fee) von 2% auf den Schätzwert an, die üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Die Mehrwertsteuer ist entweder bereits im Kaufpreis enthalten oder wurde separat hinzugefügt.

Was ist der Unterschied zwischen Mehrwertsteuer und Sondergewerbesteuer (SBT)? Mehrwertsteuer (7%) und SBT (3,3%) schließen sich gegenseitig aus. Die Mehrwertsteuer gilt für Verkäufe durch mehrwertsteuerpflichtige Unternehmen. Die SBT gilt für Privatverkäufer, die das Objekt weniger als 5 Jahre besaßen. Beide Steuern können nicht gleichzeitig anfallen.

Wie lässt sich die Steuerbelastung beim Off-Plan-Kauf legal optimieren? Legale Optionen: (1) Einen Bauträger wählen, der Preise inklusive Mehrwertsteuer ausweist, und einen Frühbucherrabatt aushandeln. (2) Die Verteilung der Übertragungsgebühr (2%) zwischen den Parteien vertraglich regeln. (3) Wer das Objekt über eine Verwaltungsgesellschaft vermieten möchte, kann durch eine Strukturierung über eine thailändische Gesellschaft Vorteile bei der Eingangs-Mehrwertsteuer erzielen - dieser Weg erfordert jedoch rechtliche Begleitung.

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer für eine Eigentumswohnung in Thailand? Der Steuersatz für Wohnimmobilien ist progressiv: von 0,02% für Objekte bis 50 Mio. Baht bis 0,1% für Objekte über 100 Mio. Baht. Für eine Wohnung im Wert von 5 Mio. Baht beträgt die jährliche Steuer rund 1.000 Baht (28 USD). Eigengenutzte Immobilien, in denen der Eigentümer registriert ist, erhalten einen Freibetrag von 50 Mio. Baht.

Wann genau wird die Mehrwertsteuer beim Off-Plan-Kauf fällig? Die Mehrwertsteuer wird auf jede Zahlung gemäß Vertrag berechnet: Anzahlung, Zwischenzahlungen und Abschlusszahlung bei Übergabe. Der Bauträger stellt für jeden Tranchen eine Steuerrechnung (Tax Invoice) aus.

Hängt das neue Visum für Immobilienkäufer mit Steuerpflichten zusammen? Thailand hat 2026 eine Aufenthaltsgenehmigung an den Kauf einer Eigentumswohnung ab 3 Mio. Baht mit eingetragenem Eigentumsrecht geknüpft. Das Visum befreit nicht von Steuern. Mehrwertsteuer, Grundsteuer und Einkommensteuer auf Mieteinnahmen bleiben in vollem Umfang bestehen.

Quelle: The Phuket News - https://www.thephuketnews.com/officials-warn-over-0-tax-phuket-property-claims-targeting-foreigners-100056.php

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