IVA sull'immobile off-plan in Thailandia: quando si paga il 7% e come gestirlo

Ad aprile 2026 i prezzi dei condomini off-plan a Phuket sono aumentati del 10-14% rispetto all'anno precedente. Eppure molti acquirenti internazionali non considerano che al prezzo di listino può aggiungersi un ulteriore 7% di IVA - non è un errore contrattuale, ma un'imposta reale che il costruttore ha il diritto di trasferire sull'acquirente. Su un immobile da 5 milioni di baht, questa differenza equivale a 350.000 baht (circa 10.000 dollari) che potrebbero essere destinati all'arredamento o alle finiture. Comprendere come funziona l'IVA tailandese è parte integrante di qualsiasi modello finanziario serio.

Risposta rapida

• L'aliquota IVA in Thailandia è del 7% e si applica alle vendite di nuovi immobili effettuate da soggetti giuridici (sviluppatori registrati)
• Gli acquisti off-plan sono quasi sempre soggetti a IVA, poiché il venditore è sempre una società
• Il mercato secondario tra privati non è soggetto a IVA: si applica invece la Special Business Tax (SBT al 3,3%) oppure il bollo (0,5%), a seconda degli anni di possesso
• Il 2026 è il primo anno in cui l'imposta su terreni e fabbricati viene applicata per intero, senza le riduzioni COVID del periodo 2020-2024
• Lo schema di pagamento tipico per l'off-plan prevede il 30% durante la costruzione e il 70% al rogito: l'IVA può essere distribuita su ciascuna tranche
• Le autorità di Phuket hanno formalmente avvertito che le promesse di '0% di tasse' per acquirenti stranieri di immobili di lusso sono false e potenzialmente illegali (fonte: The Phuket News)

Scenari e opzioni

Scenario 1: IVA inclusa nel prezzo (VAT inclusive)

La maggior parte dei grandi sviluppatori a Phuket e Bangkok indica prezzi già comprensivi di IVA. È la formula più trasparente: si vede un prezzo di 5 milioni di baht e si paga esattamente 5 milioni di baht. All'interno di quella cifra sono già incorporati 327.103 baht di IVA (5.000.000 / 1,07 x 0,07).

Come verificarlo: nel contratto di compravendita (Sale and Purchase Agreement) deve comparire la dicitura 'price inclusive of VAT' oppure 'ราคารวม VAT'. Se questa indicazione è assente, richiedere conferma scritta prima di versare qualsiasi deposito.

Scenario 2: IVA aggiunta al prezzo (VAT exclusive)

Alcuni sviluppatori boutique, in particolare nel segmento ville e residenze branded, espongono prezzi al netto di IVA. Un appartamento da 5 milioni di baht costerà in realtà 5.350.000 baht. Si tratta di una pratica lecita, ma richiede una lettura attenta del contratto.

Secondo le analisi di mercato di Phuket di aprile 2026, i prezzi early-bird per le prime 30-40% delle unità vengono spesso indicati senza IVA per apparire più competitivi (fonte: MORE Group).

Scenario 3: Acquisto sul mercato secondario da un privato

Se il venditore è un privato, l'IVA non si applica. In sostituzione si paga:

• Special Business Tax (SBT) - 3,3% del valore accertato o del prezzo di vendita (il maggiore dei due), se il venditore detiene l'immobile da meno di 5 anni
• Imposta di bollo - 0,5%, se il venditore detiene l'immobile da più di 5 anni (SBT e bollo non si applicano contemporaneamente)

Questa opzione comporta spesso un carico fiscale inferiore, ma fa perdere i vantaggi dell'off-plan: il pagamento dilazionato e il prezzo di lancio.

Scenario 4: Acquisto tramite società tailandese

Alcuni investitori acquistano ville attraverso una società tailandese. In questo caso l'IVA si applica se la società è registrata come soggetto passivo IVA (fatturato superiore a 1,8 milioni di baht annui). Le autorità tailandesi nel biennio 2025-2026 stanno intensificando i controlli sulle strutture societarie fittizie: i 140 arresti registrati nell'ultimo anno sono un segnale inequivocabile da non ignorare.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

1. Non verificare se l'IVA è inclusa nel prezzo. È l'errore più comune. Il 7% su un immobile da 10 milioni di baht equivale a 700.000 baht (circa 20.000 dollari). Richiedere sempre una scheda riepilogativa scritta dei costi prima di versare il deposito.

2. Credere alle promesse di '0% di tasse'. Le autorità di Phuket hanno ufficialmente avvertito nel 2026 che le affermazioni pubblicitarie su zero tasse per gli acquirenti stranieri sono false e potenzialmente illegali (The Phuket News). IVA all'acquisto, imposta sui redditi da locazione, imposta su terreni e fabbricati: sono tutti obblighi reali.

3. Dimenticare l'imposta annuale sugli immobili dopo l'acquisto. Il 2026 è il primo anno in cui l'imposta su terreni e fabbricati viene applicata per intero. Secondo la guida di RestProperty, per gli immobili residenziali non occupati dal proprietario le aliquote partono dallo 0,02% e salgono progressivamente; chi è registrato nel Tabien Baan (libro di residenza) beneficia di una riduzione del 90% e di una fascia esente fino a 10 milioni di baht. Le notifiche di accertamento per il 2026 saranno inviate a maggio, il pagamento è dovuto entro fine luglio, le sanzioni scattano da agosto.

4. Non considerare le tasse nel calcolo del rendimento. Chi acquista off-plan per affittare ha un costo d'ingresso reale superiore del 7% di IVA. Con una redditività da locazione del 5-6% annuo, il periodo di recupero si allunga di 1-1,5 anni.

5. Confondere l'IVA con la ritenuta alla fonte (withholding tax). L'IVA è a carico dell'acquirente (o è già inclusa nel prezzo). La ritenuta alla fonte viene trattenuta al venditore al momento della registrazione dell'atto presso l'ufficio fondiario. Sono due imposte distinte.

6. Non verificare la registrazione IVA dello sviluppatore. Gli sviluppatori con fatturato inferiore a 1,8 milioni di baht potrebbero non essere registrati come soggetti passivi IVA. In tal caso non si applica l'IVA, ma non è nemmeno possibile il rimborso IVA sugli input. Questa situazione è rara per i condomini, ma può verificarsi in alcuni piccoli progetti di ville.

FAQ

Gli stranieri pagano l'IVA acquistando un condo off-plan in Thailandia? Sì. L'IVA del 7% si applica a tutti gli acquisti di nuovi immobili presso uno sviluppatore, indipendentemente dalla nazionalità dell'acquirente. La questione rilevante è se l'IVA sia già inclusa nel prezzo indicato.

È possibile recuperare l'IVA sull'acquisto di un immobile in Thailandia? Un privato straniero non può ottenere il rimborso dell'IVA sull'acquisto di un immobile residenziale. Il rimborso è possibile solo per le società registrate come soggetti passivi IVA che utilizzano l'immobile per attività commerciali.

Quali imposte paga l'acquirente al rogito di un condo off-plan? Al momento del trasferimento di proprietà presso l'ufficio fondiario si applica il transfer fee del 2% del valore accertato, solitamente ripartito tra le parti o interamente a carico dell'acquirente secondo il contratto. L'IVA è già stata pagata nelle tranche precedenti o viene aggiunta separatamente.

Qual è la differenza tra IVA e Special Business Tax (SBT)? IVA (7%) e SBT (3,3%) sono imposte mutuamente esclusive. L'IVA si applica alle vendite effettuate da soggetti giuridici registrati come soggetti passivi. L'SBT si applica alle vendite effettuate da privati che detengono l'immobile da meno di 5 anni. Le due imposte non possono essere applicate contemporaneamente.

Esistono metodi legali per ridurre il carico fiscale nell'acquisto off-plan? Sì: (1) Scegliere uno sviluppatore con prezzo già comprensivo di IVA e negoziare uno sconto early-bird. (2) Concordare contrattualmente la ripartizione del transfer fee. (3) Se si intende affittare tramite una società di gestione, strutturare l'operazione attraverso una società tailandese può offrire vantaggi sull'IVA sugli input, ma richiede assistenza legale specializzata.

Qual è l'imposta annuale su un condo a Phuket nel 2026? L'aliquota è progressiva: per immobili non occupati dal proprietario, si parte dallo 0,02% fino a 0,1% per valori superiori a 90 milioni di baht. Per un condo da 5 milioni di baht, l'imposta annuale è di circa 1.000 baht (28 dollari). Chi è registrato nel Tabien Baan beneficia di una fascia esente fino a 10 milioni di baht con riduzione del 90%.

Quando si paga l'IVA in un acquisto off-plan? L'IVA viene applicata su ogni pagamento contrattuale: caparra, acconti intermedi e saldo finale al rogito. Lo sviluppatore emette una fattura fiscale (tax invoice) per ciascuna tranche.

Il nuovo visto legato all'acquisto immobiliare ha implicazioni fiscali? La Thailandia nel 2026 ha collegato il permesso di soggiorno all'acquisto di un condominio del valore minimo di 3 milioni di baht con titolo di proprietà registrato. Il visto non esonera da alcuna imposta: IVA, imposta annuale sugli immobili e ritenuta sui redditi da locazione rimangono obblighi ordinari a pieno regime.

Source: The Phuket News - https://www.thephuketnews.com/officials-warn-over-0-tax-phuket-property-claims-targeting-foreigners-100056.php

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