TVA sur l'immobilier off-plan en Thaïlande : quand s'appliquent les 7% et comment les anticiper en 2026

En avril 2026, les prix des condominiums off-plan à Phuket ont progressé de 10 à 14% par rapport à l'année précédente. Pourtant, peu d'acheteurs réalisent qu'à ce prix affiché peut s'ajouter une TVA de 7% - ce n'est pas une erreur contractuelle, mais un impôt réel que le promoteur est en droit de vous répercuter. Pour un appartement affiché à 5 millions de bahts, la différence atteint 350 000 bahts, soit environ 10 000 dollars. Une somme que l'on préfère consacrer à l'aménagement intérieur plutôt qu'à une mauvaise surprise à la signature.

Réponse rapide

• Taux de TVA : la Thaïlande applique un taux de 7% sur la vente de biens immobiliers neufs par des personnes morales (promoteurs)
• Achats off-plan : presque toujours soumis à la TVA, car le vendeur est systématiquement une société
• Marché secondaire : les transactions entre particuliers ne sont pas soumises à la TVA. À la place, une taxe commerciale spéciale (SBT) de 3,3% s'applique si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans, ou un droit de timbre de 0,5% au-delà de cette durée
• 2026 est la première année où la taxe foncière est perçue à taux plein, après les réductions COVID appliquées de 2020 à 2024
• Calendrier de paiement type en off-plan : 30% à la réservation et pendant la construction, 70% à la livraison - la TVA peut être incluse dans chaque tranche
• Les autorités de Phuket ont officiellement mis en garde contre les promesses de '0% de taxes' lors de l'achat de biens de prestige par des étrangers (The Phuket News)

Scénarios et options

Scénario 1 : TVA incluse dans le prix (VAT inclusive)

La majorité des grands promoteurs à Phuket et Bangkok affichent des prix TVA comprise. C'est l'option la plus transparente. Vous voyez 5 millions de bahts - vous payez 5 millions de bahts. Cette somme intègre déjà 327 103 bahts de TVA (calcul : 5 000 000 / 1,07 × 0,07).

Comment le vérifier : le contrat de vente (Sale and Purchase Agreement) doit comporter la mention 'price inclusive of VAT' ou 'ราคารวม VAT'. En l'absence de cette ligne, demandez une confirmation écrite avant de verser le dépôt de garantie.

Scénario 2 : TVA ajoutée en sus (VAT exclusive)

Certains promoteurs de niche, notamment dans le segment des villas et des résidences de marque, affichent leurs prix hors TVA. Un appartement à 5 millions de bahts revient alors à 5 350 000 bahts. La pratique est légale, mais elle exige une lecture attentive du contrat.

Selon les données du marché de Phuket pour avril 2026, les prix early-bird proposés aux premiers 30 à 40% des unités sont souvent affichés hors TVA pour paraître plus attractifs (source : MORE Group).

Scénario 3 : Achat sur le marché secondaire auprès d'un particulier

Si le vendeur est une personne physique, la TVA ne s'applique pas. Les taxes suivantes entrent alors en jeu :

• Taxe commerciale spéciale (SBT) : 3,3% de la valeur d'évaluation ou du prix de vente (le montant le plus élevé étant retenu), si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans
• Droit de timbre : 0,5%, si le vendeur détient le bien depuis plus de 5 ans (SBT et droit de timbre sont mutuellement exclusifs)

Cette option est souvent moins chargée fiscalement, mais elle prive l'acheteur des avantages de l'off-plan : paiement échelonné et prix de lancement.

Scénario 4 : Achat via une société thaïlandaise

Certains investisseurs acquièrent des villas par l'intermédiaire d'une entité juridique locale. Dans ce cas, la TVA s'applique si la société est enregistrée comme assujettie à la TVA (chiffre d'affaires supérieur à 1,8 million de bahts par an). Cela dit, les autorités thaïlandaises ont intensifié leurs contrôles sur les montages nominatifs en 2025-2026, avec 140 arrestations sur la dernière année - un signal sérieux pour quiconque envisage cette voie.

Tableau comparatif des régimes fiscaux

Principaux risques et erreurs

1. Ne pas vérifier si la TVA est incluse dans le prix. C'est l'erreur la plus fréquente. Sur un bien à 10 millions de bahts, 7% représentent 700 000 bahts (environ 20 000 dollars). Demandez toujours un détail écrit des coûts avant de verser le moindre acompte.

2. Croire aux promesses de '0% de taxes'. Les autorités de Phuket ont officiellement mis en garde en 2026 : les affirmations publicitaires sur l'absence totale de taxes pour les acheteurs étrangers sont fausses et potentiellement illégales (The Phuket News). La TVA à l'achat, la taxe foncière annuelle et l'impôt sur les revenus locatifs sont des obligations bien réelles.

3. Oublier la taxe foncière après l'achat. 2026 est la première année d'application des taux pleins de la taxe sur les terrains et les bâtiments. Les abattements COVID en vigueur de 2020 à 2024 ont expiré. Selon le guide de Phuket Property Tax 2026 (aiproperty-phuket.com), les étrangers n'enregistrés dans aucun livret de résidence (Tabien Baan jaune) s'acquittent du taux standard sans réduction. Les avis d'imposition seront envoyés en mai 2026, avec paiement attendu avant fin juillet 2026 et pénalités dès août.

4. Négliger la fiscalité dans le calcul de rentabilité. Si vous achetez en off-plan pour louer, votre coût d'entrée réel est supérieur de 7% de TVA. Pour un rendement locatif de 5 à 6% par an, la durée d'amortissement s'allonge de 1 à 1,5 an.

5. Confondre TVA et retenue à la source. La TVA est supportée par l'acheteur (ou déjà intégrée au prix). La retenue à la source (withholding tax) est prélevée sur le vendeur lors de l'enregistrement de la transaction au bureau foncier. Ce sont deux prélèvements distincts.

6. Ne pas contrôler le statut TVA du promoteur. Les petits développeurs dont le chiffre d'affaires est inférieur à 1,8 million de bahts peuvent ne pas être assujettis à la TVA. Dans ce cas, aucune TVA n'est facturée - mais aucune récupération n'est possible non plus. Ce cas est rare pour les condominiums, mais existe dans certains petits projets de villas.

FAQ

Les étrangers paient-ils la TVA sur un condo off-plan en Thaïlande ? Oui. La TVA de 7% s'applique à tout achat de bien neuf auprès d'un promoteur, quelle que soit la nationalité de l'acheteur. La seule question est de savoir si elle est déjà incluse dans le prix affiché.

Peut-on récupérer la TVA lors d'un achat immobilier en Thaïlande ? Un particulier étranger ne peut pas récupérer la TVA sur l'achat d'un logement résidentiel. Le remboursement de TVA n'est accessible qu'aux sociétés assujetties utilisant le bien dans le cadre d'une activité commerciale.

Quelles taxes l'acheteur règle-t-il lors de l'enregistrement d'un condo off-plan ? Lors du transfert de propriété au bureau foncier, les frais de transfert (transfer fee) s'élèvent à 2% de la valeur d'évaluation officielle. Ils sont généralement partagés à parts égales entre acheteur et vendeur, ou entièrement pris en charge par l'une des parties selon les termes du contrat. La TVA, quant à elle, a déjà été réglée dans les tranches antérieures.

Quelle est la différence entre TVA et taxe commerciale spéciale (SBT) ? TVA (7%) et SBT (3,3%) sont mutuellement exclusifs. La TVA s'applique aux ventes réalisées par des personnes morales assujetties. La SBT s'applique aux ventes effectuées par des particuliers ayant détenu le bien moins de 5 ans. Les deux ne peuvent pas être cumulés.

Existe-t-il des moyens légaux de réduire la charge fiscale sur un achat off-plan ? Oui, plusieurs leviers légaux existent : (1) Choisir un promoteur affichant un prix TVA comprise et négocier une remise en phase early-bird. (2) Répartir les frais de transfert (2%) entre les deux parties par voie contractuelle. (3) Si vous envisagez une location via une société de gestion, une structuration via une entité thaïlandaise peut offrir des avantages sur la TVA des charges d'exploitation - mais ce montage nécessite un accompagnement juridique spécialisé.

Quel est le montant de la taxe foncière annuelle sur un condo en Thaïlande ? Le taux est progressif : de 0,02% pour les biens dont la valeur ne dépasse pas 50 millions de bahts jusqu'à 0,1% au-delà de 100 millions de bahts. Pour un condo évalué à 5 millions de bahts, la taxe annuelle s'élève à environ 1 000 bahts (28 dollars). Selon RestProperty (restproperty.com), les propriétaires enregistrés dans le Tabien Baan jaune bénéficient d'une remise de 90% sur les tranches inférieures à 10 millions de bahts, ce qui ramène la taxe à zéro sur cette portion.

La TVA est-elle prélevée en une seule fois ou à chaque versement ? La TVA est généralement calculée sur chaque tranche du plan de paiement : dépôt de réservation, versements intermédiaires, solde à la livraison. Le promoteur émet une facture fiscale (tax invoice) pour chaque tranche.

Le nouveau visa lié à l'achat immobilier exempte-t-il de taxes ? Non. En 2026, la Thaïlande a conditionné un droit de résidence à l'achat d'un condo d'une valeur minimale de 3 millions de bahts avec titre de propriété enregistré. Ce statut n'exonère d'aucune obligation fiscale. TVA, taxe foncière et impôt sur les revenus locatifs s'appliquent intégralement.

Checklist pratique avant un achat off-plan

• Demandez au promoteur une confirmation écrite : prix TVA incluse ou hors TVA
• Vérifiez dans le contrat la décomposition de chaque versement avec la TVA correspondante
• Clarifiez la répartition des frais de transfert (2%) entre acheteur et vendeur
• Prévoyez 1 à 2% supplémentaires dans votre budget pour les frais de virement international et l'accompagnement juridique
• Notez que la taxe foncière 2026 est calculée à taux plein, avec paiement attendu avant fin juillet

Source: The Phuket News - https://www.thephuketnews.com/officials-warn-over-0-tax-phuket-property-claims-targeting-foreigners-100056.php

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