ПДВ на off-plan нерухомість у Таїланді: коли платять 7% і як врахувати це в бюджеті

У квітні 2026 року ціни на off-plan кондомініуми на Пхукеті зросли на 10-14% порівняно з минулим роком. Але більшість покупців не враховують, що до вартості квартири може додатися ще 7% ПДВ - і це не помилка в договорі, а реальний податок, який забудовник має право перекласти на вас.

Тайський ПДВ (VAT) у розмірі 7% застосовується до продажу нової нерухомості юридичними особами. Якщо ви купуєте квартиру безпосередньо у девелопера, угода підлягає оподаткуванню. Для off-plan проектів це стандартна ситуація, оскільки продавець завжди є компанією.

Проблема в тому, що забудовники вказують ціну по-різному. Одні включають ПДВ у прайс. Інші додають його зверху при підписанні договору. Різниця для квартири вартістю 5 млн бат становить 350 000 бат - це близько $10 000. Кошти, які можна було б витратити на ремонт або меблювання.

Швидка відповідь

• Ставка ПДВ у Таїланді становить 7% і застосовується до продажу нової нерухомості девелоперами (юридичними особами)
• Off-plan покупки майже завжди підлягають ПДВ, оскільки продавець - компанія-забудовник
• Вторинний ринок: угода між фізичними особами ПДВ не обкладається - натомість стягується спеціальний бізнес-податок (SBT) у розмірі 3.3% або гербовий збір 0.5%
• 2026 рік - перший рік, коли земельний і майновий податок стягується за повними ставками після COVID-знижок 2020-2024 років (джерело: Wochenblitz English)
• Типова схема оплати off-plan: 30% при бронюванні та в процесі будівництва, 70% при передачі - ПДВ може бути включений у будь-який із траншів
• Влада Пхукета офіційно попередила про хибні обіцянки '0% податків' при купівлі елітної нерухомості іноземцями (джерело: The Phuket News)

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: ПДВ включено в ціну (VAT inclusive)

Більшість великих забудовників на Пхукеті та в Бангкоку вказують ціни з уже включеним ПДВ. Це найбільш прозорий варіант. Ви бачите ціну 5 млн бат - і платите рівно 5 млн бат. Всередині цієї суми вже закладено 327 103 бати ПДВ (5 000 000 / 1.07 × 0.07).

Як перевірити: у договорі купівлі-продажу (Sale and Purchase Agreement) має бути рядок «price inclusive of VAT» або «ราคารวม VAT». Якщо цього рядка немає - уточнюйте письмово до внесення депозиту.

Сценарій 2: ПДВ додається зверху (VAT exclusive)

Деякі бутикові забудовники, особливо у сегменті вілл і брендованих резиденцій, вказують ціни без ПДВ. Квартира за 5 млн бат насправді обійдеться у 5 350 000 бат. Це легальна практика, але вона вимагає уважного читання контракту.

За даними огляду ринку Пхукета за квітень 2026 року, early-bird ціни для перших 30-40% юнітів часто вказуються без ПДВ, щоб виглядати привабливіше (джерело: MORE Group).

Сценарій 3: Купівля на вторинному ринку у фізичної особи

Якщо продавець - фізична особа, ПДВ не застосовується. Натомість стягується:

• Спеціальний бізнес-податок (SBT) - 3.3% від оціночної або продажної вартості (береться більша), якщо продавець володів об'єктом менше 5 років
• Гербовий збір - 0.5%, якщо продавець володів об'єктом більше 5 років (SBT і гербовий збір не стягуються одночасно)

Цей варіант часто вигідніший за податковим навантаженням, але ви втрачаєте переваги off-plan купівлі: розстрочку та ранню ціну.

Сценарій 4: Купівля через тайську юридичну особу

Деякі інвестори купують вілли через тайську компанію. У цьому випадку ПДВ застосовується, якщо компанія зареєстрована як платник ПДВ (оборот понад 1.8 млн бат на рік). Однак тайська влада у 2025-2026 роках активно перевіряє номінальні схеми володіння, і 140 арештів за останній рік - це серйозний сигнал.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

1. Не уточнити, чи включено ПДВ у ціну. Це помилка номер один. Різниця у 7% на об'єкті за 10 млн бат становить 700 000 бат (~$20 000). Завжди запитуйте письмовий розрахунок вартості до внесення депозиту.

2. Вірити обіцянкам '0% податків'. Тайський Центр боротьби з фейками (AFNC) у 2026 році офіційно попередив: рекламні заяви про нульові податки для іноземних покупців є хибними і потенційно незаконними (The Phuket News). Земельний і майновий податок, прибутковий податок на орендний дохід, ПДВ при купівлі - все це реальні зобов'язання.

3. Забути про майновий податок після купівлі. 2026 рік - перший рік нарахування податку на землю та будівлі за повними ставками. COVID-знижки, що діяли з 2020 по 2024 рік, більше не застосовуються. Повідомлення про оцінку надсилатимуться у травні 2026, оплата - до кінця липня 2026, штрафні надбавки нараховуються з серпня (Wochenblitz English). За даними RestProperty, для кондо з реєстрацією у Yellow Tabien Baan (Книга будинку) діє знижка 90% на ставку податку - важливий нюанс для іноземних власників.

4. Не врахувати податки при розрахунку доходності. Якщо ви купуєте off-plan для здачі в оренду, ваш реальний вхідний поріг вищий на 7% ПДВ. При орендній доходності 5-6% річних період окупності збільшується на 1-1.5 року.

5. Плутати ПДВ із withholding tax. ПДВ платить покупець (або він включений у ціну). Withholding tax (прибутковий податок у джерела) утримується з продавця при реєстрації угоди в земельному офісі. Це два різні податки.

6. Не перевірити статус реєстрації забудовника як платника ПДВ. Дрібні девелопери з оборотом менше 1.8 млн бат можуть не бути зареєстровані як платники ПДВ. У такому разі ПДВ не стягується, але й повернення ПДВ за вхідними витратами неможливе. Такі компанії рідко зустрічаються у сегменті кондомініумів, але трапляються серед невеликих вілових проектів.

FAQ

Чи платять іноземці ПДВ при купівлі off-plan кондо в Таїланді?

Так. ПДВ у розмірі 7% застосовується до всіх купівель нової нерухомості у забудовника, незалежно від громадянства покупця. Питання лише в тому, чи включено ПДВ у вказану ціну.

Чи можна повернути ПДВ при купівлі нерухомості в Таїланді?

Фізична особа-іноземець не може отримати повернення ПДВ за купівлю житлової нерухомості. Повернення ПДВ можливе лише для компаній-платників ПДВ, що використовують об'єкт у комерційній діяльності.

Які податки платить покупець при реєстрації off-plan кондо?

При передачі права власності в земельному офісі зазвичай ділять витрати між покупцем і продавцем: збір за реєстрацію (transfer fee) у розмірі 2% від оціночної вартості найчастіше ділиться порівну або повністю лягає на покупця за договором. ПДВ уже сплачено у складі ціни або додано окремо.

Чим відрізняється ПДВ від спеціального бізнес-податку (SBT)?

ПДВ (7%) і SBT (3.3%) - взаємовиключні податки. ПДВ застосовується до продажів юридичними особами - платниками ПДВ. SBT застосовується до продажів фізичними особами, які володіли об'єктом менше 5 років. Обидва податки не можуть нараховуватися одночасно.

Чи є спосіб легально знизити податкове навантаження при купівлі off-plan?

Легальні способи: (1) Обрати забудовника з ціною, що вже включає ПДВ, і домовитися про знижку на етапі early-bird. (2) Врахувати, що частину витрат за угодою можна розподілити між сторонями. (3) Якщо ви плануєте здавати об'єкт в оренду через керуючу компанію, структурування через тайську компанію може дати переваги по ПДВ на вхідні витрати, але цей шлях вимагає юридичного супроводу.

Який розмір щорічного майнового податку на кондо в Таїланді?

Ставка для житлової нерухомості прогресивна. За даними RestProperty, для власників із реєстрацією у Tabien Baan (жовта книга будинку) діє знижка 90%, а для об'єктів вартістю до 10 млн бат податок фактично дорівнює нулю. Для кондо вартістю 5 млн бат щорічний податок за стандартною ставкою становитиме близько 1 000 бат ($28). Без реєстрації знижка не надається - це важливо для іноземних інвесторів.

Коли саме потрібно сплатити ПДВ при off-plan купівлі?

ПДВ зазвичай нараховується на кожен платіж за договором: депозит, проміжні внески, фінальний платіж при передачі. Забудовник виставляє податкову накладну (tax invoice) на кожен транш.

Чи пов'язана нова віза для покупців нерухомості з податковими зобов'язаннями?

Таїланд у 2026 році прив'язав вид на проживання до купівлі кондомініуму вартістю від 3 млн бат із зареєстрованим правом власності (Wochenblatz English). Віза не звільняє від жодних податків. Усі стандартні податкові зобов'язання - ПДВ, майновий податок, прибутковий податок на орендний дохід - зберігаються в повному обсязі.

Практичний чеклист перед купівлею off-plan

• Запросіть у забудовника письмове підтвердження: ціна включає ПДВ чи ні
• Перевірте в договорі розбивку платежів із зазначенням ПДВ на кожен транш
• Уточніть, як розподіляються витрати за transfer fee (2%) між сторонами
• Закладіть у бюджет додатково 1-2% на витрати з переказу коштів і юридичний супровід
• Пам'ятайте: майновий податок тепер нараховується за повними ставками, платіж за 2026 рік - до кінця липня

Джерело: The Phuket News - https://www.thephuketnews.com/officials-warn-over-0-tax-phuket-property-claims-targeting-foreigners-100056.php

ПДВ на off-plan нерухомість у Таїланді - не прихований збір, а стандартний податок, який досвідчені інвестори закладають у фінансову модель із першого дня. Різниця між прибутковою та збитковою інвестицією часто криється саме в таких деталях.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.