0,06 % oder 2,5 %: White-Label-Partnerprogramm für Immobilien in Thailand 2026

Die thailändische Forbest Properties zahlt Empfehlern im Programm Connect & Earn zwischen 5.000 und 60.000 Baht pro abgeschlossenem Geschäft bei Objekten von 3 bis 100 Mio. Baht. Rechnen Sie die Obergrenze nach: 60.000 Baht bei einem Objekt für 100 Mio. Baht entsprechen 0,06 % des Kaufpreises.

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Bei einem gleich teuren Abschluss auf Phuket erhält ein Partner im White-Label-Modell unter eigener Marke einen Anteil an der Entwicklerprovision. Bei 5-6 % Provision und einer Aufteilung von 50/50 sind das 1.250.000-1.500.000 Baht. Der Unterschied zum thailändischen internen Empfehlungsprogramm beträgt das Zwanzigfache und mehr.

Der Grund ist keine Großzügigkeit. Der thailändische Binnenmarkt für Wiederverkauf und Grundstücke lebt von 1-3 % Provision, während Off-Plan-Objekte für ausländische Käufer auf Phuket aus dem Marketingbudget des Entwicklers bezahlt werden, aus dem Agenturen, deren Subagenten und Partner mit eigener Marke bedient werden. White Label ist die Möglichkeit, mit eigenem Logo in diese Kette einzusteigen, ohne ein thailändisches Unternehmen zu gründen.

Kurzantwort

• White Label im thailändischen Immobilienmarkt bedeutet: Sie verkaufen unter eigener Marke, während Vertrag, Transaktionsbegleitung und Rechnungsstellung an den Entwickler über die thailändische Rechtsperson des Partners laufen.
• Entwicklerprovision auf Off-Plan-Objekte auf Phuket: nach Markteinschätzungen Anfang 2026 3-8 % des Preises (höher bei neuen Projekten zum Verkaufsstart, niedriger bei fertigen Objekten und Wiederverkauf).
• Üblicher Split im White Label: 50/50, bei vollständigem Abschluss durch den Partner bis zu 60/40 zu dessen Gunsten. Das sind Bruttowerte, vor Steuern und vor Kosten für Besichtigungen.
• Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in Bang Tao für 9 Mio. Baht, Entwicklerprovision 6 % = 540.000 Baht, Partneranteil bei 50/50 = 270.000 Baht (etwa 8.200 US-Dollar bei einem Kurs von rund 33 Baht).
• Auszahlungsdauer hängt vom Zahlungsplan des Käufers ab: bei fertigen Objekten 30-60 Tage nach Eigentumsübertragung, bei Villen im Bau zieht sich die Auszahlung über die gesamte Bauzeit, meist 18-24 Monate.
• Rechtlicher Rahmen: Maklertätigkeit steht auf der Liste der für Ausländer gesperrten Tätigkeiten nach dem Foreign Business Act. Deshalb schließt eine thailändische Rechtsperson das Geschäft ab, und der nicht ansässige Partner erhält eine Vergütung als Vermittlungs- oder Marketingleistung per Vertrag.

Szenarien und Optionen

1. Reine Empfehlung ohne Marke. Sie geben einen Kontakt weiter und sind danach nicht mehr beteiligt. Anteil: 20-35 % der Agenturprovision, also etwa 1-2 % des Objektpreises. Vorteil: kein Aufwand, keine Verantwortung. Nachteil: Der Kunde ist dauerhaft weg, das zweite Objekt kauft er nicht mehr über Sie. Für Blogger mit unregelmäßigem Traffic die einzig sinnvolle Variante.

2. White Label Lite: eigene Schaufenster, fremdes Backoffice. Sie haben eine eigene Website und Marke, die Objektauswahl kommt aus der Datenbank des Partners, Besichtigungen und Unterzeichnung betreut dessen thailändischer Manager. Anteil: 40-50 %. Ein praktikabler Einstieg für Relocation-Berater und Agenturen mit bestehendem Kundenstrom rund um Visa, Schulen und Vermietung.

3. Volles White Label. Sie begleiten den Kunden vom ersten Anruf bis zur Eigentumsübertragung: Auswahl, Besichtigungen auf Phuket, Abstimmung des Vertrags mit dem Anwalt, Zahlungskontrolle. Anteil 55-60 %, aber Sie brauchen eine Person vor Ort. Der Kunde bleibt drei bis vier Tage, solange die Besichtigungen in Choeng Thale und Rawai laufen. In der Hochsaison von Dezember bis Februar sind in Bang Tao in Laufnähe zu den Objekten kaum freie Zimmer zu bekommen, daher lohnt es sich, frühzeitig zu buchen: Hotel buchen.

4. Einstieg in ein globales Netzwerk. Christie's International Real Estate Thailand hat 2026 sein zweites thailändisches Büro nach Bangkok in Choeng Thale eröffnet, mit Zugang zu einem Netzwerk von Maklerbüros in 59 Ländern. Ananda Development hat Christie's als Lead-Partner für den internationalen Vertrieb von 12 Luxusvillen (Anann Villas Phuket) im 88 Hektar großen Entwicklungsgebiet nahe dem Kamala-Gebirge ernannt, mit Preisen von rund 2,7-3,6 Mio. US-Dollar je Villa. Fine & Country startete auf Phuket mit einem Portfolio von 30+ Objekten und einem lokalen Team mit 25 Jahren Erfahrung. Die Logik ist die gleiche wie bei White Label, nur umgekehrt: Die Marke kommt von außen, die Arbeit bleibt lokal. Mit eigener Kundenbasis in Europa ist das der Weg eines Franchisenehmers, nicht eines Partners, und die Eintrittskarte wird nicht in Prozent, sondern in Einstiegsgebühr und Lizenzgebühren gemessen.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Doppelte Lead-Registrierung. Der Hauptgrund, warum Partner kein Geld erhalten. Der Kunde war vor einem halben Jahr selbst im Showroom des Entwicklers oder hat eine Anfrage auf dessen Website hinterlassen, und der Entwickler verweigert die Provision, obwohl Sie das Geschäft tatsächlich gebracht haben. Das Zuordnungsfenster beträgt je nach Entwickler 30 bis 180 Tage. Gegenmaßnahme: Lead vor dem ersten Kundenanruf im CRM des Partners anlegen und eine schriftliche Bestätigung der Registrierung innerhalb von 24 Stunden verlangen.

Kunde wechselt in den Direktkontakt. Sobald der Käufer die WhatsApp-Nummer des Vertriebsmanagers hat, bricht das Tracking. Dashboard-Analysen erfassen Link-Klicks, aber keine Messenger-Kommunikation. Gegenmaßnahme: Die gesamte Kommunikation mit dem Entwickler läuft nur über den Partnermanager, der Kunde erhält bis zur Unterzeichnung keinen direkten Kontakt.

Erwartung schnellen Geldes bei Off-Plan. Bei Villen im Bau zahlt der Entwickler die Provision in Tranchen, proportional zu den Zahlungen des Käufers. Ein im März unterzeichnetes Geschäft kann bis Ende des Folgejahres nachlaufen. Gegenmaßnahme: Fertige Objekte und Wiederverkauf im Portfolio halten, wo die Auszahlung 30-60 Tage nach Registrierung beim Land Department erfolgt.

Haftung für Versprechen unter eigener Marke. Beim White Label kauft der Kunde vom Entwickler, richtet seine Beschwerde aber an den, dessen Logo er gesehen hat. Versprochene 8 % Rendite pro Jahr werden zu Ihrem Problem, wenn das Hotel die Auslastung verfehlt. Gegenmaßnahme: Keine Renditezahlen im eigenen Namen, nur Auszüge aus dem Vertrag mit den Zahlen des Entwicklers und Verweis auf das Dokument.

Steuern und Auszahlungsstruktur. Die Vergütung an eine ausländische Person aus Thailand kann nach dem Steuergesetzbuch mit 15 % Quellensteuer belegt werden, sofern kein Doppelbesteuerungsabkommen greift. Gegenmaßnahme: Im Vertrag festhalten, ob brutto oder netto gezahlt wird, und das Thema vor dem ersten Abschluss mit einem Steuerberater klären, nicht danach.

Katalog statt Verkaufstrichter. Forbest hat eine Plattform mit mehr als 3.000 Objekten und Suche nach Anlageziel aufgebaut. Eine Datenbank mit dreitausend Losen verkauft von selbst nichts. Partner, die einen fremden Feed auf ihre Website stellen und warten, schließen im Quartal null Geschäfte ab. Es funktioniert das Gegenteil: fünf Objekte, die Sie persönlich gesehen haben, und das Wissen, welchem Teil Ihrer Zielgruppe sie passen.

Unsere Einschätzung: Volles White Label lohnt sich erst ab vier qualifizierten Kunden pro Quartal. Darunter fressen die Kosten für Marke, Website, CRM und Reisen den Vorteil beim Split auf, und eine reine Empfehlung mit 30 % Anteil ist ehrlicher. Wenn Ihre Zielgruppe aus kaltem Touristen-Traffic ohne Budget ab 5 Mio. Baht besteht, trifft nichts davon auf Sie zu: Die Conversion solchen Traffics in einen Immobilienkauf auf Phuket liegt nach Markteinschätzungen nur im Bruchteil eines Prozents.

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FAQ

Was gilt im thailändischen Immobilien-Partnerprogramm als qualifizierter Lead?

Name, Arbeitskontakt, Budget in Baht oder Dollar, Kaufhorizont bis 6 Monate, Kaufziel und die Bestätigung, dass der Kunde nicht schon zuvor beim Entwickler registriert war. Eine Anfrage ohne Budget und ohne Frist gilt nicht als Lead und fließt nicht in die Provisionsberechnung ein.

Kann ich ohne thailändische Firma als Immobilienagent auf Phuket arbeiten?

Als ausländische Privatperson in Thailand zu verkaufen und Provision zu beziehen ist nicht erlaubt: Maklertätigkeit ist für Ausländer durch den Foreign Business Act gesperrt, Arbeit ohne Genehmigung droht mit Bußgeld und Ausweisung. Daher ist White Label entstanden: Vertrag und Auszahlung laufen über die thailändische Rechtsperson, Sie arbeiten als Vermittlungspartner.

Wie viel verdient ein Partner tatsächlich pro Abschluss?

Bei Eigentumswohnungen auf Phuket im Bereich 5-9 Mio. Baht liegt der Partneranteil bei einem Split von 50/50 und 5-6 % Provision bei 125.000-270.000 Baht. Bei einer Villa für 35 Mio. Baht und 5 % Provision beträgt der Partneranteil etwa 875.000 Baht, aber mit Ratenauszahlung über die Bauzeit.

Wann kommt das Geld?

Bei fertigen Objekten innerhalb von 30-60 Tagen nach Registrierung der Rechtsübertragung beim Land Department. Bei Off-Plan in Tranchen nach den Zahlungen des Käufers, typischer Gesamthorizont 18-24 Monate.

Was passiert, wenn der Kunde ein anderes Objekt kauft als das gezeigte?

In einem ordentlichen Partnervertrag ist die Provision an den Kunden gekoppelt, nicht an das Objekt: Erfolgt der Abschluss innerhalb des Zuordnungsfensters, steht Ihnen der Anteil unabhängig vom Projekt zu. Prüfen Sie diesen Punkt vor Unterzeichnung, er ist nicht überall enthalten.

Brauche ich in Thailand eine Maklerlizenz?

Eine verpflichtende staatliche Lizenzierung von Maklern gibt es in Thailand nicht, es existiert nur eine freiwillige Zertifizierung durch den Fachverband. Die Einschränkung betrifft nicht die Lizenz, sondern das Recht eines Ausländers, diese Tätigkeit auszuüben und dafür im Land bezahlt zu werden.

Worin unterscheidet sich White Label von einem Franchise?

Beim White Label nutzen Sie das Backoffice eines anderen unter eigener Marke und zahlen einen Teil der Provision. Beim Franchise nutzen Sie eine fremde Marke, zahlen Einstiegsgebühr und Lizenzgebühren, behalten aber fast die gesamte Provision und müssen die Standards des Netzwerks einhalten.

Wie lange dauert die Anbindung?

Registrierung und CRM-Zugang innerhalb eines Arbeitstages. Der nützliche Teil dauert länger: 2-3 Wochen für das Studium von fünf bis sechs Projekten, Zahlungsplänen und Eigentumsbedingungen, ohne die Sie das erste Gespräch mit einem Investor verlieren.

Fangen Sie mit einem Schritt an: Nehmen Sie Ihre bestehende Kundenbasis und zählen Sie, wie viele Personen ein Budget ab 5 Mio. Baht und eine echte Kaufabsicht in den nächsten sechs Monaten haben. Sind es drei oder mehr, steigen Sie sofort in White Label ein. Wenn nicht, arbeiten Sie per Empfehlungsmodell und geben Sie kein Geld für eine eigene Marke aus.

Source: Christie's International Real Estate Thailand, Phuket-Eröffnung 2026 (rawai.com)

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