Wer zahlt die Transfer Fee beim Immobilienkauf in Thailand?

Die Transfer Fee ist eine der am häufigsten missverstandenen Kostenposition beim Immobilienkauf in Thailand. Es gibt kein Gesetz, das verbindlich vorschreibt, wer diese Gebühr trägt - das ist Verhandlungssache. Dennoch hat sich eine klare Marktpraxis etabliert, und wer sie nicht kennt, verliert schnell mehrere Zehntausend Baht.

Die Transfer Fee beträgt 2% des behördlichen Schätzwerts, den das Land Department (Grundbuchamt) für das Objekt festgelegt hat. Dieser Schätzwert liegt häufig 30-50% unter dem tatsächlichen Marktpreis. Die Gebühr wird immer auf Basis des Katasterwerts berechnet, nicht auf Basis des Kaufpreises im Vertrag.

Kurzantwort

• Die Transfer Fee beträgt 2% des Katasterwerts und wird am Tag der Eigentumsübertragung im Land Department in bar in Thai Baht bezahlt
• Auf dem Neubaumarkt übernehmen Entwickler in Phuket und Bangkok die Transfer Fee häufig vollständig oder teilen sie mit dem Käufer - meist im Rahmen von Verkaufsaktionen
• Auf dem Wiederverkaufsmarkt gilt als Standard: 50% Käufer, 50% Verkäufer
• Neben der Transfer Fee fallen beim Verkauf je nach Haltedauer entweder die Stempelsteuer (0,5%) oder die Sondergeschäftssteuer (3,3%) sowie die Quellensteuer (Withholding Tax) des Verkäufers an
• Die Aufteilung aller Gebühren wird schriftlich im Kaufvertrag festgelegt - vor Zahlung einer Anzahlung
• Der Katasterwert wird alle vier Jahre aktualisiert. Der letzte Phuket-weite Anpassungszyklus erfolgte 2024, was die Berechnungsgrundlage in gefragten Lagen spürbar erhöht hat

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Neubau-Eigentumswohnung direkt vom Entwickler

Bei einer Neubauwohnung findet die Eigentumsübertragung nach Fertigstellung des Gebäudes statt. Käufer und Entwickler erscheinen gemeinsam beim Land Department. Die Transfer Fee in Höhe von 2% wird formal meist dem Käufer zugerechnet - jedoch bieten große Entwickler in Phuket und Bangkok seit 2025 zunehmend Aktionen an, bei denen sie diese Kosten vollständig übernehmen.

Wichtig: Diese Zusage muss im Kaufvertrag stehen. Mündliche Versprechen des Vertriebsteams sind rechtlich nicht bindend.

Stempelsteuer (0,5%) und Quellensteuer trägt bei Erstverkäufen der Entwickler. Der Käufer zahlt in der Regel nur die Transfer Fee sowie eventuelle Verwaltungsgebühren, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Szenario 2: Wiederverkauf (Resale) auf dem Sekundärmarkt

Hier ist alles Verhandlungssache. Der marktübliche Standard für Phuket, Koh Samui und Bangkok:

• Transfer Fee 2% - je 1% pro Seite
• Sondergeschäftssteuer 3,3% (wenn der Verkäufer das Objekt weniger als 5 Jahre gehalten hat) - trägt der Verkäufer
• Stempelsteuer 0,5% (wenn Haltedauer über 5 Jahre, anstelle der Sondergeschäftssteuer) - trägt der Verkäufer
• Withholding Tax (Quellensteuer) - trägt der Verkäufer, nach progressiver Skala

Auf einem Verkäufermarkt - wie Phuket 2026 im Segment bis 10 Millionen Baht - kann der Verkäufer durchaus verlangen, dass der Käufer alle Gebühren übernimmt. Käufer sollten deshalb die volle Transfer Fee vorsorglich ins Budget einplanen.

Szenario 3: Villen über eine Thai-Gesellschaft oder Leasehold

Wird eine Immobilie, die auf eine Thai-Gesellschaft eingetragen ist, über einen Anteilskauf (Share Transfer) weitergegeben, fällt keine Transfer Fee an - ein Gesellschafterwechsel gilt nicht als Eigentumsübertragung im grundbuchrechtlichen Sinne. Allerdings birgt dieses Vorgehen erhebliche rechtliche Risiken. Das Land Department hat in den letzten Jahren die Prüfung von Nominee-Strukturen deutlich verschärft. Die anfallende Quellensteuer beim Anteilsverkauf beträgt 1% des Verkaufspreises oder des geschätzten Unternehmenswerts.

Vergleichstabelle: Kostenverteilung nach Kauftyp

Hauptrisiken und Fehler

1. Keine schriftliche Kostenregelung vor der Anzahlung. Anzahlungen in Thailand sind in der Regel nicht rückerstattbar. Wer 100.000 Baht einzahlt und erst danach erfährt, dass der Verkäufer alle Steuern auf den Käufer abwälzen will, hat bereits verloren.

2. Katasterwert und Marktwert verwechseln. Die Transfer Fee basiert auf dem Katasterwert. Eine Wohnung mit einem Kaufpreis von 8 Millionen Baht kann einen Katasterwert von 5 Millionen haben. Die Transfer Fee beträgt dann 100.000 Baht, nicht 160.000. Nach der Katasteraktualisierung 2024 hat sich der Abstand in beliebten Lagen jedoch verringert.

3. Quellensteuer des Verkäufers beim Preisverhandeln ignorieren. Bei einer natürlichen Person, die ein Objekt zwei Jahre gehalten hat, kann die progressive Quellensteuer 5-35% des auf die Haltejahre aufgeteilten Katasterwerts erreichen. Das beeinflusst die Bereitschaft des Verkäufers, Preisnachlässe zu gewähren.

4. Belastungen im Grundbuch nicht prüfen. Hypotheken thailändischer Banken, Pfändungen oder Dienstbarkeiten sind im Chanote-Dokument eingetragen. Liegt eine Belastung vor, ist die Eigentumsübertragung nicht möglich - auch wenn die Transfer Fee bereits bezahlt wurde.

5. Dem 'üblichen' Vorgehen ohne Rechtsberatung vertrauen. Ein Makler mag behaupten, alle machen das so. Im konkreten Einzelfall kann es sinnvoller sein, die Transfer Fee vollständig zu übernehmen und dafür einen entsprechenden Nachlass auf den Kaufpreis auszuhandeln.

FAQ

Wer ist gesetzlich zur Zahlung der Transfer Fee verpflichtet? Das Gesetz legt dies nicht fest. Das Land Department verlangt die Zahlung vor der Registrierung, gibt aber keine Partei vor. Die Verteilung wird ausschließlich durch den Vertrag geregelt.

Kann die Transfer Fee vom Auslandskonto bezahlt werden? Die Zahlung erfolgt in Thai Baht an der Kasse des Land Department am Transaktionsstag. Die Mittel müssen vorab gewechselt werden. Für ausländische Käufer von Eigentumswohnungen ist zusätzlich ein FET-Formular (Foreign Exchange Transaction Form, früher TT3) über den Währungstransfer nach Thailand erforderlich.

Wie hoch ist die Transfer Fee beim Grundstückskauf? Ebenfalls 2% des Katasterwerts. Allerdings dürfen Ausländer in Thailand grundsätzlich kein Land direkt erwerben - nur über langfristige Pachtverträge (Leasehold) oder eine Thai-Gesellschaft.

Wie erfährt man den Katasterwert im Voraus? Durch eine Anfrage beim zuständigen Bezirksbüro des Land Department mit der Chanote-Nummer. Die Daten sind auch auf der Website des Treasury Department (treasury.go.th) öffentlich zugänglich - kostenlos.

Gibt es 2026 Vergünstigungen bei der Transfer Fee? Die Thai-Regierung hat in der Vergangenheit die Transfer Fee temporär auf 1% oder 0,01% gesenkt - zuletzt für Objekte bis 7 Millionen Baht (Programm 2024-2025). Den aktuellen Status sollte man zum Zeitpunkt der Transaktion beim Land Department erfragen.

Fällt eine Transfer Fee auch bei Leasehold-Registrierung an? Bei der Registrierung eines Langzeitpachtvertrags von mehr als drei Jahren beim Land Department wird eine Gebühr von 1% der Gesamtmiete für die Laufzeit fällig, zuzüglich Stempelsteuer von 0,1%.

Was passiert, wenn die Kostenaufteilung im Vertrag fehlt? Das Land Department kann beide Parteien gesamtschuldnerisch zur Zahlung heranziehen. In der Praxis bedeutet das: Die Transaktion findet nicht statt, bis sich die Parteien geeinigt und die Gebühren entrichtet haben.

Wie wirkt sich die Transfer Fee auf die Investitionsrendite aus? Bei einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 5 Millionen Baht und einem Katasterwert von 3,5 Millionen Baht beträgt die Transfer Fee 70.000 Baht - das entspricht 1,4% des tatsächlichen Kaufpreises. Bei einer durchschnittlichen Mietrendite von 5-7% pro Jahr amortisiert sich dieser Betrag innerhalb von drei bis vier Monaten.

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