Хто платить transfer fee при продажу нерухомості в Таїланді: повний гід 2026

Розподіл transfer fee при операціях з нерухомістю в Таїланді не регулюється жодним єдиним законом. Це предмет переговорів між сторонами. Утім, ринок виробив усталену практику, і незнання її реально коштує іноземним покупцям десятки тисяч батів. У цьому матеріалі - чіткий розбір того, хто, скільки і коли платить.

Transfer fee становить 2% від кадастрової оцінки об'єкта за реєстром Земельного департаменту (Land Department). Кадастрова вартість майже завжди нижча за ринкову - іноді на 30-50%. Саме від неї розраховується платіж, а не від суми у договорі купівлі-продажу.

На первинному ринку забудовник зазвичай бере transfer fee на себе повністю або ділить пополам з покупцем. На вторинному ринку все залежить від переговорів, а стандартна формула - 50/50.

Швидка відповідь

• Transfer fee - це 2% від кадастрової оцінки, сплачується до Земельного департаменту в день реєстрації угоди
• На первинному ринку Пхукета та Бангкока забудовники нерідко покривають 100% transfer fee у рамках акцій
• На вторинному ринку стандартний розподіл: 50% покупець, 50% продавець
• Окрім transfer fee, при продажу нараховуються гербовий збір (0,5%) або спеціальний бізнес-податок (3,3%), а також прибутковий податок продавця
• Розподіл усіх зборів фіксується у договорі купівлі-продажу до внесення завдатку
• Кадастрова оцінка оновлюється кожні 4 роки; останній перегляд відбувся у 2024 році, що підвищило розрахункову базу в популярних районах

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля кондо у забудовника (первинний ринок)

Забудовник передає об'єкт після завершення будівництва. У цей момент покупець з'являється до Land Department разом із представником девелопера. Transfer fee у розмірі 2% зазвичай сплачує покупець, однак великі девелопери Пхукета та Бангкока активно запускають промо-акції, де беруть цей збір на себе. Важливо: умова має бути прописана у договорі. Усні обіцянки відділу продажів юридичної сили не мають.

Гербовий збір (0,5%) і прибутковий податок при першому продажу лягають на забудовника. Покупець сплачує лише transfer fee і витрати на оформлення, якщо інше не обумовлено.

Сценарій 2: купівля на вторинному ринку (resale)

Тут усі витрати розподіляються за домовленістю. Ринковий стандарт для Пхукета, Самуї та Бангкока виглядає так:

• Transfer fee 2% - пополам (1% + 1%)
• Спеціальний бізнес-податок 3,3% (якщо продавець володів менше 5 років) - сплачує продавець
• Гербовий збір 0,5% (якщо продавець володів більше 5 років, замість бізнес-податку) - сплачує продавець
• Прибутковий податок (withholding tax) - сплачує продавець

Нюанс: на зростаючому ринку продавець може наполягати, щоб покупець узяв усі збори на себе. На ринку, що просідає, умови диктує покупець. У 2026 році ринок Пхукета залишається ринком продавця у сегменті до 10 млн батів, тому покупцям варто закладати повний transfer fee у бюджет.

Сценарій 3: купівля вілли через компанію (leasehold або тайська компанія)

Якщо об'єкт оформлено на тайську компанію і передається через продаж акцій, transfer fee не виникає взагалі - зміна акціонерів не є передачею нерухомості. Проте цей метод несе серйозні юридичні ризики, і Земельний департамент останніми роками посилив перевірки номінальних структур. Withholding tax при продажу акцій становитиме 1% від продажної ціни або від оціночної вартості активів компанії.

Порівняльна таблиця витрат

Основні ризики та помилки

1. Не зафіксувати розподіл зборів до внесення завдатку. Завдаток у Таїланді зазвичай неповоротний. Якщо ви внесли 100 000 батів, а потім з'ясували, що продавець хоче перекласти всі податки на вас - гроші вже у нього.

2. Плутати кадастрову і ринкову вартість. Transfer fee розраховується від кадастру. Кондо, куплене за 8 млн батів, може мати кадастрову оцінку 5 млн. Transfer fee складе 100 000 батів, а не 160 000. Але після перегляду кадастру у 2024 році розрив скоротився.

3. Ігнорувати withholding tax продавця під час торгу. Якщо продавець - фізична особа і володів об'єктом 2 роки, його withholding tax розраховується за прогресивною шкалою і може сягати 5-35% від кадастрової вартості, поділеної на кількість років володіння. Це впливає на його готовність до знижки.

4. Не перевіряти наявність обтяжень перед угодою. Іпотека тайського банку, арешт, сервітут - усе це відображається у документі Chanote. Якщо на об'єкті є обтяження, перехід права власності неможливий, а transfer fee вже сплачено.

5. Довіряти 'стандартному' розподілу без юриста. Агент може заявити, що 'всі так роблять'. Але у вашому конкретному випадку може бути вигідніше взяти transfer fee на себе в обмін на зниження ціни об'єкта.

FAQ

Хто за законом зобов'язаний платити transfer fee?

Закон не встановлює, хто платить. Земельний департамент вимагає оплату до реєстрації, але не вказує сторону. Це визначається договором.

Чи можна сплатити transfer fee з іноземного рахунку?

Оплата здійснюється у батах до каси Земельного департаменту в день угоди. Кошти мають бути конвертовані заздалегідь. Для купівлі кондо іноземцем необхідна довідка ТТ3 (Foreign Exchange Transaction Form) про переказ валюти до Таїланду.

Який transfer fee при купівлі землі?

Ті самі 2% від кадастрової вартості ділянки. Але іноземець не може володіти землею в Таїланді напряму - лише через довгострокову оренду (leasehold) або тайську компанію.

Як дізнатися кадастрову вартість об'єкта заздалегідь?

Можна звернутися до місцевого відділення Земельного департаменту з номером Chanote. Кадастрові дані також публікуються на сайті Treasury Department (treasury.go.th). Це безкоштовно.

Чи є пільги з transfer fee у 2026 році?

Уряд Таїланду періодично знижує transfer fee до 1% або навіть 0,01% для об'єктів вартістю до 3-7 млн батів. У 2024-2025 роках така програма діяла для об'єктів до 7 млн батів. Уточнюйте актуальний статус програми на момент угоди.

Чи сплачується transfer fee при оренді (leasehold)?

При реєстрації довгострокової оренди (понад 3 роки) у Земельному департаменті стягується збір у розмірі 1% від суми оренди за весь строк, плюс гербовий збір 0,1%.

Що станеться, якщо у договорі не вказано розподіл зборів?

Земельний департамент вимагатиме оплату від обох сторін солідарно. На практиці це означає, що угода просто не відбудеться, доки сторони не домовляться і не сплатять.

Як transfer fee впливає на дохідність інвестиції?

При купівлі кондо за 5 млн батів з кадастровою оцінкою 3,5 млн батів transfer fee складе 70 000 батів. Це 1,4% від реальної ціни купівлі. При середній орендній дохідності 5-7% річних transfer fee окупається за 3-4 місяці оренди.

Перед підписанням будь-якого договору або внесенням завдатку запросіть у продавця чи забудовника письмовий розподіл усіх зборів: transfer fee, гербовий збір, спеціальний бізнес-податок, withholding tax. Зведіть ці цифри у таблицю, перевірте кадастрову оцінку через Земельний департамент і закладіть підсумкову суму у бюджет угоди. Економія на юристі на цьому етапі обходиться дорожче, ніж його гонорар.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.