Chi paga il transfer fee in Thailandia: guida completa per investitori stranieri 2026

Acquistare un immobile in Thailandia significa fare i conti con una serie di imposte e tasse che, se ignorate, possono costare decine di migliaia di baht in più rispetto al budget iniziale. La più rilevante è il transfer fee, ovvero la tassa di trasferimento della proprietà. A differenza di molti paesi occidentali, in Thailandia non esiste una norma che stabilisca con precisione chi debba pagare questa imposta: tutto è oggetto di trattativa. Eppure esistono prassi consolidate che ogni investitore straniero dovrebbe conoscere prima di firmare qualsiasi contratto.

Risposta rapida

• Il transfer fee è pari al 2% del valore catastale dell'immobile, calcolato dal Land Department thailandese - non dal prezzo di vendita indicato nel contratto
• Il valore catastale è generalmente inferiore al prezzo di mercato, a volte del 30-50%, anche se il riallineamento avviato nel 2024 ha ridotto questo divario nelle aree più richieste
• Sul mercato primario (nuove costruzioni), i grandi sviluppatori di Phuket e Bangkok coprono spesso il 100% del transfer fee come incentivo commerciale
• Sul mercato secondario (resale), la ripartizione standard è 50% acquirente e 50% venditore
• Oltre al transfer fee, la vendita comporta la tassa di bollo (0,5%) oppure la Special Business Tax (3,3%), più la ritenuta d'acconto a carico del venditore
• Ogni accordo sulla ripartizione delle spese va fissato per iscritto nel contratto preliminare, prima del versamento del deposito cauzionale
• Il catasto viene aggiornato ogni quattro anni: l'ultimo aggiornamento del 2024 ha incrementato la base di calcolo nelle zone più ambite

Scenari e opzioni

Scenario 1: acquisto di un condominio dal costruttore (mercato primario)

All'atto della consegna dell'immobile, acquirente e rappresentante del costruttore si recano insieme al Land Department per completare la registrazione. In linea teorica il transfer fee del 2% spetta all'acquirente, ma i principali sviluppatori di Phuket e Bangkok nel biennio 2025-2026 hanno avviato campagne promozionali in cui si accollano questa voce di spesa.

Attenzione: la promessa verbale del reparto vendite non ha alcun valore legale. Il trasferimento della spesa deve essere esplicitamente indicato nel contratto di acquisto. La tassa di bollo (0,5%) e la ritenuta d'acconto sulla prima vendita restano a carico del costruttore. L'acquirente paga di norma solo il transfer fee e le spese notarili, salvo diverso accordo.

Scenario 2: acquisto sul mercato secondario (resale)

In questo caso la negoziazione è più aperta. Il modello standard applicato a Phuket, Samui e Bangkok prevede:

• Transfer fee 2% - suddiviso a metà (1% acquirente, 1% venditore)
• Special Business Tax 3,3% - a carico del venditore, se detiene l'immobile da meno di 5 anni
• Tassa di bollo 0,5% - a carico del venditore, se detiene l'immobile da più di 5 anni (in sostituzione della SBT)
• Ritenuta d'acconto (withholding tax) - a carico del venditore, calcolata su scala progressiva

In un mercato con domanda sostenuta, come il segmento sotto i 10 milioni di baht a Phuket nel 2026, il venditore può imporre all'acquirente di farsi carico dell'intero transfer fee. In un mercato in calo, è l'acquirente a dettare le condizioni. Pianificare il budget includendo l'intero 2% di transfer fee rimane la scelta più prudente.

Scenario 3: acquisto tramite società thai o leasehold

Quando un immobile è intestato a una società thailandese e il trasferimento avviene attraverso la cessione delle quote azionarie, il transfer fee non si applica: il cambio di azionista non equivale a un trasferimento immobiliare registrato al Land Department. Tuttavia questa struttura comporta rischi legali significativi. Negli ultimi anni il Land Department ha intensificato i controlli sulle strutture con soci nominali. La ritenuta d'acconto sulla vendita delle quote è pari all'1% del prezzo di cessione o del valore patrimoniale netto della società.

Per il leasehold (contratto di locazione a lungo termine superiore a 3 anni, registrato al Land Department), si applica invece una tassa pari all'1% del canone totale dell'intera durata contrattuale, più una tassa di bollo dello 0,1%.

Confronto tra le principali opzioni di acquisto

Rischi principali ed errori

1. Non definire la ripartizione delle spese prima del deposito cauzionale. In Thailandia il deposito versato è generalmente non rimborsabile. Scoprire solo in seguito che il venditore vuole trasferire tutte le imposte all'acquirente significa aver già perso l'acconto.

2. Confondere valore catastale e valore di mercato. Il transfer fee si calcola sul valore catastale, non sul prezzo pagato. Un condominio acquistato a 8 milioni di baht può avere un valore catastale di 5 milioni: il transfer fee sarà 100.000 baht, non 160.000. Dopo il riallineamento catastale del 2024, tuttavia, la differenza si è ridotta nelle aree più popolari.

3. Ignorare l'impatto della withholding tax del venditore sulla trattativa. Se il venditore è una persona fisica e detiene l'immobile da pochi anni, la sua ritenuta d'acconto può raggiungere il 5-35% del valore catastale ripartito per gli anni di possesso. Questo fattore riduce concretamente la sua disponibilità a concedere sconti sul prezzo.

4. Non verificare i gravami sull'immobile prima della firma. Ipoteche bancarie, sequestri o servitù risultano dal documento Chanote (titolo di proprietà). Se esistono vincoli non cancellati, il trasferimento della proprietà non è possibile, indipendentemente da chi abbia già pagato le tasse.

5. Affidarsi alla prassi di mercato senza consulenza legale. L'agente immobiliare può affermare che 'si fa sempre così', ma nella singola transazione potrebbe essere conveniente accollarsi l'intero transfer fee in cambio di uno sconto sul prezzo finale. Solo un avvocato indipendente può valutare la soluzione ottimale per il vostro profilo.

6. Non chiedere la verifica del valore catastale prima di chiudere il contratto. Il valore catastale è consultabile gratuitamente presso il Land Department locale, presentando il numero del Chanote, oppure sul sito del Treasury Department (treasury.go.th). Farlo in anticipo permette di calcolare con precisione tutte le voci di costo.

FAQ

Chi è obbligato per legge a pagare il transfer fee? La legge thailandese non assegna l'obbligo a una specifica parte. Il Land Department richiede il pagamento prima della registrazione, ma non indica chi debba versarlo. La ripartizione è definita esclusivamente dal contratto.

Si può pagare il transfer fee da un conto bancario estero? No. Il pagamento avviene in baht direttamente alla cassa del Land Department nel giorno della transazione. I fondi devono essere convertiti in anticipo. Per l'acquisto di un condominio da parte di uno straniero è obbligatorio presentare il modulo FET (Foreign Exchange Transaction Form), che attesta il trasferimento di valuta estera in Thailandia.

Qual è il transfer fee per l'acquisto di un terreno? Anche per i terreni si applica il 2% del valore catastale. Tuttavia uno straniero non può possedere terreni in Thailandia a titolo diretto: le opzioni sono la locazione a lungo termine (leasehold) o l'intestazione tramite una società thailandese, ciascuna con specifici profili di rischio legale.

Esistono agevolazioni sul transfer fee nel 2026? Il governo thailandese ha applicato riduzioni temporanee in passato, portando il transfer fee all'1% o addirittura allo 0,01% per immobili sotto una certa soglia di valore. Nel biennio 2024-2025 la misura agevolativa riguardava immobili fino a 7 milioni di baht. Prima di concludere qualsiasi operazione, è indispensabile verificare il regime fiscale vigente al momento della transazione, poiché queste misure cambiano con frequenza.

Cosa succede se nel contratto non è indicata la ripartizione delle spese? Il Land Department può richiedere il pagamento in solido a entrambe le parti. In pratica, la registrazione viene bloccata fino a quando le parti non raggiungono un accordo e provvedono al pagamento. È una situazione da evitare, perché può bloccare la transazione e generare costi aggiuntivi.

Come incide il transfer fee sulla redditività dell'investimento? Per un condominio acquistato a 5 milioni di baht con valore catastale di 3,5 milioni, il transfer fee ammonta a 70.000 baht, ovvero circa l'1,4% del prezzo reale di acquisto. Con un rendimento da affitto medio del 5-7% annuo, questa spesa viene recuperata in 2-4 mesi di locazione.

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