Qui paie les frais de transfert lors d'une vente immobilière en Thaïlande en 2026

Lors d'une transaction immobilière en Thaïlande, la question des frais de transfert (transfer fee) est systématiquement source de confusion pour les acheteurs étrangers. La loi thaïlandaise n'impose aucune répartition fixe entre acheteur et vendeur : tout se négocie. Pourtant, une pratique de marché bien établie s'est imposée, et ignorer ces règles peut coûter des dizaines de milliers de bahts à un investisseur non averti.

Le transfer fee représente 2 % de la valeur cadastrale du bien, telle qu'évaluée par le Département foncier (Land Department). Cette valeur cadastrale est presque toujours inférieure au prix de marché, parfois de 30 à 50 %. C'est sur cette base - et non sur le prix figurant au contrat - que le calcul est effectué.

Sur le marché primaire, le promoteur prend généralement en charge l'intégralité du transfer fee ou propose un partage équitable. Sur le marché secondaire (resale), la formule standard est 50/50, mais tout dépend du rapport de force entre les parties.

Réponse rapide

• Le transfer fee s'élève à 2 % de la valeur cadastrale et est réglé au Land Department le jour de l'enregistrement de la transaction
• Sur le marché primaire à Phuket et Bangkok, les promoteurs couvrent souvent 100 % du transfer fee dans le cadre de promotions commerciales
• Sur le marché secondaire, la répartition standard est de 50 % pour l'acheteur et 50 % pour le vendeur
• En dehors du transfer fee, la transaction génère également un droit de timbre (0,5 %) ou une taxe spéciale sur les affaires (3,3 %), ainsi qu'une retenue à la source à la charge du vendeur
• La répartition de tous les frais doit être formalisée dans le contrat de vente avant le versement de l'acompte
• La valeur cadastrale est révisée tous les 4 ans. La dernière révision, effectuée en 2024, a rehaussé la base de calcul dans les zones les plus demandées

Scénarios et options

Scénario 1 : achat d'un condominium neuf auprès d'un promoteur

Lors de la livraison d'un appartement sur plan, l'acheteur se rend au Land Department accompagné d'un représentant du promoteur. Le transfer fee de 2 % est en principe à la charge de l'acheteur, mais les grands promoteurs de Phuket et de Bangkok multiplient en 2026 les offres promotionnelles où ils l'assument intégralement. Attention : cette condition doit impérativement figurer dans le contrat signé. Les promesses orales des équipes commerciales n'ont aucune valeur juridique.

Le droit de timbre (0,5 %) et la retenue à la source lors de la première vente incombent au promoteur. L'acheteur ne règle que le transfer fee et les frais administratifs, sauf stipulation contraire.

Scénario 2 : achat sur le marché secondaire (resale)

Tous les frais sont répartis par accord entre les parties. La pratique courante à Phuket, Koh Samui et Bangkok est la suivante :

• Transfer fee 2 % : partagé à parts égales (1 % + 1 %)
• Taxe spéciale sur les affaires 3,3 % (si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans) : à la charge du vendeur
• Droit de timbre 0,5 % (si le vendeur détient le bien depuis plus de 5 ans, en substitution de la taxe sur les affaires) : à la charge du vendeur
• Retenue à la source (withholding tax) : à la charge du vendeur

Nuance importante : sur un marché orienté à la hausse, le vendeur peut exiger que l'acheteur prenne en charge la totalité des frais. En 2026, le marché de Phuket reste un marché vendeur dans le segment inférieur à 10 millions de bahts. Les acheteurs doivent donc prévoir le transfer fee complet dans leur budget.

Scénario 3 : acquisition d'une villa via une société thaïlandaise

Si le bien est détenu par une société thaïlandaise et transmis par cession de parts sociales, aucun transfer fee n'est dû : un changement d'actionnaires ne constitue pas un transfert immobilier au sens juridique. Cependant, cette structure comporte des risques juridiques significatifs, et le Land Department a renforcé ses contrôles sur les montages avec actionnaires nominaux ces dernières années. La retenue à la source sur la cession de parts s'élève à 1 % du prix de cession ou de la valeur des actifs de la société.

Tableau comparatif des frais selon le type de transaction

Principaux risques et erreurs

1. Ne pas formaliser la répartition des frais avant le versement de l'acompte. En Thaïlande, l'acompte est généralement non remboursable. Si vous avez versé 100 000 bahts et que le vendeur décide ensuite de vous imputer la totalité des taxes, l'argent est déjà entre ses mains.

2. Confondre valeur cadastrale et prix de marché. Le transfer fee est calculé sur la base cadastrale. Un appartement acheté 8 millions de bahts peut avoir une valeur cadastrale de 5 millions. Le transfer fee sera de 100 000 bahts et non 160 000. La révision cadastrale de 2024 a toutefois réduit cet écart dans de nombreux secteurs.

3. Négliger la retenue à la source du vendeur dans la négociation. Si le vendeur est un particulier ayant détenu le bien 2 ans, sa retenue à la source est calculée selon un barème progressif et peut atteindre 5 à 35 % de la valeur cadastrale divisée par le nombre d'années de détention. Cela influe directement sur sa disposition à accorder une remise.

4. Ne pas vérifier les hypothèques et charges avant la transaction. Hypothèque bancaire thaïlandaise, saisie, servitude : tout figure sur le titre de propriété Chanote. Si le bien est grevé d'une charge, le transfert de propriété est impossible - et le transfer fee déjà réglé ne sera pas remboursé.

5. Se fier à une répartition 'standard' sans conseiller juridique. Un agent peut affirmer que 'tout le monde fait comme ça'. Mais dans votre cas précis, il peut être plus avantageux de prendre en charge le transfer fee en contrepartie d'une réduction du prix d'achat. Seul un avocat indépendant peut évaluer cette équation.

FAQ

Qui est légalement tenu de payer le transfer fee ? La loi n'impose rien à ce sujet. Le Land Department exige le paiement avant l'enregistrement, mais ne désigne aucune partie. C'est le contrat qui détermine la répartition.

Peut-on régler le transfer fee depuis un compte bancaire étranger ? Le paiement s'effectue en bahts, en espèces ou par virement, directement au guichet du Land Department le jour de la transaction. Les fonds doivent être convertis au préalable. Pour un achat de condominium par un étranger, un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) attestant du transfert de devises en Thaïlande est obligatoire.

Quel transfer fee s'applique à l'achat d'un terrain ? Les mêmes 2 % de la valeur cadastrale. Cela dit, un étranger ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété en Thaïlande. Les options légales sont la location longue durée (leasehold) ou la détention via une société thaïlandaise.

Comment connaître la valeur cadastrale d'un bien avant la transaction ? Il suffit de se présenter au bureau local du Land Department avec le numéro de Chanote. Les données cadastrales sont également disponibles gratuitement sur le site du Treasury Department (treasury.go.th).

Existe-t-il des réductions du transfer fee en 2026 ? Le gouvernement thaïlandais applique périodiquement des taux réduits, pouvant descendre à 1 % voire 0,01 %, pour les biens dont la valeur est inférieure à 3 à 7 millions de bahts. Un programme similaire était en vigueur en 2024-2025 pour les biens inférieurs à 7 millions de bahts. Vérifiez le statut actuel de ces mesures au moment de votre transaction.

Le transfer fee s'applique-t-il en cas de bail longue durée (leasehold) ? L'enregistrement d'un bail supérieur à 3 ans au Land Department donne lieu à un droit de 1 % du loyer total sur la durée du bail, augmenté d'un droit de timbre de 0,1 %.

Que se passe-t-il si le contrat ne précise pas la répartition des frais ? Le Land Department exige le paiement solidaire des deux parties. En pratique, la transaction ne peut pas aboutir tant que les parties ne se sont pas entendues sur la répartition et n'ont pas procédé au règlement.

Quel est l'impact du transfer fee sur la rentabilité d'un investissement ? Pour un condominium acheté 5 millions de bahts avec une valeur cadastrale de 3,5 millions, le transfer fee s'élève à 70 000 bahts - soit 1,4 % du prix d'achat réel. Avec un rendement locatif moyen de 5 à 7 % par an, ce frais est amorti en 3 à 4 mois de loyers.

Avant de signer tout contrat ou de verser un acompte, demandez au vendeur ou au promoteur un document écrit détaillant la répartition de tous les frais : transfer fee, droit de timbre, taxe spéciale sur les affaires, retenue à la source. Compilez ces données dans un tableau récapitulatif, vérifiez la valeur cadastrale auprès du Land Department et intégrez le montant total dans votre budget de transaction. Faire l'économie d'un conseiller juridique à ce stade revient toujours plus cher que ses honoraires.

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