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Zivil- und Handelsgesetzbuch - Wohnrecht
Civil and Commercial Code ss.1402-1409
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Das Wohnrecht (arsai) gemäß den Artikeln 1402 bis 1409 des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs gewährt einer bestimmten Person das persönliche, nicht übertragbare und nicht vererbliche Recht, unentgeltlich in einem fremden Gebäude zu wohnen, und zwar für eine Laufzeit von bis zu dreißig Jahren oder auf Lebenszeit.
1402: Recht auf unentgeltliches Wohnen
Eine Person, der ein Wohnrecht eingeräumt wurde, darf ein bestimmtes Gebäude als Unterkunft nutzen, ohne dem Eigentümer eine Miete zu entrichten. Das Recht umfasst das Wohnen im Gebäude selbst; im Unterschied zur Miete ist es unentgeltlich, und der Eigentümer ist nicht berechtigt, für diese Nutzung periodische Zahlungen zu verlangen.
1403: Befristung oder Lebenszeit, Höchstgrenze dreißig Jahre
Das Wohnrecht kann für eine bestimmte Laufzeit oder für die gesamte Lebensdauer des Berechtigten begründet werden. Ist keine Laufzeit angegeben, kann jede Partei das Recht durch angemessene Kündigung gegenüber der anderen beenden. Ein befristetes Recht darf dreißig Jahre nicht überschreiten; eine längere Laufzeit wird auf dreißig Jahre verkürzt. Eine Verlängerung ist zulässig, jedoch wiederum auf höchstens dreißig Jahre ab dem Zeitpunkt der Verlängerung.
1404: Persönlicher und nicht übertragbarer Charakter
Das Recht steht ausschließlich der namentlich bezeichneten Person zu und kann weder abgetreten noch verkauft noch vererbt werden. Da es rein persönlicher Natur ist, erlischt es mit dem Tod des Inhabers und gibt den Erben keine Grundlage, die Nutzung des Gebäudes fortzusetzen. Darin unterscheidet es sich grundlegend vom Eigentum oder einer übertragbaren Miete.
1405-family-and-household: Gemeinsames Wohnen von Familie und Haushaltsangehörigen
Sofern die Bestellungsurkunde die Nutzung nicht ausdrücklich auf den Inhaber selbst beschränkt, dürfen seine Familie und die üblichen Haushaltsangehörigen gemeinsam mit ihm im Gebäude wohnen. Damit kann die eingeräumte Unterkunft auch Verwandten und Unterhaltsberechtigten des Begünstigten dienen, nicht nur der namentlich bezeichneten Person, soweit die Urkunde keine abweichende Einschränkung enthält.
1406-natural-products: Nutzung natürlicher Früchte für den Hausbedarf
Sofern die Bestellungsurkunde es nicht untersagt, darf der Inhaber vom Grundstück solche natürlichen Früchte und Erzeugnisse entnehmen, die für seinen Haushalt tatsächlich benötigt werden. Dabei handelt es sich um eine begrenzte häusliche Befugnis, die auf den Eigenverbrauch beschränkt ist; sie gibt kein Recht zur gewerblichen Ernte oder zur Entnahme über den vernünftigen Hausbedarf hinaus.
1407-care-and-no-improvement-claim: Instandhaltung des Gebäudes, kein Anspruch auf Ersatz von Verbesserungen
Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, das Gebäude zugunsten des Inhabers in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Der Inhaber hat es mit der Sorgfalt eines vernünftigen Haushaltsvorstands zu nutzen und kann vom Eigentümer nachträglich keine Vergütung für während der Wohnzeit vorgenommene Verbesserungen verlangen; solche Einbauten darf er jedoch mitnehmen, sofern dies das Eigentum nicht beschädigt.
1408-return-on-termination: Rückgabe des Eigentums bei Erlöschen des Rechts
Bei Erlöschen des Wohnrechts (durch Ablauf der Frist, Tod des Berechtigten oder nach einer Kündigung) sind der Berechtigte oder die Personen, die durch ihn gewohnt haben, verpflichtet, das Gebäude dem Eigentümer zurückzugeben. Das Eigentum ist in einem Zustand zu übergeben, der einer ordnungsgemäßen und sorgfältigen Nutzung während des Wohnzeitraums entspricht.
1409-applicable-lease-rules: Entsprechende Anwendung einzelner Mietrechtsvorschriften
Bestimmte Mieterpflichten, die in den Mietrechtsvorschriften des Gesetzbuchs (Artikel 552, 555, 558, 562 und 563) geregelt sind, finden auf den Inhaber des Wohnrechts mit den erforderlichen Anpassungen entsprechende Anwendung. Sie betreffen insbesondere die Nutzung des Gebäudes gemäß dem vereinbarten Zweck, die Gestattung notwendiger Besichtigungen sowie die Haftung für Verlust oder Beschädigung, die vom Inhaber zu vertreten sind.
registration-requirement: Eintragung beim Grundbuchamt für die Wirksamkeit gegenüber Dritten
Obwohl der Gesetzestext den Inhalt des Rechts festlegt, sollte das Wohnrecht an Immobilien in der Praxis beim Grundbuchamt eingetragen und als Belastung im Eigentumsdokument vermerkt werden. Die Eintragung dokumentiert die Belastung des Grundstücks und macht das Recht gegenüber späteren Käufern und Dritten wirksam, was für Ausländer, die sich auf dieses Recht stützen, von wesentlicher Bedeutung ist.
practical-nature-vs-ownership: Wohnrecht im Vergleich zu Eigentum und Nießbrauch
Das Wohnrecht ermöglicht lediglich das Wohnen in einem Gebäude, nicht aber dessen Besitz, Vermietung oder wirtschaftliche Nutzung zur Erzielung von Einkünften. Es ist enger als der Nießbrauch, der eine weitergehende Nutzung und den Bezug von Früchten erlaubt. Für Ausländer kann es ein lebenslanges Wohnrecht in einem im Eigentum eines Thai-Staatsbürgers stehenden Haus begründen, ohne dass dabei Landrechte übertragen werden.