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Codice Civile e Commerciale - diritto di abitazione
Civil and Commercial Code ss.1402-1409
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In breve
Il diritto di abitazione (arsai) ai sensi degli articoli 1402-1409 del Codice Civile e Commerciale della Thailandia attribuisce a una persona determinata il diritto personale, intrasmissibile e non ereditabile di abitare gratuitamente in un edificio altrui per un periodo massimo di trent'anni oppure a vita.
1402: Diritto di abitazione gratuita
Il soggetto cui è concesso il diritto di abitazione può utilizzare un edificio determinato come residenza senza corrispondere al proprietario alcun canone. Il diritto riguarda esclusivamente l'abitazione nell'immobile: a differenza della locazione è a titolo gratuito e il proprietario non può esigere pagamenti periodici per tale godimento.
1403: Durata determinata o vitalizio, limite di trent'anni
Il diritto di abitazione può essere costituito per una durata determinata oppure per tutta la vita del beneficiario. Se la durata non è indicata, ciascuna parte può porre fine al diritto dandone ragionevole preavviso all'altra. Il diritto a termine non può superare i trent'anni: un termine più lungo è ridotto a trenta. Il diritto può essere rinnovato, ma nuovamente per non più di trent'anni dal momento del rinnovo.
1404: Carattere personale e intrasmissibile
Il diritto spetta esclusivamente alla persona nominata e non può essere ceduto, venduto o trasferito per successione. Avendo natura strettamente personale, si estingue con il titolare e non attribuisce agli eredi alcun titolo per continuare a godere dell'edificio: ciò lo distingue nettamente dalla proprietà e dalla locazione trasmissibile.
1405-family-and-household: Coabitazione di familiari e membri del nucleo domestico
Salvo che il titolo costitutivo non limiti espressamente il godimento al solo titolare, con questi possono abitare nell'edificio i suoi familiari e i consueti componenti del nucleo domestico. Ciò consente all'alloggio concesso di servire ai parenti e alle persone a carico del beneficiario, e non soltanto alla persona nominata, in assenza di una diversa limitazione nel documento.
1406-natural-products: Utilizzo dei frutti naturali per le necessità del nucleo domestico
Salvo divieto nel titolo costitutivo, il titolare può raccogliere dal fondo i frutti e i prodotti naturali effettivamente necessari al proprio nucleo domestico. Si tratta di una facoltà domestica limitata, collegata al consumo personale: non autorizza la raccolta a fini commerciali né il prelievo eccedente i ragionevoli bisogni della vita familiare.
1407-care-and-no-improvement-claim: Manutenzione dell'immobile e assenza di rimborso per i miglioramenti
Il proprietario non è tenuto a mantenere l'edificio in buono stato nell'interesse del titolare. Il titolare deve utilizzarlo con la diligenza di un buon padre di famiglia e non può successivamente richiedere al proprietario il rimborso dei miglioramenti apportati durante il periodo di abitazione: tuttavia può rimuovere tali aggiunte qualora ciò non arrechi danno all'immobile.
1408-return-on-termination: Restituzione del bene alla cessazione del diritto
Alla cessazione del diritto di abitazione (per scadenza del termine, per morte del titolare o a seguito di rinuncia), il titolare o le persone che hanno abitato tramite lui sono tenuti a restituire l'immobile al proprietario. Il bene deve essere consegnato in uno stato corrispondente a un uso appropriato e diligente durante il periodo di abitazione.
1409-applicable-lease-rules: Applicazione analogica di talune norme sulla locazione
Alcuni obblighi del conduttore previsti dalle disposizioni del codice sulla locazione (articoli 552, 555, 558, 562 e 563) si applicano al titolare del diritto di abitazione con gli opportuni adattamenti. Riguardano in particolare l'utilizzo dell'immobile secondo la destinazione convenuta, il consenso alle ispezioni necessarie e la responsabilità per perdita o danneggiamento imputabili al titolare.
registration-requirement: Registrazione presso il Dipartimento dei Fondi Fondiari per l'opponibilità ai terzi
Sebbene il testo del codice disciplini il contenuto del diritto, nella pratica il diritto di abitazione su un immobile deve essere registrato presso il Dipartimento dei Fondi Fondiari con annotazione del vincolo nel titolo di proprietà. La registrazione certifica il peso gravante sul fondo e rende il diritto opponibile ai successivi acquirenti e ai terzi: ciò è essenziale per lo straniero che vi faccia affidamento.
practical-nature-vs-ownership: Diritto di abitazione a confronto con la proprietà e l'usufrutto
Il diritto di abitazione attribuisce unicamente la facoltà di risiedere nell'edificio, senza poterlo possedere, concedere in locazione o trarne reddito. È più limitato dell'usufrutto, che consente un godimento più ampio e la percezione dei frutti. Per gli stranieri può garantire la residenza a vita in un'abitazione di proprietà thailandese senza alcun trasferimento di diritti sul terreno.