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Code civil et commercial - droit d'habitation
Civil and Commercial Code ss.1402-1409
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En bref
Le droit d'habitation (arsai) régi par les articles 1402 à 1409 du Code civil et commercial de Thaïlande confère à une personne déterminée un droit personnel, incessible et non transmissible aux héritiers, lui permettant d'occuper gratuitement la construction d'autrui pour une durée maximale de trente ans ou sa vie durant.
1402: Droit d'habitation à titre gratuit
La personne à qui le droit d'habitation est accordé peut utiliser une construction déterminée comme résidence sans verser aucun loyer au propriétaire. Le droit porte sur l'occupation du bâtiment lui-même. Contrairement au bail, il est gratuit et le propriétaire n'est pas en droit d'exiger de paiements périodiques en contrepartie de cette jouissance.
1403: Durée déterminée ou viagère, plafond de trente ans
Le droit d'habitation peut être établi pour une durée déterminée ou pour toute la vie de son bénéficiaire. Si aucune durée n'est stipulée, chaque partie peut y mettre fin moyennant un préavis raisonnable adressé à l'autre. Le droit à durée déterminée ne peut excéder trente ans. Toute durée supérieure est réduite à trente ans. Le droit peut être renouvelé, mais chaque renouvellement est lui aussi limité à trente ans à compter de sa date.
1404: Caractère personnel et incessible
Le droit appartient exclusivement à la personne désignée et ne peut être cédé, vendu ni transmis par succession. Étant strictement personnel, il s'éteint avec son titulaire et ne confère aux héritiers aucun droit de continuer à occuper la construction, ce qui le distingue nettement de la propriété ou du bail transmissible.
1405-family-and-household: Cohabitation de la famille et des membres du ménage
Sauf si l'acte constitutif limite expressément la jouissance au seul titulaire, sa famille et les membres habituels de son ménage peuvent résider avec lui dans la construction. Le logement peut ainsi bénéficier aux proches et aux personnes à charge du bénéficiaire, et pas uniquement à la personne désignée, en l'absence de restriction contraire dans l'acte.
1406-natural-products: Prélèvement des fruits naturels pour les besoins du ménage
Sauf interdiction dans l'acte constitutif, le titulaire peut prélever sur le fonds les fruits et produits naturels dont son ménage a effectivement besoin. Il s'agit d'une prérogative domestique limitée liée à la consommation personnelle. Elle ne permet pas de récolter à des fins commerciales ni de prélever au-delà de ce qu'exigent des besoins ménagers raisonnables.
1407-care-and-no-improvement-claim: Entretien du bien - absence de droit à indemnité pour améliorations
Le propriétaire n'est pas tenu de maintenir la construction en bon état dans l'intérêt du titulaire. Le titulaire doit en user avec le soin d'un gestionnaire raisonnable et ne peut pas réclamer ultérieurement au propriétaire le remboursement des améliorations réalisées pendant son occupation. Il peut toutefois reprendre ces additions si leur enlèvement ne cause aucun dommage au bien.
1408-return-on-termination: Restitution du bien à l'extinction du droit
À l'extinction du droit d'habitation (à l'expiration du terme, en cas de décès du titulaire ou après notification), le titulaire ou les personnes ayant résidé par son intermédiaire sont tenus de restituer le bâtiment au propriétaire. Le bien doit être remis dans un état correspondant à un usage approprié et soigneux durant la période d'habitation.
1409-applicable-lease-rules: Application par analogie de certaines règles du bail
Certaines obligations du preneur prévues par les dispositions du Code relatives au bail (articles 552, 555, 558, 562 et 563) s'appliquent au titulaire du droit d'habitation, avec les adaptations nécessaires. Elles concernent notamment l'utilisation du bien conformément à sa destination convenue, l'autorisation des inspections nécessaires et la responsabilité en cas de perte ou de dommage imputable au titulaire.
registration-requirement: Enregistrement au Bureau foncier pour l'opposabilité aux tiers
Bien que le Code définisse le contenu du droit, le droit d'habitation portant sur un immeuble doit en pratique être enregistré au Bureau foncier, avec mention de la charge sur le titre de propriété. L'enregistrement constate la charge grevant le fonds et rend le droit opposable aux acquéreurs ultérieurs et aux tiers, ce qui revêt une importance particulière pour l'étranger qui s'y fie.
practical-nature-vs-ownership: Droit d'habitation comparé à la propriété et à l'usufruit
Le droit d'habitation ne confère que la faculté de résider dans la construction, sans en être propriétaire, sans pouvoir la donner à bail ni en tirer des revenus. Il est plus restreint que l'usufruit, lequel permet une jouissance plus étendue et le recueil des fruits. Pour les étrangers, il peut garantir une occupation viagère dans une maison appartenant à un ressortissant thaïlandais, sans transfert d'aucun droit sur le terrain.