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Leggi e articoli su immobili, locazioni, condomini e tasse in Thailandia.

Diritto

Permesso di costruzione di una casa in Thailandia: legge, procedura e rischiCome si ottiene il permesso di costruzione di una casa in Thailandia: quale legge lo disciplina, chi rilascia il permesso, quali documenti sono necessari e perché il nome indicato nel permesso è fondamentale per uno straniero.
Registrazione di una società thailandese da parte di uno straniero: come funziona la Thai Limited e dove si trovano i limiti invalicabiliCome uno straniero può registrare una società privata a responsabilità limitata in Thailandia: struttura degli azionisti, quota del 49%, divieto di prestanome, capitale sociale e collegamento con la proprietà immobiliare.
Società tailandese per il possesso di terreni: struttura e rischiAnalisi dello schema di acquisto di terreni in Tailandia tramite una società tailandese: perché gli azionisti nominali sono illegali, quali disposizioni del Codice fondiario e del FBA lo vietano e quali rischi corre l'acquirente straniero.
La quota del 49% e l'acquisto di un condominio da parte di uno straniero in Thailandia: come funzionaCome uno straniero può acquistare legalmente un condominio in Thailandia: la regola del 49% ai sensi del Condominium Act, il trasferimento di fondi tramite FET/Tor.Tor.3 e la verifica della foreign quota prima della transazione.
Eredità di un condominio in Thailandia da parte di uno straniero: quota del 49%, termini e modulo FETCome uno straniero può ereditare un appartamento in un condominio thailandese: chi ha il diritto di rregistrare la proprietà, la quota del 49%, l'obbligo di vendere l'unità entro un anno e il ruolo del modulo FET.
Prezzo del condominio per superficie utile e rettifica in caso di misurazioneCome si calcola il prezzo di un appartamento in un condominio thailandese in base alla superficie, cosa rientra nella superficie vendibile e come funziona la rettifica del prezzo quando la misurazione effettiva differisce da quanto indicato nel contratto.
Contratti con il costruttore in Thailandia: come tutelare i diritti dell'acquirenteCome funzionano i contratti con il costruttore in Thailandia, in cosa differisce il freehold dal leasehold sul piano della tutela, e cosa deve verificare l'acquirente prima della firma.
Tasse e imposte sull'acquisto di un condominio in Thailandia: chi paga e quantoAnalizziamo i quattro pagamenti previsti per il trasferimento di proprietà di un condominio in Thailandia - transfer fee, imposta speciale sulle attività commerciali, imposta di bollo e ritenuta alla fonte sul reddito: aliquote, soggetti obbligati e base di calcolo.
Condominium registrato e 'appartamenti' in Thailandia: qual è la differenzaIn cosa si distingue un'unità in un condominio registrato ai sensi del Condominium Act da un appartamento in un edificio residenziale non registrato: freehold o locazione, quota del 49%, FET e registrazione presso il Land Office.
Tutela del consumatore nell'acquisto di immobili in ThailandiaCome la legge sulla tutela dei consumatori e l'Ufficio per la protezione dei consumatori (OCPB) tutelano l'acquirente di immobili in Thailandia, quali regole si applicano ai contratti dei costruttori e a chi rivolgersi in caso di violazione.
Regolamentazione valutaria per l'acquisto di immobili in Thailandia: come trasferire il denaro e dimostrarne la provenienzaCome uno straniero può correttamente introdurre valuta estera in Thailandia per acquistare un'unità in condominio: il modulo FET (Tor.Tor.3), le norme della Banca di Thailandia, la dichiarazione doganale, la rimpatriazione dei proventi e la quota del 49%.
Difetti alla consegna di un immobile in Thailandia: come tutelare i propri dirittiCosa fare se al momento del collaudo di un appartamento o di una villa in Thailandia emergono difetti: come funziona la garanzia del costruttore, cosa si intende per vizi occulti ai sensi del Codice Civile e Commerciale e come ottenere la riparazione o il risarcimento.
Caparra, recesso e rimborso delle somme versate nell'acquisto di immobili in ThailandiaQuando il pagamento di prenotazione viene perso e quando può essere restituito: la prospettiva del diritto thailandese su caparra, recesso dal contratto e clausole abusive.
Metodi di risoluzione delle controversie in Thailandia: negoziazione, mediazione, arbitrato, tribunaleCome uno straniero in Thailandia può risolvere una controversia in materia di locazione, acquisto immobiliare o contratto: quattro percorsi dalla negoziazione al tribunale, con relativi costi, tempi e possibilità di esecuzione delle decisioni.
Divisione degli immobili in caso di divorzio in Tailandia: cosa deve sapere uno stranieroCome il tribunale tailandese divide casa, terreno e condominio in caso di divorzio, perché la 'proprietà personale' di un coniuge non è sempre tutelata e quali indennizzi può ottenere uno straniero.
Verifica legale del terreno e zonizzazione fondiaria in Thailandia: cosa deve sapere l'acquirenteCome verificare un terreno in Thailandia prima dell'acquisto: tipologie di titoli (Chanote, Nor Sor 3 Gor), zonizzazione ai sensi della Legge sull'urbanistica, limitazioni di altezza e densità edificatoria.
Contratto di lavoro e diritti del lavoratore in Thailandia: cosa deve sapere uno stranieroCome funziona il contratto di lavoro in Thailandia, quali diritti garantisce la Legge sulla tutela del lavoro e cosa è importante verificare per un lavoratore straniero prima di firmare.
Legge sul Business Straniero in Thailandia: chi è considerato 'straniero'Come il Foreign Business Act del 1999 definisce lo 'straniero', cosa significa il limite del 49%, quali rischi comportano le strutture con prestanome e cosa cambia nell'acquisto di immobili in Thailandia.
FET / Tor.Tor.3: come importare correttamente la valuta per acquistare un condominio in ThailandiaAnalizziamo perché uno straniero necessita del modulo per operazioni in valuta estera (FET, in precedenza Tor.Tor.3) per acquistare un condominio in Thailandia, come ottenerlo presso la banca e perché senza di esso non è possibile registrare la proprietà.
Può uno straniero essere proprietario di immobili in ThailandiaAnalizziamo cosa uno straniero in Thailandia può intestare a proprio nome, perché l'acquisto di terreni è vietato e quali alternative legali - condominio, locazione, usufrutto - funzionano concretamente.
Forme testamentarie nel diritto thailandese: cinque modi per esprimere le proprie ultime volontàIl diritto thailandese riconosce cinque forme di testamento. Analizziamo i requisiti di ciascuna ai sensi del Codice Civile e Commerciale, la capacità testamentaria e gli aspetti rilevanti per lo straniero titolare di beni in Thailandia.
Il diritto di abitazione (habitation) in Thailandia: cos'è e a chi si adattaIl diritto di abitazione (habitation) in Thailandia ai sensi dei §§1402-1409 del Codice Civile e Commerciale Thailandese: alloggio vitalizio gratuito, non trasferibile e non trasmissibile per successione. Differenze rispetto all'usufrutto e alla locazione, e modalità di registrazione.
Come presentare un'azione civile in un tribunale tailandese (คำฟ้อง): guida pratica passo dopo passo per uno stranieroUna spiegazione chiara per l'espatriato di lingua russa: quale tribunale scegliere, che cos'è l'atto di citazione (kham fong), le spese giudiziarie, perché serve un avvocato tailandese, i termini, l'appello e l'effettiva esecuzione della sentenza.
Come presentare una denuncia alla polizia in Thailandia (แจ้งความ): guida pratica passo dopo passo per stranieriSpieghiamo la differenza tra la 'dichiarazione di fatto' (jaeng khwam) e la denuncia penale (rong thuk), come scegliere il distretto competente, cosa portare con sé e come ottenere il numero di verbale per la compagnia assicurativa.
Eredità fondiaria del coniuge straniero in Thailandia: cosa si può ereditare e come gestirloLo straniero è erede legittimo del coniuge thailandese, ma non può detenere terreni: analizziamo la regola della vendita entro un anno, la quota condominio e la procedura da seguire.
Eredità e testamenti in Thailandia: cosa deve sapere uno stranieroCome si trasferisce il patrimonio in Thailandia dopo il decesso: il testamento secondo il diritto tailandese, l'ordine degli eredi legittimi, le limitazioni per gli stranieri nell'ereditare terreni e unità in condominio, e il ruolo del tribunale.
Key money (pagamento d'ingresso) nella locazione in Thailandia: cos'è e come tutelarsiCos'è il key money nella locazione immobiliare in Thailandia, perché questo pagamento è non rimborsabile, come si collega alla registrazione del contratto e alla fiscalità del locatore, e cosa verificare prima della firma.
Imposta annuale su terreni e fabbricati in Tailandia: aliquote, esenzioni e scadenzeCome funziona l'imposta annuale su terreni e fabbricati in Tailandia ai sensi della Legge B.E. 2562 (2019): aliquote per abitazioni, condomini e immobili commerciali, esenzioni per la residenza principale, scadenze e sanzioni.
Affitto a lungo termine di terreni in Thailandia per 30 anni: cosa deve sapere uno stranieroCome funziona l'affitto a lungo termine di terreni in Thailandia per uno straniero: durata ai sensi del §540 del Codice Civile e Commerciale, registrazione presso l'Ufficio Fondiario, rinnovo, successione e rischi del leasehold.
Eredità e cessazione del contratto di locazione in Thailandia: cosa è necessario sapereCome il diritto thailandese disciplina la locazione in caso di morte del conduttore e del locatore, se il leasehold sia trasmissibile per successione, quali clausole tutelano gli eredi e in quali casi il contratto si estingue.
Registrazione del contratto di locazione superiore a 3 anni in Thailandia: come tutelare i propri dirittiPerché la locazione immobiliare a lungo termine in Thailandia deve essere registrata presso il Dipartimento Fondiario, quali articoli del Codice Civile lo impongono, quanto costa la registrazione e quali conseguenze comporta ometterla.
Opzioni di rinnovo 30+30+30 in Thailandia: quanto sono affidabiliAnalizziamo perché lo schema di locazione 30+30+30 in Thailandia sia giuridicamente più fragile di quanto appaia: il rinnovo è una promessa contrattuale, non un diritto reale, e non vincola il nuovo proprietario.
Cosa succede al contratto di locazione quando l'immobile viene venduto a un nuovo proprietario in ThailandiaSpieghiamo se il contratto di locazione sopravvive al cambio di proprietario in Thailandia, quali condizioni si trasferiscono all'acquirente ai sensi del paragrafo 569 del Codice Civile e Commerciale tailandese e quali rimangono obbligazioni personali del precedente proprietario.
Acquisto in leasehold di un condominio in Thailandia: cosa ottiene davvero lo stranieroAnalizziamo in cosa differisce il leasehold condominiale dal freehold: il limite trentennale di locazione ai sensi del § 540, la quota del 49%, la successione, i diritti di voto del proprietario, l'imposta del 12,5% e le particolarità del rinnovo.
Patrimonio personale e comune dei coniugi in Thailandia: sin suan tua e sin somrosCome il diritto thailandese ripartisce il patrimonio dei coniugi tra beni personali (sin suan tua) e beni comuni (sin somros), e cosa ciò comporta per l'acquisto di un condominio, di un terreno e nei matrimoni misti.
Intestazione fittizia di terreni in Thailandia: perché è illegale e quali sono le conseguenzeAnalizziamo perché lo schema del 'prestanome' tailandese per la titolarità fondiaria è illegale: articoli del Codice fondiario, sanzioni pecuniarie e detentive, rischio della società-schermo e alternative lecite per lo straniero.
Acquisto di un condominio in costruzione in Thailandia ed escrow: come proteggere il proprio denaroCome funziona l'acquisto off-plan di un condominio in Thailandia: calendario dei pagamenti, rischio legato all'assenza dell'escrow, quota del 49% e modulo FET. Cosa verificare prima di trasferire denaro al costruttore.
Diritto immobiliare in Thailandia: guida per l'acquirente stranieroCome funziona il diritto immobiliare in Thailandia: divieto di proprietà fondiaria per gli stranieri, quota del 49% nei condomini, locazione, usufrutto, superficie e il modulo di trasferimento valutario FET.
Possedere una casa separatamente dal terreno in Thailandia: come funzionaCome uno straniero può essere proprietario di una casa in Thailandia senza essere proprietario del terreno: locazione, diritto di superficie, permesso di costruire e registrazione dell'atto presso il Dipartimento Fondiario.
Procura per operazioni immobiliari in Thailandia: il modulo Tor.Dor.21 e come compilarlo correttamenteCome redigere una procura per il Dipartimento Fondiario della Thailandia: il modulo ufficiale Tor.Dor.21, i requisiti di compilazione, i testimoni, il rilascio all'estero e gli errori più comuni.
Controllo di una società thailandese tramite azioni privilegiate: come funzionaCome uno straniero può gestire una società thailandese proprietaria di immobili pur restando azionista di minoranza: il meccanismo delle azioni privilegiate con diritto di voto rafforzato, il quadro giuridico e i rischi connessi.
Il contratto matrimoniale in Thailandia e la proprietà immobiliare: cosa tutela davvero lo stranieroCome funziona il contratto matrimoniale in Thailandia, in cosa differisce il patrimonio personale (Sin Suan Tua) da quello comune (Sin Somros) e con quali strumenti il coniuge straniero può proteggere i propri investimenti in un immobile o in un terreno.
Imposte sul reddito da locazione immobiliare in ThailandiaCome viene tassato il reddito da locazione immobiliare in Thailandia: aliquote dell'imposta sul reddito, status di residente fiscale (180 giorni), dichiarazione semestrale PND 94 entro il 30 settembre, deduzioni, ritenuta alla fonte e sanzioni.
Servitù e diritto di passaggio in Thailandia: come garantire l'accesso legale a un terrenoChe cos'è la servitù secondo il diritto thailandese (artt. 1387-1401 del Codice Civile e Commerciale), in cosa differiscono il diritto di passaggio registrato e il diritto di passaggio necessario, e come verificare l'accesso a un terreno prima dell'acquisto.
Indennità di fine rapporto e licenziamento in Thailandia: cosa il datore di lavoro è tenuto a corrisponderviCome funzionano l'indennità di fine rapporto, l'indennità sostitutiva del preavviso e la tutela contro il licenziamento ingiustificato in Thailandia, e quali somme il datore di lavoro è obbligato a versare al momento della risoluzione del contratto di lavoro.
Imposta speciale sulle attività commerciali (SBT) in Thailandia: cosa paga il venditore in caso di rivendita prima dei 5 anniCome funziona l'imposta speciale sulle attività commerciali (SBT 3,3%) nella vendita di immobili in Thailandia prima di 5 anni di possesso, chi ne è esonerato e in cosa si distingue dall'imposta di bollo.
Sublocazione e cessione del contratto di locazione in ThailandiaQuando il conduttore in Thailandia può sublocare un immobile o cedere il contratto: le regole degli articoli 544 e 306 del Codice Civile e Commerciale Thailandese (CCC), il consenso del proprietario, la registrazione e la successione.
Superficies in Thailandia: come uno straniero può essere proprietario di un immobile su un terreno altruiIl superficies (CCC §1410-1416) consente a uno straniero di essere legalmente proprietario di un immobile situato su un terreno thailandese, separatamente dalla proprietà del suolo. Analizziamo durata, registrazione, abbinamento con il contratto di locazione e rischi.
Acquisto di terreno intestato al coniuge thailandese: rischi e strumenti di tutela degli investimentiLo straniero non può essere proprietario di terreni in Thailandia, e l'intestazione al coniuge thailandese genera rischi concreti. Analizziamo la meccanica giuridica, l'usufrutto, il superficie e la locazione come strumenti di protezione.
Documenti fondiari in Thailandia: il chanot e gli altri titoliAnalizziamo le tipologie di titoli fondiari in Thailandia, dal pieno diritto di proprietà del chanot ai certificati condizionati di possesso. Cosa si può acquistare, cosa no, e cosa è accessibile a uno straniero.
Imposte e tasse sul trasferimento di immobili in Thailandia: chi paga e quantoAnalisi di tutti i pagamenti dovuti al momento della registrazione di una transazione immobiliare presso il Land Office thailandese: tassa di voltura, imposta speciale sulle attività commerciali, imposta di bollo e ritenuta fiscale - aliquote, soggetti obbligati e modalità di calcolo.
Condizioni contrattuali abusive in Thailandia: cosa non possono imporviLa legge thailandese sulle condizioni contrattuali abusive tutela la parte più debole: il giudice può dichiarare invalida una clausola vessatoria o ridurla entro limiti equi. Analizziamo cosa significa per i contratti di locazione, acquisto immobiliare e contratti con i consumatori.
Usufrutto in Thailandia: il diritto di godimento vitalizio su beni immobiliL'usufrutto (usufruct) è un diritto reale che consente di godere a vita di un immobile altrui in Thailandia. Analizziamo gli articoli del Codice Civile e Commerciale Thailandese (CCCT) §1417-1428, la durata, la registrazione presso il Land Office, i diritti e i limiti.
Usufrutto tra coniuge thailandese e straniero: come proteggere il diritto di godimento su un immobileCome l'usufrutto (CCC §1417) tutela il coniuge straniero quando la casa e il terreno sono intestati al partner thailandese: durata, registrazione presso il Dipartimento dei Terreni, estinzione e confronto con il diritto di superficie e la locazione.
Quali visti sono disponibili per chi acquista un immobile in ThailandiaQuali visti sono concretamente disponibili per chi acquista un immobile in Thailandia: visto pensionistico, LTR, Privilege, coniugale, ED, DTV, obbligo di notifica ogni 90 giorni e rischi di overstay.
Visti a lungo termine per la Thailandia: LTR e Thailand Privilege (Elite) per l'acquirente di immobiliIl visto LTR decennale del BOI e il programma Thailand Privilege (Elite): categorie, importi, agevolazioni fiscali e privilegi, oltre a una guida alla scelta per l'investitore immobiliare.
Visto per matrimonio con cittadino thailandese: Non-Immigrant O e visti per i familiariCome ottenere il visto thailandese per matrimonio (Non-O), soglia finanziaria di 400.000 THB o reddito, rinnovo annuale, visti per il coniuge e i figli, differenze rispetto al visto turistico.
Visti per pensionati in Thailandia: Non-O, O-A e O-X (requisiti 2026)Visti pensionistici thailandesi Non-O, O-A e O-X: età minima 50 anni, importi di 800.000 o 3 milioni di baht, assicurazione sanitaria, notifica ogni 90 giorni, re-entry permit e collegamento con l'acquisto di un condominio.