Acquisto in leasehold di un condominio in Thailandia: cosa ottiene davvero lo straniero

Che cos'è il leasehold condominiale

Quando a uno straniero viene proposto di acquistare un appartamento in un condominio 'in leasehold', non si tratta di un diritto di proprietà, bensì di una locazione a lungo termine. È fondamentale comprenderlo fin dall'inizio: il diritto tailandese non riconosce la locazione come diritto reale o come bene patrimoniale autonomo. Ai sensi del Codice Civile e Commerciale (CCC, capitoli sulla locazione - §§ 537-574), la locazione è un contratto di godimento di un bene, strettamente legato alla persona del conduttore (lessee). Non si acquisisce un titolo di proprietà, il proprio nome non viene iscritto nel registro del Dipartimento Fondiario come titolare, e non è possibile disporre dell'appartamento come se fosse di propria proprietà.

Il leasehold si presenta tipicamente nei casi in cui lo straniero si scontra con il limite della quota. Un condominio registrato ai sensi del Condominium Act (ed. 2008) può essere detenuto in proprietà straniera (freehold) per non oltre il 49% della superficie abitativa complessiva dell'edificio. Almeno il 51% deve appartenere a cittadini tailandesi. Quando la quota straniera è esaurita - situazione frequente nei progetti nelle località turistiche - il promotore propone agli stranieri le restanti unità 'tailandesi' proprio attraverso lo schema della locazione.

Il limite principale: 30 anni ai sensi del § 540

La durata della locazione immobiliare in Thailandia non può per legge superare i 30 anni. Qualsiasi termine più lungo viene automaticamente ridotto a 30 anni in forza del § 540 CCC. Si tratta di una norma inderogabile, che non può essere aggirata per via contrattuale.

Da ciò deriva la trappola più frequente dei contratti di leasehold: la promessa di rinnovo. Nei contratti si usa inserire un 'diritto di prelazione per ulteriori 30 anni', oppure due o tre contratti consecutivi con la formula '3 x 30 = 90 anni'. Sul piano giuridico, tali clausole non sono assistite da tutela giurisdizionale: esse contrastano con il § 540. Possono essere inserite - la libertà contrattuale lo consente - ma la loro efficacia futura non è garantita. Anche qualora un tribunale le riconoscesse valide, esse vincoleranno solo le parti originarie del contratto e non si trasmetteranno automaticamente al nuovo proprietario dell'edificio.

Cosa può e cosa non può fare il conduttore

Il diritto principale del titolare di un leasehold è un diritto personale di godimento di uno specifico appartamento per la durata del periodo registrato. Da ciò derivano le seguenti limitazioni:

• Vendita/cessione. Non è possibile cedere autonomamente la locazione. La cessione (assignment) è un'operazione trilaterale tra il proprietario, il conduttore attuale e il nuovo conduttore. Senza il consenso e la partecipazione del proprietario registrato, la registrazione della cessione presso il Dipartimento Fondiario è impossibile.
• Sublocazione. Per il principio generale della locazione di beni, la sublocazione è vietata. Concedere in locazione l'appartamento è possibile solo se il diritto di sublocazione è espressamente previsto nel contratto (cfr. § 544 CCC sulla sublocazione con consenso del locatore).
• Diritto di voto. I voti nell'assemblea dei proprietari del condominio rimangono in capo al proprietario dell'unità e non si trasferiscono al conduttore (salvo specifica pattuizione contraria). In pratica, ciò significa che il promotore, detenendo numerose unità concesse in locazione, controlla le assemblee - anche su questioni di gestione e ammontare degli oneri condominiali, nelle quali ha un interesse economico diretto.

La successione: il punto più critico

Un proprietario straniero in freehold può lasciare l'appartamento in eredità a un altro straniero. Con la locazione è diverso. La locazione è un diritto di natura contrattuale e, secondo le norme sulla locazione di beni, il contratto si estingue con la morte del conduttore (posizione confermata dalla Corte Suprema tailandese). Il diritto di godimento si estingue insieme alla persona.

Si ricordi questa regola: il cambio di proprietario dell'edificio non estingue la locazione, mentre la morte del conduttore la estingue. Nel contratto si può e si dovrebbe inserire una 'clausola successoria' (succession clause), ma essa non offre agli eredi una garanzia piena: se l'erede è indicato nel contratto, vi è la possibilità di conservare la locazione, ma si tratta di una tutela più debole rispetto al trasferimento di una piena proprietà per successione.

Oneri: cosa grava sul conduttore

Formalmente, i contributi alla persona giuridica del condominio (sinking fund, oneri periodici di manutenzione e gestione, contributi straordinari per lavori di grande entità) sono obbligazioni del proprietario. Tuttavia, nei contratti di leasehold vengono quasi sempre trasferiti al conduttore, senza rimborso alla scadenza del termine.

Un esempio emblematico: se al 27° anno di locazione l'assemblea delibera un intervento di ristrutturazione straordinaria dell'edificio, il conduttore è tenuto a pagare la quota del proprietario, pur avendo davanti solo 3 anni residui - in caso contrario il contratto può essere risolto per inadempimento.

Una voce a sé è quella fiscale. L'appartamento in leasehold (diversamente dall'abitazione occupata dal proprietario) è soggetto a una imposta sulla locazione del 12,5% calcolata sul canone annuo effettivo o su quello stimato (si applica il valore maggiore). Per un appartamento del valore di 4 milioni di baht, ciò corrisponde a circa 16.000 baht annui, generalmente a carico del conduttore. Al momento della registrazione della locazione si applica un diritto di registrazione dell'1,1% sull'importo complessivo della locazione.

Leasehold contro freehold: confronto

Un'importante precisazione: la vendita di un freehold nell'ambito di un progetto è un'attività 'soggetta a controllo statale', i contratti devono rispettare standard minimi e la normativa a tutela dei consumatori. La locazione delle medesime unità a stranieri non rientra in tale regime, pertanto i contratti di leasehold vengono redatti anzitutto nell'interesse del venditore.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Se il condominio è registrato ai sensi del Condominium Act, oppure se si tratta di un complesso residenziale con licenza, privo dello status condominiale (il regime giuridico è completamente diverso).
• Se la quota straniera del 49% è esaurita - potrebbe esserci freehold disponibile, rendendo inutile la locazione.
• La durata della locazione - non può superare i 30 anni; non fidarsi degli schemi '30+30+30'.
• La clausola di rinnovo - da valutare come un'aspirazione, non come una garanzia; il rinnovo richiede un nuovo contratto con un nuovo corrispettivo.
• La clausola successoria - se presente e chi è indicato come erede.
• Chi paga il sinking fund, gli oneri condominiali, i contributi straordinari e l'imposta del 12,5% - e se il proprietario ha il diritto di risolvere il contratto in caso di mancato pagamento.
• Il diritto di sublocazione - se è espressamente previsto, qualora si intenda concedere in locazione l'appartamento.
• Chi è il proprietario registrato dell'unità e se è concretamente in grado di adempiere alle proprie obbligazioni (in particolare in caso di insolvenza del promotore).
• La registrazione presso il Dipartimento Fondiario - senza di essa la locazione a lungo termine non è pienamente tutelata.