Prezzo del condominio per superficie utile e rettifica in caso di misurazione

Perché il prezzo dell'appartamento dipende dal metodo di calcolo della superficie

In Thailandia il valore di un appartamento in condominio è quasi sempre collegato alla superficie: nel contratto viene indicato un prezzo per metro quadrato e l'importo totale corrisponde alla tariffa moltiplicata per la metratura. Per questo motivo diventa determinante la questione di quale superficie il promotore prenda come riferimento. Il metodo di misurazione influisce direttamente su quanto si paga e per cosa.

L'insidia principale sta nel fatto che la 'superficie vendibile' (saleable area) e lo spazio reale di cui si dispone all'interno delle pareti non coincidono. La differenza può arrivare a diversi metri quadrati e, in termini economici, a una somma rilevante.

Cosa rientra nella superficie vendibile

Ai sensi del Condominium Act (capitolo II), i confini della proprietà privata dell'unità sono definiti in modo specifico, e la misurazione ai fini della vendita viene solitamente effettuata dalla mezzeria delle pareti che non appartengono alle parti comuni. Questo significa quanto segue:

• Le pareti esterne (di facciata) dell'edificio sono proprietà comune del condominio (common property). Appartengono congiuntamente a tutti i proprietari tramite la persona giuridica del condominio.
• Le pareti tra appartamenti adiacenti sono di proprietà privata, suddivisa tra i titolari delle unità confinanti.
• Pertanto nella superficie vendibile rientra spesso la metà dello spessore della parete contigua e talvolta anche una porzione di spazio di cui di fatto non si dispone.
• Le attrezzature stabilmente installate sulla facciata (ad esempio, l'unità esterna del condizionatore d'aria collocata sulla parete esterna) appartengono alle parti comuni e non all'unità privata.

Ne consegue che la 'superficie utile' (quella misurabile concretamente con un metro sul pavimento interno dell'appartamento) è di norma inferiore alla cifra per cui si paga.

Tipologie di superficie: cosa verificare nel contratto

La regola fondamentale: verificare sempre con quale metodo è indicata la metratura nel contratto e se essa coincide con la superficie che sarà poi iscritta nel titolo di proprietà (unit title, rilasciato dal Land Department dopo la registrazione del condominio).

Come funziona la rettifica del prezzo

Poiché la metratura esatta non è nota prima del completamento della costruzione, i contratti di acquisto nella fase di pre-vendita (off-plan) contengono quasi sempre una clausola di rettifica del prezzo sulla base della misurazione finale ufficiale. La logica è la seguente:

• Nel contratto vengono fissati il prezzo per metro quadrato e la superficie preliminare.
• Al termine dei lavori viene effettuata la misurazione ufficiale per il rilascio del unit title.
• Se la superficie effettiva risulta maggiore di quella dichiarata, l'acquirente versa la differenza alla stessa tariffa.
• Se risulta minore, il promotore rimborsa l'eccedenza o riduce il saldo ancora dovuto.

È importante verificare se il contratto prevede una tolleranza (tolerance), ovvero una soglia entro la quale la discrepanza non comporta alcun ricalcolo. Di solito questa soglia è compresa tra l'1% e il 5%. Una formulazione favorevole all'acquirente prevede che il ricalcolo operi in entrambe le direzioni (sia a debito sia a credito) e che, in caso di scostamento superiore a una certa percentuale (ad esempio oltre il 5%), l'acquirente abbia il diritto di recedere dal contratto e ottenere la restituzione di quanto già pagato. Se la clausola è unilaterale (prevede il conguaglio a carico dell'acquirente ma non il rimborso) si tratta di un segnale che richiede una negoziazione.

Dal punto di vista del diritto generale della compravendita (Codice Civile e Commerciale, CCC art. 453 e seguenti), il venditore è tenuto a consegnare il bene in conformità al contratto; la vendita 'a misura e peso' presuppone la rettifica del prezzo in caso di discrepanza nella quantità. La clausola di ricalcolo non è quindi un'arbitrarietà del promotore, ma un meccanismo ordinario che tutela entrambe le parti nella sua versione equilibrata.

Rapporto con la quota del 49% e i pagamenti dall'estero

Il prezzo e la superficie incidono sulla transazione di un acquirente straniero in altri due punti:

• Quota del 49%. Gli stranieri possono detenere complessivamente non più del 49% della superficie vendibile totale di tutte le unità del condominio (Condominium Act). La direzione del condominio deve confermare che al momento della registrazione sia disponibile spazio nella quota straniera corrispondente alla superficie del proprio appartamento.
• Trasferimento di fondi dall'estero. Il denaro destinato all'acquisto deve pervenire in Thailandia in valuta estera ed essere convertito in baht, dopodiché la banca rilascia il Foreign Exchange Transaction form (FET, già denominato Tor Tor 3). Tale modulo è obbligatorio per la registrazione del diritto di proprietà a nome di uno straniero presso il Land Department, e l'importo in esso indicato deve coprire il prezzo effettivo dell'unità. Se a seguito della rettifica il prezzo è aumentato, sarà necessario trasferire i fondi integrativi e ottenere un FET per l'importo totale.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Quale metodo è stato utilizzato per indicare la superficie (saleable o usable) e se la cifra del contratto coinciderà con il futuro unit title.
• Se è presente la clausola di rettifica del prezzo e se essa opera in entrambe le direzioni (conguaglio e rimborso).
• Qual è la tolleranza (tolerance) prevista e se si dispone del diritto di risolvere il contratto in caso di scostamento superiore alla soglia (ad esempio oltre il 5%).
• Come vengono calcolati il balcone, la terrazza e la superficie occupata dall'unità esterna del condizionatore.
• Se la disponibilità di spazio nella quota straniera del 49% per la propria superficie è stata confermata.
• Se l'importo dei fondi trasferiti e indicato nel modulo FET è sufficiente a coprire il prezzo finale (già rettificato).
• Richiedere al promotore il rilievo finale di misurazione prima di firmare il verbale di consegna e procedere alla registrazione del diritto.