Contratti con il costruttore in Thailandia: come tutelare i diritti dell'acquirente

Due tipologie di costruzione - livelli di tutela diversi

In Thailandia i progetti si dividono in due grandi categorie, e dalla categoria di appartenenza dell'immobile dipende direttamente quanto la legge sarà dalla vostra parte.

• Progetti con licenza. Si tratta dei condomini registrati ai sensi del Condominium Act B.E. 2522 (1979) e successive modifiche, nonché dei grandi complessi residenziali soggetti al Land Allocation Act (legge sul frazionamento dei terreni edificabili). Questi progetti sono soggetti ad approvazione statale, ottengono le relative autorizzazioni e sono tenuti a utilizzare contratti la cui forma è approvata dai regolamenti ministeriali.
• Costruzioni private. Piccole ville e appartamenti privi di licenza completa. In questi casi il rispetto delle norme edilizie dipende dalla buona volontà del costruttore, e l'acquirente dispone di strumenti legislativi di tutela assai più limitati.

La principale conclusione pratica: un condominio con licenza offre di per sé maggiori garanzie all'acquirente, poiché la legge stabilisce standard contrattuali minimi e richiama le norme a tutela dei consumatori (Consumer Protection Act B.E. 2522).

Dove opera la tutela del consumatore e dove no

Qui si nasconde una trappola che gli stranieri scoprono troppo tardi. Gli standard contrattuali e la tutela del consumatore si applicano ai contratti di compravendita in freehold (piena proprietà), ossia alle unità in quota che lo straniero ha il diritto di acquistare in proprietà nell'ambito del 49% delle superfici dell'edificio (Condominium Act §19 bis).

I contratti di leasehold (locazione a lungo termine), invece, non rientrano affatto in tali standard. Vengono redatti dal costruttore stesso, con l'obiettivo di vendere. Da qui derivano promesse che sulla carta sembrano solide, ma nella realtà non lo sono.

L'esempio classico è la cosiddetta 'locazione di 90 anni' mediante opzioni di rinnovo. In base al diritto thailandese, la locazione immobiliare (hire of property, Codice Civile thailandese §540) viene registrata e ha efficacia esecutiva per un massimo di 30 anni. Tutto ciò che eccede tale limite costituisce soltanto promesse contrattuali di rinnovo, prive di garanzia giuridica e dipendenti dalla buona volontà (o dalla solvibilità futura) del locatore.

Inoltre, il diritto locatizio thailandese è in linea generale scritto a favore del locatore: non esiste una tutela del conduttore sviluppata come in Europa. Qualsiasi protezione del locatario deve essere espressamente prevista nella struttura contrattuale.

Freehold o leasehold: confronto

Denaro dall'estero: la regola FET

Per intestare un'unità freehold a uno straniero è necessario dimostrare che il denaro è pervenuto dall'estero in valuta straniera. La banca rilascia un attestato Foreign Exchange Transaction (modulo FET, in precedenza Tor Tor 3) per importi equivalenti a partire da 50.000 USD per singolo bonifico. Senza questo documento il Land Department non registrerà il trasferimento della proprietà sull'unità in quota. È quindi opportuno pianificare i bonifici con anticipo, indicando nella causale la finalità (purchase of condominium unit + indirizzo).

Fasi del rapporto contrattuale e rischi dell'acquisto off-plan

L'acquisto in fase di costruzione (off-plan) segue quasi sempre questa sequenza:

1. Accordo di prenotazione (reservation) con caparra - fissa l'unità e il prezzo. È fondamentale chiarire se la caparra è rimborsabile.
2. Contratto principale di compravendita (Sale and Purchase Agreement) con piano dei pagamenti collegato alle fasi avanzamento lavori.
3. Consegna e registrazione del titolo presso il Land Department.

I principali rischi dell'off-plan sono: ritardi nella consegna, difformità dell'immobile finito rispetto al progetto, variazioni di superficie, mancato completamento e fallimento del costruttore. La legislazione thailandese non prevede l'obbligo di deposito in escrow per tutti i progetti: l'Escrow Act B.E. 2551 (2008) esiste, ma la sua applicazione è volontaria. Di conseguenza, il denaro dell'acquirente finanzia nella maggior parte dei casi direttamente la costruzione, anziché essere depositato su un conto protetto.

Garanzie e vizi

Nei condomini con licenza, il modello contrattuale standard prevede obblighi di garanzia a carico del costruttore: di norma un periodo per l'eliminazione dei vizi occulti della struttura e degli impianti. Nei progetti privati la garanzia corrisponde esclusivamente a quanto le parti stesse inseriscono nel contratto. Specificate per iscritto l'elenco delle finiture, delle dotazioni, i termini per la risoluzione dei difetti e le modalità di collaudo.

Cosa verificare - a cosa prestare attenzione

• Tipologia del progetto: condominio con licenza o costruzione privata. Da questo dipende il livello di tutela.
• Forma del diritto: freehold nei limiti della quota del 49% o leasehold. Ricordare: 30 anni rappresentano il limite effettivo registrabile della locazione.
• Il terreno su cui sorge il progetto: non deve essere zona agricola o protetta; devono esistere il permesso di costruire e il titolo del costruttore sul terreno.
• La regolarità del titolo: visura aggiornata dal Land Department, assenza di oneri e ipoteche sull'edificio.
• Il piano dei pagamenti: le tranche devono essere collegate alle fasi reali di avanzamento lavori, non al calendario.
• Le condizioni della caparra: in quali circostanze viene restituita.
• I termini di consegna e le penali per ritardo del costruttore (penali contrattuali, diritto di risoluzione e rimborso).
• La garanzia sui vizi: durata e modalità di eliminazione.
• Il modulo FET: la banca deve essere in grado di rilasciarlo per ogni bonifico ai fini della registrazione freehold.
• La traduzione del contratto: la versione in lingua thailandese prevale - è indispensabile una traduzione giurata e un avvocato indipendente.

Prima di sottoscrivere qualsiasi contratto, avvaletevi di un avvocato thailandese indipendente, senza legami con il costruttore, ed effettuate una verifica approfondita (due diligence) dell'immobile e della società costruttrice.