FET / Tor.Tor.3: come importare correttamente la valuta per acquistare un condominio in Thailandia

Perché il modulo FET è necessario

L'acquisto di un condominio in Thailandia rappresenta quasi l'unico modo per uno straniero di intestare un immobile in piena proprietà (freehold) a proprio nome. Tale diritto, tuttavia, non discende dall'atto di compravendita in sé, bensì dal rispetto di una norma valutaria: il corrispettivo dell'appartamento deve provenire dall'estero in valuta estera ed essere convertito in baht tailandesi all'interno del Paese.

Il documento che attesta tutto ciò si chiama Foreign Exchange Transaction Form (FET). In precedenza era noto con la denominazione Tor.Tor.3 (ธ.ต.3) - la vecchia denominazione è ancora in uso tra avvocati, agenti immobiliari e funzionari del Dipartimento Fondiario, quindi non stupisce che in ufficio venga richiesto proprio il 'Tor Tor 3'. Si tratta, nella sostanza, di un attestato bancario in forma prestabilita che certifica l'introduzione della valuta nel Paese e la sua conversione in baht.

Il quadro normativo di riferimento

La norma chiave è il § 19 del Condominium Act. Esso richiede che lo straniero che registra un'unità immobiliare a proprio nome ne abbia corrisposto l'intero prezzo con fondi introdotti dall'estero in valuta straniera. Tale disposizione opera congiuntamente a un'altra limitazione prevista dalla medesima legge, la quota del 49%: agli stranieri può complessivamente appartenere non più del 49% della superficie utile abitativa dell'edificio. Per rientrare in tale quota e ottenere una chanote (titolo di proprietà) intestata a proprio nome, entrambe le condizioni devono essere soddisfatte simultaneamente: la disponibilità di metratura straniera nell'edificio e la corretta documentazione dell'introduzione della valuta.

In sede di registrazione del trasferimento di proprietà, il Dipartimento Fondiario verifica l'origine dei fondi proprio attraverso il modulo FET. Un bonifico effettuato direttamente in baht, o una valuta convertita al di fuori della Thailandia, non sono idonei ai fini della registrazione in nome straniero.

Quando il modulo è obbligatorio e quando è sufficiente una lettera bancaria

L'obbligo di emettere il modulo FET e di rendicontare alla Banca di Thailandia (BOT) scatta per operazioni in valuta di importo pari o superiore a 50.000 dollari USA (o equivalente in altra valuta). Tale soglia non è sempre stata la stessa:

Qualora il bonifico relativo a una singola operazione sia inferiore a 50.000 USD, la banca rilascia su richiesta non un FET vero e proprio, bensì una lettera di conferma della conversione valutaria (Credit Advice / confirmation letter). Ai fini del Dipartimento Fondiario essa ha la medesima valenza, purché contenga tutte le informazioni obbligatorie.

Pertanto, per l'acquisto di un monolocale di modesto valore può essere sufficiente la lettera di conferma, mentre in caso di frazionamento di un importo rilevante in più bonifici distinti è importante assicurarsi che la banca rilasci un documento corretto per ciascuno di essi.

Informazioni obbligatorie nel modulo

Indipendentemente dalla forma adottata (FET o lettera), il documento deve contenere almeno:

• l'importo in valuta estera ricevuto;
• l'importo in baht dopo la conversione;
• il nome del mittente dei fondi;
• il nome del beneficiario;
• la finalità del bonifico (purpose of transfer).

Una nota particolare sulla finalità: è preferibile indicare una causale direttamente connessa all'operazione immobiliare, ad esempio l'acquisto di un condominio. Formulazioni generiche come 'bonifico personale' possono generare contestazioni tanto in sede di registrazione quanto in occasione di un futuro rimpatrio dei fondi.

Come funziona nella pratica

1. Apertura di un conto o bonifico sul conto del beneficiario. I fondi devono provenire dall'estero in valuta straniera (dollari, euro, rubli, ecc.). La conversione in baht deve avvenire in Thailandia, a cura di una banca tailandese.
2. Il nome nel bonifico. Nella causale del mittente o del beneficiario deve comparire il vostro nome, ossia quello di chi sarà registrato come proprietario. Se i fondi provengono da un terzo o da una società, si crea il rischio che il Dipartimento Fondiario non accetti il documento.
3. Richiesta del modulo alla banca. Solo una banca tailandese con licenza BOT è abilitata a emettere il modulo FET. Non è possibile predisporre tale modulo autonomamente. Il messaggio SWIFT può sostituirlo soltanto qualora contenga tutti i campi richiesti.
4. Ottenere il documento per tempo. Richiedete il modulo FET o la lettera immediatamente dopo la conversione, senza attendere il giorno della registrazione.

Perché conservare il modulo FET dopo il rogito

Il modulo non è utile soltanto al momento dell'acquisto. Quando vorrete vendere l'appartamento e rimpatriare i proventi all'estero senza trattenute eccessive, la banca chiederà i documenti che attestino che la valuta fu suo tempo introdotta legalmente nel Paese. Oltre all'originale del modulo FET (o Tor.Tor.3) relativo all'acquisto, sono solitamente necessari:

• il contratto di compravendita e la ricevuta del pagamento delle imposte rilasciata dal Dipartimento Fondiario;
• il titolo di proprietà (chanote) dell'unità immobiliare;
• copia del passaporto.

La ritenuta fiscale sulla vendita dipende dalla durata del possesso, ma la prova della regolare introduzione della valuta consente di rimpatriare i proventi senza oneri aggiuntivi. È pertanto opportuno conservare l'originale del modulo FET per tutta la durata del possesso dell'immobile.

Punti da verificare e aspetti a cui prestare attenzione

• Valuta estera, non baht. Il bonifico deve pervenire in valuta straniera; la conversione deve avvenire in Thailandia.
• Importo del bonifico. Da 50.000 USD per operazione: viene emesso il modulo FET; al di sotto: lettera di conferma bancaria (anch'essa accettata).
• Il nome. Nel bonifico deve figurare il nome del futuro proprietario, non quello di un familiare o di una società.
• Causale del pagamento: indicare l'acquisto di un condominio, evitando formulazioni generiche.
• Completezza dei campi nel modulo: valuta estera, baht, mittente, beneficiario, finalità.
• Quota del 49% nell'edificio specifico: prima di effettuare il bonifico, verificare che nell'immobile sia disponibile metratura straniera.
• Fonte del modulo: esclusivamente una banca tailandese autorizzata.
• Conservazione dell'originale del modulo FET fino al momento della futura vendita e del rimpatrio dei fondi.