La quota del 49% e l'acquisto di un condominio da parte di uno straniero in Thailandia: come funziona

Perché proprio il condominio

Per uno straniero in Thailandia, il condominio è la strada più semplice per diventare proprietario a pieno titolo di un immobile. In linea generale, uno straniero non può possedere terreni, ma la legge prevede un'eccezione per gli appartamenti situati in condomini registrati: questi possono essere intestati in piena proprietà privata (freehold) a nome di un non residente. Tale possibilità è espressamente prevista dalla Legge sui condomini (Condominium Act B.E. 2522 / 1979, con successive modifiche, nella versione vigente - Act No. 4, B.E. 2551 / 2008).

Il requisito fondamentale è che l'edificio sia registrato giuridicamente come condominio presso il Dipartimento fondiario (Land Department). Non tutti i complessi residenziali hanno questo status. Un edificio costituito come normale stabile residenziale (apartment) senza registrazione ai sensi del Condominium Act non conferisce allo straniero il diritto a un appartamento in freehold, e la transazione sarà strutturalmente diversa.

Cosa si intende per condominio ai sensi della legge

La legge definisce il condominio come un edificio che può essere suddiviso in unità distinte (units) con proprietà individuale, mantenendo al contempo le parti comuni (common property). La legge non stabilisce requisiti minimi di altezza, superficie o numero di piani: ciò che conta è la possibilità stessa di separare i diritti.

Dal punto di vista giuridico, la proprietà in un condominio si articola in due componenti:

• Proprietà privata (unit) - lo spazio dell'appartamento stesso, di cui il proprietario dispone in via esclusiva.
• Quota nelle parti comuni (common property) - il terreno su cui sorge l'edificio, le fondamenta, le strutture portanti, le scale, gli ascensori, i corridoi, la piscina, il parcheggio. Tale quota è inseparabile dall'appartamento e si trasferisce insieme a esso.

La misura della quota nelle parti comuni viene fissata al momento della registrazione dell'edificio attraverso il cosiddetto ownership ratio, una proporzione calcolata di norma sulla superficie dell'appartamento. Da tale quota dipendono sia il diritto di voto in assemblea dei proprietari, sia l'importo dei contributi per la gestione delle aree comuni (common area fee).

Ogni condominio registrato è gestito da un soggetto giuridico - la Condominium Juristic Person (niti bukhon achakhan akhan chut san) - che risponde della manutenzione delle parti comuni e tiene il registro dei proprietari.

La regola principale: la quota del 49%

La legge limita la quota complessiva di proprietà straniera in ciascun singolo edificio. Nel periodo compreso tra il 1999 e il 2004, per alcuni immobili era temporaneamente consentita una proprietà straniera fino al 100%, ma in seguito la regola è stata ricondotta al limite originario.

Attualmente vige la seguente norma: gli stranieri, nel loro insieme, possono possedere non più del 49% della superficie totale di tutti gli appartamenti (aggregate unit space) in un singolo edificio condominiale. Il restante minimo del 51% deve appartenere a persone fisiche o giuridiche thailandesi.

Aspetti rilevanti di questa regola:

• La quota è calcolata sulla superficie, non sul numero di appartamenti. Il 49% è la somma dei metri quadrati, non '49 appartamenti su 100'.
• La quota si riferisce a un edificio specifico, non all'intero progetto. In un complesso composto da più corpi di fabbrica, la foreign quota può essere esaurita in un edificio mentre rimane disponibile in quello adiacente.
• Una volta esaurita la quota straniera, gli appartamenti rimanenti vengono venduti agli stranieri non in freehold, bensì tramite schemi alternativi.

Foreign quota e Thai quota: confronto

Se l'appartamento di interesse rientra nella Thai quota, non sarà possibile intestarlo in freehold a uno straniero. In pratica, in questi casi si ricorre alla locazione a lungo termine (leasehold, di norma 30 anni con possibilità di rinnovo, art. 540 del Codice civile e commerciale - CCC §540) oppure all'acquisto tramite una società thailandese. Entrambe le soluzioni sono più complesse e comportano rischi specifici, che meritano una trattazione separata.

I fondi devono provenire dall'estero: FET / Tor.Tor.3

Per registrare un appartamento in freehold nell'ambito della quota straniera non è sufficiente effettuare il pagamento. La legge impone di documentare che l'intero importo dell'acquisto sia stato trasferito in Thailandia dall'estero in valuta estera e convertito in baht all'interno del paese.

Il documento attestante tale operazione è il Foreign Exchange Transaction form (FET), precedentemente noto come Tor.Tor.3 (ธ.ต.3). La banca lo rilascia in occasione di un bonifico in valuta estera in entrata, per importi pari o superiori alla soglia stabilita. In assenza del FET, il Land Department non registrerà il trasferimento del diritto a favore dello straniero.

Requisiti pratici per il trasferimento:

• La causale del pagamento deve indicare espressamente l'acquisto dell'appartamento (ad esempio, 'purchase of condominium unit').
• È opportuno che il beneficiario del bonifico sia il medesimo acquirente straniero (o il suo conto corrente in Thailandia), affinché il nome indicato nel FET corrisponda a quello del futuro proprietario.
• L'importo complessivo dei bonifici deve coprire il prezzo integrale dell'appartamento; è consigliabile trasferire una somma leggermente superiore per far fronte alle spese accessorie.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Status dell'edificio. Accertarsi che l'immobile sia registrato come condominio ai sensi del Condominium Act e non come semplice apartment. Richiedere i dati di registrazione al Land Department.
• Foreign quota. Prima di versare la caparra, ottenere dal promotore o dalla società di gestione una dichiarazione aggiornata che l'appartamento rientra nella quota straniera e che la quota del 49% per quell'edificio non è ancora esaurita.
• Titolo e gravami. Verificare il titolo completo (Chanote), l'assenza di ipoteche e pignoramenti, nonché eventuali debiti del precedente proprietario relativi alla common fee: i debiti gravano sull'appartamento.
• FET / Tor.Tor.3. Pianificare per tempo il trasferimento dei fondi dall'estero con la causale corretta e conservare tutta la documentazione bancaria.
• Parti comuni e contributi. Verificare l'ownership ratio, l'importo dei contributi mensili e l'esistenza di un sinking fund.
• Persona giuridica del condominio. Accertarsi che la Condominium Juristic Person sia operativa e tenga regolarmente il registro dei proprietari.
• Thai quota. Se l'appartamento rientra nella quota thailandese, il freehold non è possibile: valutare preventivamente il leasehold (CCC §540) come alternativa.