Квота 49% и покупка кондоминиума иностранцем в Таиланде: как это работает

Почему именно кондоминиум

Для иностранца в Таиланде кондоминиум - это самый простой путь стать полноценным собственником недвижимости. Иностранец по общему правилу не может владеть землёй, но закон делает исключение для квартир в зарегистрированных кондоминиумах: их можно оформить в полную частную собственность (freehold) на имя нерезидента. Это прямо предусмотрено Законом о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522 / 1979 г. с последующими поправками, действующая редакция - Act No. 4, B.E. 2551 / 2008 г.).

Ключевое условие - здание должно быть юридически зарегистрировано именно как кондоминиум в Земельном департаменте (Land Department). Не всякий жилой комплекс имеет этот статус. Дом, оформленный как обычное многоквартирное строение (apartment) без регистрации по Condominium Act, не даёт иностранцу права на freehold-квартиру, и сделка будет принципиально другой.

Что такое кондоминиум по закону

Закон определяет кондоминиум как здание, которое можно разделить на отдельные единицы (units) с индивидуальной собственностью при сохранении общего имущества (common property). Минимальной высоты, площади или этажности закон не требует - важна сама возможность разделения прав.

Юридически собственность в кондоминиуме состоит из двух частей:

• Частная собственность (unit) - пространство самой квартиры, которым владелец распоряжается единолично.
• Доля в общем имуществе (common property) - земля под зданием, фундамент, несущие конструкции, лестницы, лифты, коридоры, бассейн, парковка. Эта доля неотделима от квартиры и переходит вместе с ней.

Размер доли в общем имуществе фиксируется при регистрации здания через так называемый ownership ratio - пропорцию, рассчитанную обычно от площади квартиры. От этой доли зависят и ваш голос на общем собрании собственников, и размер взносов на содержание (common area fee).

Каждым зарегистрированным кондоминиумом управляет юридическое лицо - Condominium Juristic Person (нити буккон ачакан акан чут сан), которое отвечает за содержание общих зон и ведёт реестр собственников.

Главное правило: квота 49%

Закон ограничивает совокупную долю иностранной собственности в каждом отдельном здании. В период с 1999 по 2004 год для некоторых объектов временно допускалось до 100% иностранного владения, но затем правило вернули к прежнему пределу.

Сейчас действует норма: иностранцы суммарно могут владеть не более чем 49% от общей площади всех квартир (aggregate unit space) в одном здании кондоминиума. Остальные минимум 51% должны принадлежать тайским физическим или юридическим лицам.

Важные нюансы этого правила:

• Квота считается по площади, а не по количеству квартир. 49% - это сумма квадратных метров, а не «49 квартир из 100».
• Квота привязана к конкретному зданию, а не ко всему проекту. В одном комплексе из нескольких корпусов в одном здании foreign quota может быть исчерпана, а в соседнем - свободна.
• Когда иностранная квота выбрана, оставшиеся квартиры продаются иностранцам уже не во freehold, а через альтернативные схемы.

Foreign quota и Thai quota: сравнение

Если интересующая квартира относится к Thai quota, иностранцу её во freehold не оформят. На практике в таких случаях используют долгосрочную аренду (leasehold, обычно 30 лет с возможностью продления, ст. 540 Гражданского и торгового кодекса - CCC §540) либо покупку через тайскую компанию. Обе схемы сложнее и несут отдельные риски, их стоит разбирать отдельно.

Деньги должны прийти из-за рубежа: FET / Tor.Tor.3

Чтобы оформить квартиру во freighold в рамках иностранной квоты, недостаточно просто заплатить. Закон требует документально подтвердить, что вся сумма покупки переведена в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и конвертирована в баты уже внутри страны.

Подтверждающий документ - Foreign Exchange Transaction form (FET), ранее известный как Tor.Tor.3 (ธ.ต.3). Банк выдаёт его при входящем валютном переводе на сумму от установленного порога. Без FET Земельный департамент не зарегистрирует переход права на иностранца.

Практические требования к переводу:

• Назначение платежа должно прямо указывать покупку квартиры (например, «purchase of condominium unit»).
• Получателем перевода логично указывать самого покупателя-иностранца (или его счёт в Таиланде), чтобы имя в FET совпадало с именем будущего собственника.
• Сумма переводов должна покрывать полную цену квартиры; лучше перевести с запасом на расходы.

Что проверить / на что обратить внимание

• Статус здания. Убедитесь, что объект зарегистрирован как кондоминиум по Condominium Act, а не как обычный apartment. Запросите регистрационные данные в Land Department.
• Foreign quota. До внесения задатка получите от застройщика или управляющей компании актуальную справку, что квартира относится к иностранной квоте и квота 49% по этому зданию не исчерпана.
• Title и обременения. Проверьте полный титул (Chanote), отсутствие ипотек и арестов, а также задолженностей прежнего собственника по common fee - долги «висят» на квартире.
• FET / Tor.Tor.3. Планируйте перевод денег из-за рубежа заранее и с правильным назначением платежа; сохраните все банковские документы.
• Общее имущество и взносы. Уточните ownership ratio, размер ежемесячных взносов и наличие sinking fund.
• Юрлицо кондоминиума. Проверьте, что Condominium Juristic Person реально функционирует и ведёт реестр собственников.
• Thai quota. Если квартира в тайской квоте, freehold невозможен - заранее оцените leasehold (CCC §540) как альтернативу.