FET / Тор.Тор.3 : comment importer correctement des devises pour l'achat d'un appartement en copropriété en Thaïlande

Pourquoi le formulaire FET est-il nécessaire

L'achat d'un condominium en Thaïlande constitue presque le seul moyen pour un étranger d'acquérir un bien immobilier en pleine propriété (freehold) à son propre nom. Toutefois, ce droit ne découle pas de la transaction de vente elle-même, mais du respect d'une règle de change : les fonds destinés à l'achat du bien doivent provenir de l'étranger en devises étrangères et être convertis en bahts thaïlandais sur le territoire national.

Le document qui atteste de cette opération s'appelle le Foreign Exchange Transaction Form (FET). Il était anciennement désigné sous le nom Тор.Тор.3 (ธ.ต.3) - cette ancienne appellation est encore couramment utilisée par les juristes, les agents immobiliers et les agents du Département foncier ; ne soyez donc pas surpris si l'on vous demande spécifiquement le ' Тор Тор 3 ' dans un bureau. Il s'agit en substance d'une attestation bancaire établie selon un modèle réglementaire, qui consigne le fait de l'importation de devises et de leur conversion en bahts.

Ce que dit la loi

La disposition clé est le § 19 de la loi sur les copropriétés (Condominium Act). Elle exige que l'étranger souhaitant enregistrer un appartement à son nom en règle l'intégralité du prix au moyen de fonds importés de l'étranger en devises étrangères. Cette règle s'articule avec une autre restriction prévue par la même loi - le quota de 49 % : les étrangers ne peuvent détenir collectivement plus de 49 % de la superficie habitable totale d'un immeuble. Pour entrer dans ce quota et obtenir un chanote ' bleu ' à son nom, les deux conditions doivent être remplies simultanément : l'existence d'une superficie disponible dans la quote-part étrangère de l'immeuble et une importation de devises correctement documentée.

Lors de l'enregistrement du transfert de propriété, le Département foncier vérifie l'origine des fonds précisément au moyen du formulaire FET. Un virement effectué directement en bahts ou des devises converties en dehors de la Thaïlande ne sont pas acceptables pour un enregistrement au nom d'un étranger.

Quand le formulaire est-il obligatoire, et quand une lettre bancaire suffit-elle

L'obligation d'émettre un FET et de rendre compte à la Banque de Thaïlande (BOT) naît lorsqu'une opération de change unique porte sur un montant égal ou supérieur à 50 000 dollars américains (ou l'équivalent dans une autre devise). Ce seuil n'a pas toujours été le même :

Si un virement unique est inférieur à 50 000 USD, la banque délivre à la demande non pas un FET complet, mais une lettre de confirmation de conversion de devises (Credit Advice / confirmation letter). Pour le Département foncier, elle a la même valeur, à condition qu'elle contienne toutes les informations obligatoires.

Ainsi, pour l'achat d'un studio d'entrée de gamme, une lettre de confirmation peut suffire, et lorsqu'une somme importante est fractionnée en plusieurs virements de moindre montant, il convient de veiller à ce que la banque délivre un document correct pour chacun d'eux.

Quelles informations doivent figurer dans le formulaire

Quel que soit le document (FET ou lettre), celui-ci doit obligatoirement mentionner au minimum :

• le montant en devises étrangères reçu ;
• le montant en bahts après conversion ;
• le nom de l'expéditeur des fonds ;
• le nom du bénéficiaire ;
• l'objet du virement (purpose of transfer).

Concernant spécifiquement l'objet du virement : il est préférable d'indiquer une finalité directement liée au bien immobilier, par exemple l'achat d'un condominium. Des formulations vagues telles que ' virement personnel ' peuvent ultérieurement susciter des questions, tant lors de l'enregistrement que lors d'un futur rapatriement des fonds.

Comment cela fonctionne en pratique

1. Vous ouvrez un compte ou effectuez un virement vers le compte du bénéficiaire. Les fonds doivent provenir de l'étranger en devises étrangères - dollars, euros, roubles, etc. La conversion en bahts doit s'effectuer à l'intérieur de la Thaïlande, par l'intermédiaire d'une banque thaïlandaise.
2. Le nom figurant sur le virement. Le nom de l'expéditeur ou du bénéficiaire doit être votre nom - celui de la personne qui sera inscrite en tant que propriétaire. Si les fonds proviennent d'un tiers ou d'une société, cela fait courir le risque que le Département foncier refuse le document.
3. Vous demandez le formulaire à la banque. Seule une banque thaïlandaise agréée par la BOT est habilitée à émettre un FET. Il est impossible de ' fabriquer ' ce formulaire soi-même. Un message SWIFT ne peut le remplacer que s'il contient tous les champs requis.
4. Vous obtenez le document à l'avance. Procurez-vous le FET ou la lettre de confirmation immédiatement après la conversion, sans attendre le jour de l'enregistrement.

Pourquoi conserver le FET après la transaction

Le formulaire sera utile non seulement lors de l'achat. Lorsque vous vendrez l'appartement et souhaiterez rapatrier les fonds à l'étranger sans retenues excessives, la banque vous demandera des documents prouvant que les devises ont été importées licitement en leur temps. Outre l'original du FET (ou du Тор.Тор.3) correspondant à l'achat, il est généralement nécessaire de produire :

• le contrat de vente et le reçu de paiement des taxes émis par le Département foncier ;
• le titre de propriété (chanote) de l'appartement ;
• une copie du passeport.

La retenue fiscale applicable lors de la vente dépend de la durée de détention, mais le fait même d'avoir importé licitement les devises permet de rapatrier le produit de la vente sans pertes supplémentaires. Il convient donc de conserver l'original du FET pendant toute la durée de détention du bien.

Points à vérifier et points d'attention

• Devises étrangères, pas des bahts. Le virement doit parvenir en devises étrangères ; la conversion doit avoir lieu à l'intérieur de la Thaïlande.
• Montant du virement. À partir de 50 000 USD par opération, un FET est émis ; en deçà, une lettre de confirmation bancaire (également acceptée) est délivrée.
• Nom. Le virement doit mentionner le nom du futur propriétaire, et non celui d'un proche ou d'une société.
• Objet du paiement : indiquez l'achat d'un condominium et évitez les formulations vagues.
• Exhaustivité des champs du formulaire : devises, bahts, expéditeur, bénéficiaire, objet.
• Quota de 49 % dans l'immeuble concerné : avant d'effectuer le virement, assurez-vous qu'il reste une superficie disponible dans la quote-part étrangère de l'immeuble.
• Source du formulaire : uniquement une banque thaïlandaise agréée.
• Conservation de l'original du FET jusqu'à la future vente et au rapatriement des fonds.