Contrats avec un promoteur en Thaïlande : comment protéger les droits de l'acheteur

Deux types de projets immobiliers - deux niveaux de protection différents

En Thaïlande, les projets immobiliers se répartissent en deux grandes catégories, et celle à laquelle appartient votre bien détermine directement dans quelle mesure la loi vous protégera.

• Projets agréés. Il s'agit des copropriétés enregistrées en vertu du Condominium Act B.E. 2522 (1979) et de ses amendements, ainsi que des grands lotissements résidentiels relevant du Land Allocation Act (loi sur le lotissement foncier à des fins de construction). Ces projets font l'objet d'une approbation administrative, obtiennent les autorisations nécessaires et sont tenus d'utiliser des contrats dont la forme est approuvée par des règlements ministériels.
• Constructions privées. Il s'agit de petites villas et d'appartements qui n'obtiennent pas d'agrément complet. Dans ce cas, le respect des normes de construction relève de la seule bonne volonté du promoteur, et l'acheteur dispose de bien moins de recours légaux.

La conclusion pratique essentielle est la suivante : une copropriété agréée offre en elle-même davantage de garanties à l'acheteur, car la loi fixe des normes contractuelles minimales et rend applicables les dispositions relatives à la protection des consommateurs (Consumer Protection Act B.E. 2522).

Là où la protection du consommateur s'applique, et là où elle ne s'applique pas

Il existe ici un piège que les étrangers découvrent trop tard. Les normes contractuelles et la protection des consommateurs s'appliquent aux contrats de vente en freehold (pleine propriété), c'est-à-dire aux unités relevant du quota que l'étranger est autorisé à acquérir en pleine propriété dans la limite de 49 % de la surface totale de l'immeuble (Condominium Act, §19 bis).

En revanche, les contrats de leasehold (bail de longue durée) ne sont pas soumis à ces normes. Ils sont rédigés par le promoteur lui-même, et rédigés dans un but commercial. D'où des promesses qui paraissent solides sur le papier, mais qui ne le sont pas en pratique.

L'exemple classique est le ' bail de 90 ans ' fondé sur des options de renouvellement. En droit thaïlandais, le bail immobilier (hire of property, Code civil thaïlandais §540) est enregistrable et exécutoire pour une durée maximale de 30 ans. Tout ce qui excède cette durée ne constitue que des promesses contractuelles de renouvellement, sans garantie juridique, et dépend de la bonne volonté (ou de la solvabilité) du bailleur à l'avenir.

Par ailleurs, le droit thaïlandais du bail est globalement favorable au bailleur : il n'existe pas ici de protection développée du preneur, comparable à ce qui existe en Europe. Toute protection du preneur doit être expressément stipulée dans la structure du contrat.

Freehold ou leasehold : comparaison

Fonds en provenance de l'étranger : la règle FET

Pour enregistrer une unité en freehold au nom d'un étranger, il est nécessaire de justifier que les fonds ont été transférés depuis l'étranger en devise étrangère. La banque délivre alors une attestation Foreign Exchange Transaction (formulaire FET, anciennement Tor Tor 3) pour tout montant équivalant à au moins 50 000 USD par virement. Sans ce document, le Département foncier n'enregistrera pas le transfert de propriété d'une unité relevant du quota. Il convient donc de planifier les virements à l'avance, en précisant dans le libellé l'objet du paiement (purchase of condominium unit + adresse).

Étapes des relations contractuelles et risques liés à l'achat sur plan

L'achat en état futur d'achèvement (off-plan) suit presque toujours la chaîne suivante :

1. Contrat de réservation (reservation) accompagné d'un acompte - il fixe l'unité et le prix. Il est important de savoir à ce stade si l'acompte est remboursable.
2. Contrat principal de vente (Sale and Purchase Agreement) assorti d'un échéancier de paiement lié aux étapes de la construction.
3. Livraison et enregistrement du titre au Département foncier.

Les principaux risques de l'achat sur plan sont les suivants : retards de livraison, écart entre le bien livré et le projet initial, modification de la superficie, abandon du chantier et faillite du promoteur. La législation thaïlandaise ne prévoit pas de compte séquestre obligatoire pour tous les projets : l'Escrow Act B.E. 2551 (2008) existe, mais son application est facultative. Les fonds des acheteurs financent donc le plus souvent directement la construction, sans être déposés sur un compte protégé.

Garanties et défauts

Dans les copropriétés agréées, la forme standard du contrat prévoit des obligations de garantie du promoteur : il s'agit généralement d'une période de reprise des vices cachés affectant la structure et les équipements techniques. Dans les projets privés, la garantie se limite à ce que vous aurez vous-même stipulé dans le contrat. Consignez par écrit la liste des finitions, des équipements, les délais de reprise des défauts et les modalités de réception.

Points à vérifier - points d'attention

• Type de projet : copropriété agréée ou construction privée. Cela détermine le niveau de protection.
• Nature du droit : freehold dans la limite du quota de 49 %, ou leasehold. À retenir : 30 ans constituent la limite réelle du bail enregistrable.
• Le terrain du projet : il ne doit pas s'agir d'une zone agricole ou protégée ; le permis de construire et le droit du promoteur sur le terrain doivent être vérifiés.
• La régularité du titre : extrait récent du Département foncier, absence de charges et d'hypothèques sur l'immeuble.
• L'échéancier de paiement : les tranches doivent être liées aux étapes réelles de la construction, et non au calendrier.
• Les conditions de l'acompte : dans quelles circonstances est-il remboursable.
• Les délais de livraison et les pénalités en cas de retard du promoteur (pénalités, droit de résiliation et remboursement).
• La garantie des défauts : durée et modalités de reprise.
• Le formulaire FET : la banque doit être en mesure de le délivrer pour chaque virement aux fins d'enregistrement en freehold.
• La traduction du contrat : la version thaïlandaise prévaut - une traduction certifiée et un avocat indépendant sont indispensables.

Avant de signer tout contrat, faites appel à un avocat thaïlandais indépendant, sans lien avec le promoteur, et procédez à un audit complet (due diligence) du bien et de la société promotrice.