La règle des 49 % et l'achat d'un appartement en copropriété par un étranger en Thaïlande : comment cela fonctionne

Pourquoi la copropriété

Pour un étranger en Thaïlande, la copropriété (condominium) constitue la voie la plus simple pour devenir pleinement propriétaire d'un bien immobilier. En règle générale, un étranger ne peut pas détenir de terrain, mais la loi prévoit une exception pour les appartements situés dans des copropriétés enregistrées : ceux-ci peuvent être acquis en pleine propriété (freehold) au nom d'un non-résident. Cette possibilité est expressément prévue par la loi sur les copropriétés (Condominium Act B.E. 2522 / 1979, telle que modifiée, dans sa version en vigueur - Act No. 4, B.E. 2551 / 2008).

La condition essentielle est que l'immeuble soit juridiquement enregistré en tant que copropriété auprès du Département foncier (Land Department). Tous les ensembles résidentiels ne bénéficient pas de ce statut. Un immeuble enregistré en tant que bâtiment d'appartements ordinaire (apartment) sans immatriculation au titre du Condominium Act ne confère pas à l'étranger un droit de propriété en freehold, et la transaction obéit alors à des règles fondamentalement différentes.

Définition légale de la copropriété

La loi définit la copropriété comme un bâtiment pouvant être divisé en unités distinctes (units) faisant l'objet d'une propriété individuelle, tout en conservant des parties communes (common property). La loi n'impose aucune hauteur minimale, aucune surface ni aucun nombre d'étages : seule importe la possibilité de diviser les droits.

Sur le plan juridique, la propriété au sein d'une copropriété se compose de deux éléments :

• La propriété privative (unit) - l'espace de l'appartement lui-même, dont le propriétaire dispose librement et exclusivement.
• La quote-part des parties communes (common property) - le terrain sous le bâtiment, les fondations, les éléments porteurs, les escaliers, les ascenseurs, les couloirs, la piscine, le parking. Cette quote-part est indissociable de l'appartement et se transfère avec lui.

La quote-part dans les parties communes est fixée lors de l'enregistrement de l'immeuble par ce que l'on appelle le rapport de propriété (ownership ratio), calculé généralement en proportion de la surface de l'appartement. Ce rapport détermine à la fois le poids de votre vote lors des assemblées générales des copropriétaires et le montant de vos charges (common area fee).

Chaque copropriété enregistrée est gérée par une personne morale, la Condominium Juristic Person (niti bukhon achan aakhan chut san), qui assure l'entretien des parties communes et tient le registre des propriétaires.

La règle fondamentale : le quota de 49 %

La loi limite la part cumulée de propriété étrangère dans chaque immeuble. Entre 1999 et 2004, certains biens pouvaient temporairement relever d'une propriété étrangère allant jusqu'à 100 %, mais cette règle a ensuite été ramenée à son plafond initial.

La norme actuellement en vigueur est la suivante : les étrangers peuvent, au total, détenir au maximum 49 % de la surface totale de l'ensemble des appartements (aggregate unit space) d'un même immeuble en copropriété. Les 51 % restants au minimum doivent appartenir à des personnes physiques ou morales thaïlandaises.

Points importants à retenir sur cette règle :

• Le quota est calculé en surface, et non en nombre d'appartements. Les 49 % représentent un total de mètres carrés, et non ' 49 appartements sur 100 '.
• Le quota est lié à un immeuble précis, et non à l'ensemble du projet. Au sein d'un complexe comprenant plusieurs bâtiments, le quota étranger peut être épuisé dans l'un d'eux tout en restant disponible dans le suivant.
• Lorsque le quota étranger est atteint, les appartements restants peuvent être cédés à des étrangers non plus en freehold, mais selon des montages alternatifs.

Quota étranger et quota thaïlandais : comparaison

Si l'appartement convoité relève du quota thaïlandais, il ne sera pas possible de le faire enregistrer en freehold au nom d'un étranger. En pratique, on recourt alors à un bail de longue durée (leasehold, généralement 30 ans avec possibilité de renouvellement, art. 540 du Code civil et commercial - CCC § 540), ou à un achat via une société thaïlandaise. Ces deux montages sont plus complexes et comportent des risques spécifiques qui méritent d'être traités séparément.

Les fonds doivent provenir de l'étranger : FET / Tor.Tor.3

Pour enregistrer un appartement en freehold dans le cadre du quota étranger, il ne suffit pas de payer. La loi exige de prouver documentairement que la totalité du prix d'achat a été transférée en Thaïlande depuis l'étranger en devise étrangère et convertie en bahts sur le territoire national.

Le document justificatif est le formulaire de transaction en devises étrangères (Foreign Exchange Transaction form - FET), anciennement connu sous le nom de Tor.Tor.3 (ธ.ต.3). La banque le délivre lors d'un virement entrant en devise étrangère d'un montant supérieur au seuil réglementaire. Sans le formulaire FET, le Département foncier refusera d'enregistrer le transfert de propriété au nom d'un étranger.

Exigences pratiques relatives au virement :

• Le libellé du virement doit mentionner expressément l'achat d'un appartement en copropriété (par exemple : ' purchase of condominium unit ').
• Il est recommandé d'indiquer comme bénéficiaire l'acheteur étranger lui-même (ou son compte en Thaïlande), afin que le nom figurant sur le formulaire FET corresponde à celui du futur propriétaire.
• Le montant total des virements doit couvrir le prix intégral de l'appartement ; il est préférable d'inclure une marge pour couvrir les frais annexes.

Points à vérifier et aspects auxquels prêter attention

• Statut de l'immeuble. Assurez-vous que le bien est enregistré en tant que copropriété au titre du Condominium Act, et non comme un immeuble d'appartements ordinaire. Demandez les données d'enregistrement auprès du Land Department.
• Quota étranger. Avant de verser un acompte, obtenez auprès du promoteur ou du gestionnaire de l'immeuble une attestation actualisée confirmant que l'appartement relève du quota étranger et que le quota de 49 % de cet immeuble n'est pas épuisé.
• Titre de propriété et charges. Vérifiez le titre complet (Chanote), l'absence d'hypothèques et de saisies, ainsi que l'absence de dettes de l'ancien propriétaire au titre des charges communes (common fee) : ces dettes restent attachées à l'appartement.
• FET / Tor.Tor.3. Planifiez le virement depuis l'étranger suffisamment à l'avance, avec le libellé correct, et conservez l'ensemble des documents bancaires.
• Parties communes et charges. Renseignez-vous sur le rapport de propriété (ownership ratio), le montant des charges mensuelles et l'existence d'un fonds de réserve (sinking fund).
• Personne morale de la copropriété. Vérifiez que la Condominium Juristic Person fonctionne réellement et tient le registre des propriétaires.
• Quota thaïlandais. Si l'appartement relève du quota thaïlandais, le freehold est impossible : évaluez en amont le bail de longue durée (leasehold, CCC § 540) comme solution alternative.