Copropriété enregistrée et 'appartements' en Thaïlande : quelle différence

Pourquoi le mot 'appartements' ne dit rien en lui-même

Sur le marché thaïlandais, l'acheteur étranger rencontre constamment deux termes : 'copropriété' et 'appartements'. Dans les annonces, ils sont souvent utilisés comme synonymes, mais d'un point de vue juridique il s'agit de deux choses différentes. La différence ne tient pas à la taille, au design ou au nombre d'étages de l'immeuble, mais à un seul fait simple : l'immeuble est-il enregistré au titre de la loi sur la copropriété (Condominium Act B.E. 2522, 1979).

S'il l'est, vous pouvez devenir propriétaire à part entière d'un lot précis, obtenir un titre distinct et (en tant qu'étranger) acquérir l'appartement en freehold. Dans le cas contraire, vous n'achetez pas un droit de propriété, mais au mieux un droit d'usage fondé sur un contrat de bail conclu avec le propriétaire de l'immeuble. Les deux biens peuvent avoir une apparence identique en pratique, ce qui impose de vérifier leur statut sur pièces plutôt qu'à l'oeil nu.

Qu'est-ce qu'une copropriété enregistrée

Une copropriété enregistrée est un immeuble que le promoteur a officiellement placé sous le régime du Condominium Act et inscrit auprès du Département foncier. Les conséquences juridiques de ce statut sont les suivantes :

• Chaque lot fait l'objet d'un titre de propriété distinct - le Unit Title Deed (en thaï 'nor sor'/chanot de lot), qui mentionne la superficie du logement et la quote-part dans les parties communes.
• L'acquéreur devient propriétaire (freehold) et non locataire. Le droit est perpétuel, transmissible par succession et librement cessible.
• Un quota s'applique aux étrangers : jusqu'à 49 % de la surface totale vendable de l'immeuble peut appartenir à des non-résidents en freehold. Le reste est enregistré au nom de ressortissants thaïlandais ou de structures thaïlandaises.
• La gestion de l'immeuble est assurée par la personne morale de copropriété (juristic person), dotée de statuts, d'un comité élu et d'assemblées générales. Le montant des charges de copropriété (maintenance fee) et du fonds de réserve (sinking fund) est approuvé par les copropriétaires et non par le promoteur seul.

Le lot en freehold au sein d'une copropriété enregistrée est le seul moyen pour un étranger de détenir légalement un bien immobilier en Thaïlande à titre de propriétaire, sans bail et sans structures thaïlandaises nominales.

Ce qui se cache généralement derrière les 'appartements'

Un immeuble d'appartements (apartment building) non enregistré au titre du Condominium Act demeure juridiquement un bien unique appartenant à un seul propriétaire - une société ou une personne physique. Il ne peut pas y avoir de titres distincts sur les logements. Il est donc impossible de céder un tel lot 'en propriété' : il est transmis par contrat de bail (lease) portant sur une partie de l'immeuble.

Concrètement, cela signifie :

• Vous obtenez un droit d'usage à durée déterminée et non un droit de propriété. La durée maximale du bail d'un bien immobilier à usage d'habitation au titre du Code civil et commercial (CCC §540) est de 30 ans ; tout ce qui est promis au-delà (prorogations de 30 ans supplémentaires, puis encore 30 ans) n'est qu'une obligation contractuelle, sans caractère de droit réel et sans garantie légale.
• La gestion, les tarifs et les charges sont fixés par le propriétaire de l'immeuble et non par une assemblée de résidents. Les mécanismes démocratiques de la copropriété n'existent pas ici.
• Le contrat de bail est souvent rédigé en faveur du bailleur : on y trouve parfois des clauses prévoyant l'extinction du bail au décès du preneur, l'impossibilité de le transmettre par succession, ou la nécessité d'obtenir l'accord du propriétaire pour toute cession.

L'enregistrement du bail : un point critique

Même un contrat de bail correctement rédigé doit être enregistré. Selon le CCC §538, le bail immobilier d'une durée supérieure à trois ans n'est valable que dans la mesure où il est établi par écrit et enregistré au Bureau foncier. Si un bail de 30 ans n'est pas enregistré, il ne protège le preneur que pour les 3 premières années : le reste est juridiquement sans effet.

Il convient également de mettre en garde contre la substitution de documents : le livret de résidence (thabien baan, 'house book') est un document administratif d'inscription à une adresse, et non une preuve de droit de propriété. Il est parfois présenté comme un 'titre', ce qui est inexact.

Transfert de fonds depuis l'étranger : FET / Tor Tor 3

Lors de l'achat d'un lot en freehold, l'étranger doit veiller à introduire les fonds dans les règles. Pour l'enregistrement du droit de propriété, le Département foncier exige la preuve que les devises proviennent de l'étranger. Cette preuve prend la forme du certificat de transaction en devises étrangères - Foreign Exchange Transaction (FET) form, anciennement connu sous le nom de Tor Tor 3 (TT3). La banque le délivre lors d'un virement entrant à partir d'un certain montant. Sans FET, il est impossible d'inscrire un lot dans le quota étranger d'une copropriété. Cette exigence ne s'applique pas aux 'appartements' en bail, puisqu'il n'y a pas de transfert de droit de propriété.

Comparatif

Points à vérifier et points d'attention

• Statut de l'immeuble. Demandez la confirmation de l'enregistrement au titre du Condominium Act ainsi que le numéro de dossier au Département foncier : c'est le premier élément qui détermine la nature de la transaction.
• Document relatif au lot. Pour une copropriété : un Unit Title Deed distinct mentionnant la superficie et la quote-part dans les parties communes. Le livret de résidence ne constitue pas un titre de propriété.
• Quota étranger. Vérifiez qu'il reste une capacité disponible en freehold dans l'immeuble dans la limite des 49 %, et faites-le consigner par écrit.
• S'il s'agit d'un bail. Examinez la durée, les conditions de prorogation, de succession et de cession ; vérifiez que le contrat sera enregistré au Bureau foncier (faute de quoi la protection se limite à 3 ans).
• Gestion et charges. Pour une copropriété : qui compose la juristic person, quel est le montant du maintenance fee et du sinking fund. Pour des 'appartements' : qui fixe les tarifs et selon quelles modalités.
• Fonds. Pour un achat en freehold, convenez à l'avance avec votre banque de l'obtention du FET (Tor Tor 3) pour le virement entrant.
• Avocat. Avant tout versement d'acompte, faites procéder à une vérification juridique indépendante du bien et du vendeur : le statut et les charges n'apparaissent que dans les documents du Département foncier.