Achat en leasehold d'un appartement en copropriété en Thaïlande : ce que l'étranger obtient réellement

Qu'est-ce que le leasehold d'un appartement en copropriété

Lorsqu'on propose à un étranger d'acheter un appartement en copropriété 'en leasehold', il ne s'agit pas d'un droit de propriété, mais d'une location à long terme. Ce point est fondamental à comprendre dès le départ : le droit thaïlandais ne reconnaît pas la location comme un droit réel ou un actif. Aux termes du Code civil et commercial (CCC, chapitres relatifs à la location - articles 537 à 574), la location est un contrat de bail portant sur un bien, attaché à la personne du locataire (lessee). Vous n'obtenez pas de titre de propriété, votre nom n'est pas inscrit au registre du Département foncier en qualité de propriétaire, et vous ne pouvez pas disposer de l'appartement comme s'il vous appartenait.

Le leasehold apparaît fréquemment lorsqu'un étranger se heurte au plafond du quota. Une copropriété enregistrée sous le Condominium Act (version 2008) ne peut être détenue en pleine propriété (freehold) par des étrangers qu'à hauteur de 49 % de la surface habitable totale de l'immeuble. Au moins 51 % doivent appartenir à des ressortissants thaïlandais. Lorsque le quota étranger est épuisé, ce qui est fréquent dans les projets balnéaires, le promoteur propose les lots restants du 'quota thaïlandais' aux étrangers précisément sous forme de bail.

La contrainte essentielle : 30 ans en vertu de l'article 540

La durée d'un bail immobilier en Thaïlande ne peut légalement pas dépasser 30 ans. Toute durée supérieure est automatiquement ramenée à 30 ans en application de l'article 540 du CCC. Il s'agit d'une règle impérative à laquelle aucune clause contractuelle ne peut déroger.

De cette règle découle le piège le plus courant des contrats de leasehold : la promesse de renouvellement. Les contrats mentionnent volontiers un 'droit de préférence pour 30 années supplémentaires', voire deux ou trois baux successifs présentés sous la formule '3 x 30 = 90 ans'. Sur le plan juridique, de telles stipulations ne bénéficient d'aucune protection judiciaire : elles contreviennent à l'article 540. Il est possible de les insérer dans un contrat, la liberté contractuelle le permettant, mais leur exécution future n'est nullement garantie. Même si un tribunal venait à reconnaître une telle clause, elle ne lierait que les parties initiales au contrat et ne serait pas automatiquement opposable à un nouveau propriétaire de l'immeuble.

Ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire concrètement

Le droit fondamental du titulaire d'un leasehold est un droit personnel d'occuper un appartement déterminé pendant la durée enregistrée du bail. Il en résulte plusieurs limites :

• Vente et cession. Le titulaire ne peut pas céder le bail de manière autonome. La cession (assignment) est une opération tripartite impliquant le propriétaire, le locataire actuel et le nouveau locataire. Sans le consentement et la participation du propriétaire enregistré, l'enregistrement de la cession au Département foncier est impossible.
• Sous-location. En régime de droit commun du bail, la sous-location est interdite. Il est possible de sous-louer l'appartement uniquement si ce droit est expressément stipulé dans le contrat (en lien avec l'article 544 du CCC relatif à la sous-location avec l'accord du bailleur).
• Droit de vote. Les droits de vote aux assemblées générales des copropriétaires restent attachés au propriétaire du lot et ne sont pas transférés au locataire (sauf stipulation contraire expresse). En pratique, un promoteur qui conserve de nombreux lots donnés en bail contrôle les assemblées, y compris sur les questions de gestion et de fixation des charges dans lesquelles il a un intérêt financier.

La transmission successorale : le point le plus délicat

Un étranger propriétaire en freehold peut léguer son appartement à un autre étranger. Le régime du bail est différent. La location est un droit contractuel et, selon les règles du bail, le contrat prend fin au décès du locataire (position confirmée par la Cour suprême de Thaïlande). Le droit d'occupation disparaît avec la personne.

Retenir la formule suivante : un changement de propriétaire de l'immeuble ne met pas fin au bail, mais le décès du locataire y met fin. Il est possible et souhaitable d'inclure dans le contrat une 'clause de succession' (succession clause), mais elle n'offre pas aux héritiers une garantie absolue : si un héritier est désigné dans le contrat, il existe une chance de maintenir le bail, toutefois celle-ci est moins solide que la transmission d'une pleine propriété par voie successorale.

Les charges : ce qui incombe au locataire

Formellement, les cotisations à la personne morale de la copropriété (fonds de réserve, charges courantes d'entretien et de gestion, appels de fonds spéciaux pour travaux importants) sont à la charge du propriétaire. Mais dans les contrats de leasehold, elles sont presque toujours transférées au locataire, sans remboursement à l'expiration du bail.

Exemple illustratif : si, lors de la 27e année du bail, l'assemblée décide de procéder à une modernisation lourde de l'immeuble, le locataire est tenu de régler la quote-part du propriétaire, alors qu'il ne lui reste que 3 ans de jouissance, sous peine de résiliation du bail pour manquement à ses obligations.

Un poste de dépense distinct mérite attention. Un appartement en leasehold (contrairement à un logement occupé par son propriétaire) est soumis à une taxe locative de 12,5 % calculée sur le loyer annuel effectif ou estimé, retenu au montant le plus élevé. Pour un appartement à 4 millions de bahts, cela représente environ 16 000 bahts par an, généralement à la charge du locataire. Lors de l'enregistrement du bail, un droit d'enregistrement de 1,1 % est perçu sur la valeur totale du bail.

Leasehold contre freehold : tableau comparatif

Un point important : la vente en freehold dans un projet est une activité 'encadrée par l'État', les contrats devant respecter des normes minimales et la loi sur la protection des consommateurs. La mise en location des mêmes lots à des étrangers n'entre pas dans ce cadre réglementaire, de sorte que les contrats de leasehold sont rédigés avant tout dans l'intérêt du vendeur.

Ce qu'il convient de vérifier et les points de vigilance

• La copropriété est-elle enregistrée sous le Condominium Act, ou s'agit-il d'une résidence-hôtel sous licence sans statut de copropriété (le régime juridique est alors entièrement différent) ?
• Le quota étranger de 49 % est-il épuisé : il existe peut-être encore des lots disponibles en freehold, rendant le recours au bail inutile.
• La durée du bail ne peut pas dépasser 30 ans ; ne pas se fier aux formules du type '30 + 30 + 30'.
• La clause de renouvellement doit être appréciée comme une simple intention et non comme une garantie ; le renouvellement requiert un nouveau contrat moyennant un nouveau paiement.
• La clause de succession : existe-t-elle et qui est désigné comme héritier ?
• Qui prend en charge le fonds de réserve, les charges de copropriété, les appels de fonds spéciaux et la taxe de 12,5 %, et le contrat prévoit-il un droit de résiliation du propriétaire en cas de non-paiement ?
• Le droit de sous-location : est-il stipulé expressément si vous envisagez de mettre le bien en location ?
• Qui est le propriétaire enregistré du lot et est-il réellement en mesure de tenir ses engagements (notamment en cas de faillite du promoteur) ?
• L'enregistrement au Département foncier : en l'absence de cet enregistrement, le bail à long terme ne bénéficie pas d'une protection pleine et entière.