Prix du condominium au mètre carré de surface vendable et ajustement lors du mesurage

Pourquoi le prix d'un appartement dépend de la méthode de calcul de la surface

En Thaïlande, le prix d'un appartement en condominium est presque toujours indexé sur la surface : le contrat stipule un prix au mètre carré, et le montant total correspond au taux multiplié par le métrage. La question centrale devient donc de savoir quelle surface exacte le promoteur prend en compte. La méthode de mesurage détermine directement ce que vous payez et pour quoi.

Le principal piège réside dans le fait que la 'surface vendable' (saleable area) et l'espace que vous occupez réellement à l'intérieur des murs ne sont pas identiques. L'écart peut atteindre plusieurs mètres carrés, ce qui représente, en valeur monétaire, une somme non négligeable.

Ce qui est inclus dans la surface vendable

Aux termes de la loi sur les copropriétés (Condominium Act, chapitre II), les limites de la propriété privée d'un lot sont définies de manière particulière, et le mesurage à des fins de vente s'effectue généralement à l'axe des murs ne relevant pas des parties communes. Cela implique ce qui suit :

• Les murs extérieurs (de façade) du bâtiment constituent des parties communes du condominium (common property). Ils appartiennent collectivement à l'ensemble des copropriétaires, par l'intermédiaire de la personne morale du condominium.
• Les murs séparatifs entre appartements voisins sont une propriété privée partagée entre les propriétaires des lots mitoyens.
• Ainsi, la surface vendable inclut souvent la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen, et parfois une portion d'espace dont vous ne disposez pas réellement.
• Les équipements fixés en permanence sur la façade (par exemple, l'unité extérieure de climatisation installée sur un mur extérieur) relèvent des parties communes et non de votre lot.

Il en résulte que la 'surface utile' (ce que l'on peut effectivement mesurer au sol à l'intérieur de l'appartement avec un mètre ruban) est généralement inférieure au chiffre pour lequel vous payez.

Types de surface : ce que vous devez vérifier dans le contrat

Règle essentielle : précisez toujours selon quelle méthode le métrage est indiqué dans le contrat, et vérifiez s'il correspond à la surface qui sera inscrite dans le titre de propriété (titre de lot, délivré par le Département foncier après l'immatriculation du condominium).

Comment fonctionne l'ajustement du prix

Étant donné que le métrage exact n'est pas connu avant l'achèvement de la construction, les contrats de vente en état futur d'achèvement (off-plan) contiennent presque toujours une clause d'ajustement du prix fondée sur le résultat du mesurage définitif. Le principe est le suivant :

• Le contrat fixe un prix au mètre carré et une surface prévisionnelle.
• À l'issue de l'achèvement du bâtiment, un mesurage officiel est réalisé en vue de l'établissement du titre de lot.
• Si la surface réelle est supérieure à celle annoncée, l'acquéreur verse un complément de prix calculé au même taux.
• Si elle est inférieure, le promoteur rembourse le trop-perçu ou réduit le solde restant dû.

Il est impératif de vérifier si le contrat prévoit une tolérance (tolerance), c'est-à-dire un seuil en deçà duquel l'écart ne donne pas lieu à recalcul. Ce seuil est généralement compris entre 1 % et 5 %. Une formulation favorable à l'acquéreur prévoit que le recalcul joue dans les deux sens, et qu'en cas d'écart dépassant un certain pourcentage (par exemple, plus de 5 %), l'acquéreur a le droit de résilier le contrat et de se faire restituer les sommes versées. Si la clause est unilatérale (un complément est prévu, mais pas de remboursement), c'est un signal qui appelle une négociation.

Du point de vue du droit commun de la vente (Code civil et commercial, CCC §453 et suivants), le vendeur est tenu de délivrer la chose conformément au contrat - la vente 'au poids et à la mesure' implique un ajustement du prix en cas d'écart de quantité. La clause de recalcul n'est donc pas une fantaisie du promoteur, mais un mécanisme normal protégeant les deux parties lorsque sa rédaction est équilibrée.

Lien avec le quota de 49 % et le paiement depuis l'étranger

Le prix et la surface ont une incidence directe sur la transaction étrangère en deux points supplémentaires :

• Le quota de 49 %. Les étrangers ne peuvent détenir, au total, plus de 49 % de la surface vendable totale de l'ensemble des lots d'un condominium (Condominium Act). La direction du condominium doit confirmer que, au moment de l'immatriculation, il reste de la disponibilité dans le quota étranger pour votre surface précise.
• L'importation de fonds depuis l'étranger. Les fonds destinés à l'achat doivent entrer en Thaïlande en devise étrangère et être convertis en bahts, après quoi la banque délivre un Foreign Exchange Transaction form (FET, anciennement Tor Tor 3). Cette attestation est obligatoire pour l'immatriculation du droit de propriété étranger au Département foncier, et le montant qui y figure doit couvrir le prix définitif du lot. Si l'ajustement du prix entraîne une augmentation, il sera nécessaire de transférer des fonds complémentaires et d'obtenir un FET portant sur le montant total.

Points à vérifier et éléments d'attention

• Selon quelle méthode la surface est indiquée (saleable / usable) et si le chiffre du contrat correspond à celui qui figurera dans le futur titre de lot.
• Si une clause d'ajustement du prix est prévue et si elle joue dans les deux sens (complément et remboursement).
• Quel est le seuil de tolérance (tolerance) et si vous avez le droit de résilier le contrat en cas d'écart dépassant ce seuil (par exemple, plus de 5 %).
• Comment sont comptabilisés le balcon, la terrasse et la surface occupée par l'unité extérieure de climatisation.
• Si la disponibilité d'une place dans le quota étranger de 49 % a bien été confirmée pour votre surface précise.
• Si le montant des fonds importés et le montant figurant sur le formulaire FET sont suffisants pour couvrir le prix définitif (après ajustement).
• Demandez au promoteur le plan de mesurage définitif avant de signer le procès-verbal de réception et d'immatriculer le droit de propriété.