Regolamentazione valutaria per l'acquisto di immobili in Thailandia: come trasferire il denaro e dimostrarne la provenienza

Perché la normativa valutaria è determinante proprio per l'acquirente immobiliare

Per uno straniero che acquista un'unità in un condominio, la regolamentazione valutaria non è una mera formalità burocratica, ma una condizione dalla quale dipende direttamente la possibilità stessa di registrare la proprietà. La legislazione thailandese (Condominium Act B.E. 2522, §19) consente la proprietà straniera di un'unità abitativa soltanto entro la quota del 49% della superficie complessiva dell'edificio e soltanto a condizione che il denaro destinato all'acquisto provenga dall'estero in valuta estera e venga convertito in baht all'interno del paese. In assenza di documentazione che attesti tale circostanza, il Dipartimento Fondiario (Land Department) rifiuterà la registrazione del diritto di proprietà.

È quindi necessario comprendere il funzionamento dell'introduzione e della conversione della valuta ancora prima di effettuare il primo pagamento al costruttore.

Chi esercita la vigilanza e su quale base normativa

Il controllo valutario in Thailandia si fonda sull'Exchange Control Act (B.E. 2485) e sul Ministerial Regulation No. 13 (B.E. 2497). Il Ministero delle Finanze ha delegato l'amministrazione alla Banca di Thailandia (Bank of Thailand), mentre nella pratica tutte le operazioni transitano attraverso banche commerciali e operatori non bancari autorizzati, quali uffici di cambio, agenti di trasferimento fondi e società abilitate. Qualsiasi operazione al di fuori di questo perimetro richiede un'autorizzazione individuale rilasciata dal funzionario competente.

Per l'acquirente ciò si traduce in una regola semplice: il denaro deve entrare nel paese tramite una banca titolare di licenza valutaria, la quale provvederà a rilasciare la documentazione necessaria.

Il documento principale: il modulo FET (già Tor.Tor.3)

Il documento chiave per l'acquirente straniero è il Foreign Exchange Transaction Form (FET), in precedenza denominato Tor.Tor.3. Si tratta di una attestazione bancaria che certifica che una determinata somma in valuta estera è pervenuta dall'estero ed è stata convertita in baht thailandesi.

Alcuni aspetti pratici da tenere presenti:

• La banca è tenuta a rilasciare un modulo FET separato per ciascun accredito che raggiunga la soglia stabilita. Storicamente la soglia per l'emissione del modulo è pari all'equivalente di 50.000 USD; per importi inferiori la banca rilascia una lettera di conferma (credit advice / bank letter), che il Dipartimento Fondiario accetta ugualmente.
• Nella causale del bonifico deve essere indicato che il trasferimento è destinato all'acquisto di un immobile (ad esempio, 'to purchase condominium unit'). Ciò semplifica l'emissione del modulo FET ed elimina eventuali questioni in sede di registrazione.
• Quanto al beneficiario e al disponente: la soluzione ottimale è che il denaro pervenga direttamente a nome dell'acquirente. Se i fondi vengono accreditati direttamente al costruttore, il modulo FET viene intestato al costruttore, ma deve riportare il nome dell'acquirente straniero, altrimenti il documento non collegherà il denaro alla persona specifica.
• L'importo indicato nel modulo FET deve coprire il prezzo dell'unità. Il Dipartimento Fondiario verifica la corrispondenza tra la somma in valuta estera e il prezzo indicato nel contratto.

Introduzione della valuta, dichiarazione doganale e rimpatriazione

Le restrizioni all'ingresso di valuta sono in linea generale permissive, ma sussistono alcune formalità:

• È possibile trasferire o introdurre valuta estera in Thailandia senza alcun limite di importo.
• In caso di introduzione di valuta estera in contanti per un importo superiore a 20.000 USD (o equivalente), è obbligatorio dichiararla in dogana.
• I baht thailandesi possono essere esportati senza autorizzazione: fino a 500.000 THB verso i paesi confinanti e fino a 50.000 THB verso tutti gli altri paesi.
• Chi riceve valuta estera dall'estero è tenuto, in linea di principio, a venderla a una banca autorizzata oppure a depositarla su un conto in valuta entro 360 giorni. Sono esenti da tale obbligo gli stranieri che soggiornano nel paese per non più di tre mesi, i diplomatici e il personale delle organizzazioni internazionali.
• Il versamento di contanti in valuta estera su un conto in valuta è limitato a 10.000 USD per persona al giorno.

Il trasferimento del denaro all'estero dopo la vendita

Il regime valutario thailandese è strutturato in modo simmetrico: gli investimenti introdotti legalmente nel paese possono essere ugualmente rimpatriati in modo lecito. La rimpatriazione dei proventi derivanti dalla vendita di un immobile è consentita previa presentazione della documentazione comprovante la transazione, in primo luogo lo stesso modulo FET (o la lettera bancaria) con cui era stato formalizzato l'originario ingresso dei fondi, nonché il contratto e i documenti relativi alla vendita. È pertanto consigliabile conservare il modulo FET per tutta la durata del possesso dell'immobile: senza di esso sarà più difficile dimostrare la provenienza 'estera' del denaro e trasferire all'estero i proventi senza complicazioni.

Confronto: quali fonti rientrano nella quota riservata agli stranieri

Il criterio principale è uno solo: per la proprietà straniera di un'unità abitativa, il denaro deve provenire dall'estero in valuta estera ed essere convertito in baht all'interno della Thailandia.

Note sulla struttura dell'operazione di acquisto

Il meccanismo valutario descritto si applica specificamente all'acquisto di un'unità in condominio in proprietà individuale (freehold) entro la quota del 49%. Nel caso di strutture alternative, quali la locazione a lungo termine (lease) ai sensi del §540 del Codice Civile e Commerciale (CCC) per una durata fino a 30 anni oppure l'acquisto tramite società thailandese, i requisiti in materia di documentazione dell'ingresso di valuta possono differire, e nel caso della società si aggiungono regole specifiche proprie. Si tratta di un tema distinto, che è tuttavia opportuno considerare nella scelta della struttura dell'operazione.

Elementi da verificare e aspetti a cui prestare attenzione

• Effettuare il bonifico dall'estero in valuta estera e procedere alla conversione in baht presso la banca thailandese: non inviare baht direttamente.
• Verificare che nella causale del pagamento siano indicati l'acquisto dell'immobile e il nome dell'acquirente.
• Richiedere immediatamente alla banca il modulo FET (per importi pari o superiori a circa 50.000 USD) oppure la lettera bancaria per accrediti di importo inferiore.
• Assicurarsi che l'importo complessivo risultante dai moduli FET copra il prezzo dell'unità indicato nel contratto.
• In caso di introduzione di contanti per un importo superiore a 20.000 USD, è obbligatoria la dichiarazione in dogana.
• Conservare i moduli FET e le attestazioni bancarie per tutta la durata del possesso dell'immobile: saranno necessari per il trasferimento all'estero dei proventi dopo la vendita.
• Verificare i dettagli con la banca prescelta: le soglie interne e le indicazioni operative possono variare da istituto a istituto.