Condominium registrato e 'appartamenti' in Thailandia: qual è la differenza

Perché la parola 'appartamenti' non dice nulla

Sul mercato immobiliare thailandese l'acquirente straniero si imbatte continuamente in due termini: 'condominium' e 'appartamenti'. Nella pubblicità vengono spesso usati come sinonimi, ma dal punto di vista giuridico si tratta di cose diverse. La differenza non riguarda le dimensioni, il design o il numero di piani dell'edificio, bensì un unico fatto essenziale: se l'edificio è registrato ai sensi della Legge sui condomini (Condominium Act B.E. 2522, 1979).

Se lo è, è possibile diventare pieno proprietario di una specifica unità, ottenere un titolo separato e (in qualità di straniero) acquistare l'appartamento in freehold. In caso contrario, non si acquista un diritto di proprietà, ma nel migliore dei casi un diritto d'uso mediante contratto di locazione stipulato con il proprietario dell'edificio. Esteriormente entrambi gli immobili possono apparire identici, motivo per cui lo stato giuridico va verificato tramite i documenti e non 'a occhio'.

Che cos'è un condominio registrato

Un condominio registrato è un edificio che il costruttore ha formalmente assoggettato al Condominium Act e iscritto presso il Land Department. Le conseguenze giuridiche di tale status sono le seguenti:

• Per ogni unità viene emesso un titolo di proprietà separato - Unit Title Deed (in tailandese 'nor sor'/chanote sull'unità), nel quale sono indicati la superficie dell'appartamento e la quota sulle parti comuni.
• L'acquirente diventa proprietario (freehold), non locatario. Il diritto è perpetuo, trasmissibile per successione e liberamente cedibile.
• Si applica la quota riservata agli stranieri: fino al 49% della superficie vendibile complessiva dell'edificio può essere posseduta da non residenti in freehold. Il restante viene intestato a cittadini thailandesi o a strutture giuridiche thailandesi.
• La gestione dell'edificio è affidata a una persona giuridica del condominio (juristic person) dotata di statuto, comitato eletto e assemblee dei proprietari. L'importo delle quote condominiali (maintenance fee) e del fondo di accantonamento (sinking fund) è approvato dai proprietari e non dal costruttore unilateralmente.

Proprio l'unità in freehold in un condominio registrato è l'unico modo per uno straniero di possedere legalmente un immobile residenziale in Thailandia a titolo di proprietà, senza ricorrere alla locazione né a strutture nominali thailandesi.

Cosa si nasconde solitamente dietro la parola 'appartamenti'

Un 'apartment building' non registrato ai sensi del Condominium Act rimane giuridicamente un unico immobile appartenente a un solo proprietario, persona giuridica o fisica. Non esistono titoli separati sulle singole unità, né possono esistere. Di conseguenza, non è possibile cedere 'in proprietà' una tale unità: essa viene trasferita tramite contratto di locazione di una porzione dell'edificio.

In pratica ciò significa:

• Si ottiene un diritto d'uso a tempo determinato, non un diritto di proprietà. La durata massima della locazione di immobili residenziali ai sensi del Codice Civile e Commerciale (CCC §540) è di 30 anni; tutto ciò che viene promesso 'in aggiunta' (proroga di altri 30+30 anni) costituisce soltanto un'obbligazione contrattuale, che non configura un diritto reale e non è garantita dalla legge.
• La gestione, le tariffe e le quote sono determinate dal proprietario dell'edificio, non dall'assemblea dei condòmini. I meccanismi democratici propri del condominio non trovano applicazione in questo contesto.
• Il contratto di locazione è spesso redatto a favore del locatore: talvolta contiene clausole che prevedono la cessazione della locazione alla morte del conduttore, l'impossibilità di trasmissione per successione e la necessità del consenso del proprietario per qualsiasi cessione.

La registrazione del contratto di locazione: un passaggio critico

Anche un contratto di locazione correttamente redatto deve essere registrato. Ai sensi del CCC §538, la locazione di un immobile per una durata superiore a tre anni è valida soltanto nella parte stipulata per iscritto e registrata presso il Land Office. Se un contratto trentennale non viene registrato, tutela il conduttore soltanto per i primi 3 anni: il periodo residuo rimane giuridicamente privo di efficacia reale.

Occorre inoltre mettere in guardia contro la confusione tra documenti: il libretto di residenza (thabien baan, 'house book') è un documento anagrafico relativo all'indirizzo, non una prova del diritto di proprietà. Talvolta viene presentato come 'titolo', il che non corrisponde alla realtà.

Trasferimento di denaro dall'estero: FET / Tor Tor 3

In caso di acquisto di un'unità in freehold, lo straniero deve trasferire il denaro con le modalità corrette. Per registrare il diritto di proprietà, il Land Department richiede la prova che la valuta provenga dall'estero. Tale prova è fornita dal certificato di operazione in valuta estera - Foreign Exchange Transaction (FET) form, precedentemente noto come Tor Tor 3 (TT3). La banca lo rilascia in occasione di un bonifico in entrata a partire da un determinato importo. Senza il FET non è possibile iscrivere l'acquisto nella quota straniera del condominio. Per gli 'appartamenti' in locazione questo requisito non si applica, poiché non si verifica alcun trasferimento di proprietà.

Confronto

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Stato giuridico dell'edificio. Richiedere la conferma della registrazione ai sensi del Condominium Act e il numero del fascicolo presso il Land Department: questo è il primo elemento che determina la natura dell'operazione.
• Documento sull'unità. Per un condominio: un Unit Title Deed separato con indicazione della superficie e della quota sulle parti comuni. Il 'house book' non costituisce un titolo di proprietà.
• Quota stranieri. Verificare se nell'edificio residui un limite disponibile per il freehold entro il 49% e fissarlo per iscritto.
• In caso di locazione. Esaminare la durata, le condizioni di proroga, di successione e di cessione; accertarsi che il contratto venga registrato presso il Land Office (in caso contrario la tutela è limitata a 3 anni).
• Gestione e quote. Nel condominio: chi fa parte della juristic person, importo della maintenance fee e del sinking fund. Negli 'appartamenti': chi stabilisce le tariffe e con quali modalità.
• Denaro. Per l'acquisto in freehold, concordare preventivamente con la banca il rilascio del FET (Tor Tor 3) sul bonifico in entrata.
• Consulente legale. Prima di versare la caparra, commissionare una due diligence legale indipendente sull'immobile e sul venditore: lo stato giuridico e i gravami emergono soltanto dai documenti del Land Department.