Permesso di costruzione di una casa in Thailandia: legge, procedura e rischi
In breve
Come si ottiene il permesso di costruzione di una casa in Thailandia: quale legge lo disciplina, chi rilascia il permesso, quali documenti sono necessari e perché il nome indicato nel permesso è fondamentale per uno straniero.
Quale legge disciplina l'edilizia
L'edilizia in Thailandia è disciplinata principalmente da due leggi. Il Building Control Act (B.E. 2522 / 1979) è l'atto fondamentale sul controllo edilizio: introduce il permesso obbligatorio, le ispezioni e le sanzioni per le violazioni. Il Town and City Planning Act lo integra e regola la zonizzazione, ovvero ciò che è consentito costruire su uno specifico appezzamento.
A queste due leggi si affiancano i regolamenti ministeriali (Ministerial Regulations), che stabiliscono le norme tecniche: altezza dell'edificio, densità edilizia, distanze dai confini e requisiti strutturali. Su di essi si sovrappongono le limitazioni ambientali, ossia la normativa forestale, costiera e di tutela della natura.
Un livello distinto riguarda i rapporti contrattuali. Il rapporto tra committente e appaltatore è disciplinato dal contratto d'appalto e dalle disposizioni del Codice Civile e Commerciale (CCC) in materia di 'contratto d'opera' (hire of work, articoli della sezione sull'appalto). Se l'appaltatore opera come costruttore residenziale con licenza, al contratto si aggiungono le condizioni obbligatorie previste dalla normativa a tutela dei consumatori.
Chi rilascia il permesso
Il permesso di costruzione (building permit) è rilasciato dall'autorità amministrativa locale. Nella maggior parte dei casi si tratta dell'Or Bor Tor (OrBorTor), ossia l'amministrazione del sotto-distretto o locale; più raramente del municipio (Tessaban) nelle città. Lo stesso ente:
- verifica la conformità del progetto alla zonizzazione e alle norme tecniche;
- effettua le ispezioni durante i lavori;
- rilascia il documento che attesta la legittimità della costruzione.
Il permesso deve essere ottenuto prima dell'inizio dei lavori. Il permit in sé non è una mera formalità, ma il documento principale che dimostra che l'edificio è stato costruito legalmente e che il costruttore ha il diritto di edificare.
Il terreno e la casa sono oggetti giuridici distinti
Aspetto fondamentale per l'acquirente straniero: le limitazioni al possesso in Thailandia riguardano esclusivamente il terreno, non gli edifici né gli appartamenti registrati ai sensi del Condominium Act. Pertanto il terreno e la casa che vi sorge possono giuridicamente appartenere a soggetti diversi.
Nella pratica, lo straniero di solito:
- prende il terreno in locazione (lease) a lungo termine - ai sensi del CCC fino a 30 anni con possibilità di rinnovo;
- costituisce su di esso un ulteriore diritto reale, generalmente il diritto di superficie (superficies), ossia il diritto di avere un edificio su un terreno altrui;
- diventa proprietario della casa stessa come oggetto giuridico autonomo.
È importante comprendere che il diritto di proprietà sulla casa è 'ancorato' al diritto di utilizzo del terreno e non può eccederne la durata. Se la locazione è stipulata per 30 anni, i diritti sull'edificio non sopravvivranno a tale termine. Pertanto le condizioni del contratto di locazione o di superficie costituiscono il fondamento della sicurezza del vostro possesso.
Il nome nel permesso: l'errore più comune
Nei regimi di locazione, il permesso di costruzione deve essere intestato (o re-intestato tramite OrBorTor nel corso dei lavori) al nome di chi prende in locazione il terreno, ossia al futuro proprietario straniero della casa. Se il permit è intestato al proprietario del terreno o all'imprenditore edile, il diritto sull'edificio non è giuridicamente riconosciuto in capo a voi.
La correzione del nome nel permesso deve avvenire prima del completamento dei lavori. Più si ritarda, più la procedura diventa complessa e costosa.
Documenti per la vendita della casa separata dal terreno
Se la casa viene venduta come oggetto autonomo (senza il terreno), per la re-registrazione sono generalmente necessari:
- il permesso di costruzione rilasciato dall'amministrazione locale;
- il registro immobiliare Tabien Baan;
- il documento comprovante il diritto sul terreno (titolo, ad esempio Chanote);
- i documenti di identità delle parti;
- i documenti attestanti il pagamento delle imposte sul trasferimento.
Il trasferimento del diritto sull'edificio richiede non meno di 30 giorni dal primo accesso all'ufficio fondiario fino al rilascio del documento di vendita, a cui segue un obbligatorio periodo di pubblicità di 30 giorni. Per il perfezionamento dell'atto si prevedano pertanto almeno due mesi.
Aspetti rilevanti per zona
L'altezza, la densità e la collocazione dell'edificio dipendono dalla zona. Nelle aree costiere e di tutela ambientale (parti di Koh Samui, Phuket e altre località turistiche) si applicano ulteriori notifiche ministeriali: queste possono vietare la costruzione oltre una certa quota sul livello del mare o entro una certa distanza dalla riva, indipendentemente dal tipo di titolo sul terreno. La titolarità di un Chanote regolare non elimina tali limitazioni.
Confronto: casa su terreno di proprietà e casa in regime di locazione
| Parametro | Persona giuridica/cittadino tailandese - terreno in proprietà | Straniero - locazione + superficie |
|---|---|---|
| Diritto sul terreno | Piena proprietà (titolo) | Lease fino a 30 anni (+ rinnovo) |
| Diritto sulla casa | Intestato al proprietario | Proprietà separata dello straniero |
| Durata dei diritti sulla casa | Illimitata | Limitata dalla durata del diritto sul terreno |
| Nome nel building permit | Proprietario | Deve essere intestato al locatario |
| Rischio principale | Zonizzazione, zone ambientali | Durata e condizioni di locazione/superficie |
Responsabilità per violazioni
Il Building Control Act prevede sanzioni severe: multe elevate e persino la reclusione. Le autorità hanno il potere di emettere un'ordinanza di sospensione dei lavori, di richiedere la messa a norma dell'immobile o di disporne la demolizione se costruito illegalmente. Costruire 'di fatto' per regolarizzare in seguito è una strategia costosa e rischiosa.
Cosa verificare e a cosa prestare attenzione
- Prima dell'acquisto accertatevi che la zonizzazione consenta la costruzione residenziale e che il lotto non ricada in una zona costiera o ambientale soggetta a limitazioni di altezza o di distanza.
- Il nome nel building permit deve coincidere con quello di chi sarà proprietario della casa (per lo straniero: il locatario del terreno).
- Verificate che il permesso sia stato ottenuto prima dell'inizio dei lavori e che corrisponda al progetto effettivo.
- Controllate la durata della locazione/superficie: i diritti sulla casa non sopravvivranno ai diritti sul terreno.
- Richiedete il Tabien Baan (registro immobiliare) e accertatevi che l'edificio vi sia registrato.
- Prevedete almeno 2 mesi per il perfezionamento del trasferimento dell'edificio e per il periodo di pubblicità.
- Indicate nel contratto d'appalto i termini, le garanzie e le modalità di eliminazione dei vizi ai sensi delle norme del CCC sull'appalto.
Queste informazioni sono solo a scopo di riferimento e non costituiscono consulenza legale. Consulta un avvocato abilitato prima di qualsiasi transazione.