Verifica legale del terreno e zonizzazione fondiaria in Thailandia: cosa deve sapere l'acquirente

Perché la verifica del terreno è più importante di quanto sembri

In Thailandia la terra si vende molto più liberamente di quanto si possa costruire. Un annuncio può sembrare impeccabile, il prezzo attraente e la vista sul mare reale, ma lo status giuridico del terreno impedisce spesso sia di ottenere un titolo pieno sia di avviare la costruzione. La verifica si articola pertanto su due livelli indipendenti: il titolo fondiario (se il venditore dispone di piena proprietà) e la zonizzazione (ciò che la legge consente di fare su quel terreno). Nessuno dei due sostituisce l'altro.

Un cittadino straniero, vale la pena ricordarlo, non può essere titolare di un terreno in proprietà personale diretta. Le strutture giuridiche lecite disponibili sono: l'acquisto tramite una società thailandese, la locazione a lungo termine (lease) ai sensi dell'art. 540 del Codice Civile e Commerciale (CCC) per una durata fino a 30 anni con possibilità di rinnovo, oppure l'acquisto di un condominio nell'ambito della quota straniera del 49% prevista dalla Legge sui Condomini del 1979. Il terreno destinato a una villa si gestisce quasi sempre tramite locazione o società, e in questo contesto la regolarità giuridica del terreno è fondamentale.

Tipologie di titoli fondiari

L'elemento principale esaminato da un legale è la categoria del documento relativo al terreno. Da essa dipende se sia legalmente possibile costruire e registrare la transazione.

È consigliabile acquistare terreni con titolo Chanote o almeno Nor Sor 3 Gor. I documenti di livello inferiore (Sor Kor 1, Por Bor Tor 5) attribuiscono formalmente soltanto un diritto d'uso, o addirittura si limitano a certificare il pagamento di un'imposta: non costituiscono proprietà. Alcuni di questi terreni si trovano all'interno di aree forestali demaniali, dove la registrazione dei diritti è avvenuta in violazione di legge e la costruzione è illegale.

Zonizzazione: cosa consente la legge

Anche in presenza di un titolo perfetto, l'edificazione è regolata dalla Legge sull'urbanistica (Town and City Planning Act). Le autorità locali suddividono il territorio in zone, ciascuna delle quali prevede destinazioni d'uso ammesse, densità e limitazioni specifiche. A Koh Samui, ad esempio, è in vigore un sistema articolato in dodici categorie: dalle zone residenziali a diversa densità a quelle industriali, agricole, forestali, scolastiche, religiose e turistiche.

Le principali tipologie di zone riscontrate nella pratica:

• Zone residenziali - a bassa, media e alta densità; si differenziano per il numero e le dimensioni degli edifici consentiti.
• Zone agricole - in molti casi è ammessa una singola abitazione privata, ma sono vietati il frazionamento del terreno e lo sviluppo immobiliare (costruzione di più immobili destinati alla vendita). Molte transazioni problematiche riguardano proprio questo tipo di terreno commercializzato a fini edificatori.
• Aree forestali e zone di protezione ambientale - la costruzione è vietata in linea di principio; su questi terreni spesso non esiste alcun titolo valido.
• Zone industriali, pubbliche e speciali - non idonee all'uso residenziale privato.

Il colore della zona nella mappa ufficiale del piano regolatore determina direttamente cosa sarà possibile costruire. Un terreno in zona agricola con un bel titolo è un terreno legalmente valido, ma non un'area edificabile per un piccolo complesso di ville.

Altezza, distanze e vincoli ambientali

Oltre alla zonizzazione, si applicano ulteriori norme, in particolare nelle zone turistiche e balneari:

• Limitazione di altezza. Nelle zone costiere e collinari l'altezza degli edifici è rigidamente limitata: spesso 6 o 12 metri a seconda della distanza dal mare e della quota sul livello del mare. Il divieto di edificazione sui versanti oltre una certa quota è una causa tipica di diniego del permesso di costruire.
• Distanze minime (setbacks). Il codice edilizio impone distanze minime dai confini dei lotti adiacenti, dalla strada e dalla linea di costa. In prossimità del mare la distanza obbligatoria può ammontare a diverse decine di metri.
• Valutazione ambientale. Per i progetti di grandi dimensioni e per quelli costieri può essere richiesta una valutazione dell'impatto ambientale (EIA).
• Accesso e servitù. Un terreno privo di legale accesso alla viabilità pubblica (right of way) perde valore e può risultare non edificabile.

Come si svolgono i pagamenti e la registrazione

La transazione viene registrata presso il Dipartimento Fondiario (Land Office). Per le locazioni ai sensi dell'art. 540 CCC, i contratti di durata superiore a tre anni devono essere obbligatoriamente registrati nel titolo: in assenza di registrazione sono tutelati soltanto i primi tre anni. In caso di acquisto di un condominio, i fondi destinati alla quota straniera devono provenire dall'estero in valuta estera, e la banca rilascia il modulo FET (Foreign Exchange Transaction, in precedenza denominato Tor Tor 3): senza di esso non è possibile registrare la proprietà a nome di uno straniero.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Categoria del titolo - esigere Chanote o Nor Sor 3 Gor; evitare Sor Kor 1 e Por Bor Tor 5.
• Visura aggiornata rilasciata dal Dipartimento Fondiario: proprietario attuale, superficie, oneri, ipoteche, pignoramenti.
• Zona del piano regolatore - colore del terreno nella mappa ufficiale ed elenco delle destinazioni d'uso ammesse; verificare che il tipo di edificazione previsto sia consentito.
• Limiti di altezza e distanze minime per la zona specifica e in funzione della distanza dal mare.
• Status forestale o di protezione ambientale - accertare l'assenza di sovrapposizioni con terreni vincolati.
• Accesso legale alla viabilità e servitù registrate.
• Registrazione della locazione nel titolo per durate superiori a tre anni.
• Struttura di titolarità (società, lease, condominio) e sua conformità alla legge.
• Modulo FET in caso di pagamento relativo alla quota straniera in un condominio.

La verifica legale (due diligence) effettuata prima del versamento della caparra ha un costo incomparabilmente inferiore rispetto al tentativo di rimediare a una transazione già registrata. Avvalersi di un legale thailandese indipendente, non di quello indicato dal venditore.