Possedere una casa separatamente dal terreno in Thailandia: come funziona
In breve
Come uno straniero può essere proprietario di una casa in Thailandia senza essere proprietario del terreno: locazione, diritto di superficie, permesso di costruire e registrazione dell'atto presso il Dipartimento Fondiario.
Principio fondamentale: il terreno e il fabbricato sono due beni distinti
La legge thailandese vieta agli stranieri di essere proprietari di terreni - divieto sancito dal Land Code Act. La limitazione riguarda tuttavia il solo terreno, non ciò che vi è edificato sopra. Una casa, una villa o qualsiasi altro fabbricato possono, ai sensi del diritto thailandese, appartenere a un soggetto diverso dal proprietario del terreno su cui insistono.
Il punto di partenza è l'articolo 139 del Codice Civile e Commerciale (CCC): in via generale, al proprietario del terreno appartiene tutto ciò che è stabilmente connesso ad esso. A questa regola esistono tuttavia eccezioni, e una di esse è espressamente prevista per i casi in cui la casa e il terreno appartengono a soggetti diversi. È proprio su tale eccezione che si fonda lo schema legale di acquisto immobiliare per uno straniero: il terreno viene assunto in locazione a lungo termine (talvolta integrata da un diritto reale aggiuntivo), mentre la casa viene registrata a suo nome come proprietà personale autonoma.
Su cosa si fonda il diritto sul terreno
Non potendo acquistare il terreno, lo straniero acquisisce diritti su di esso in uno dei due modi seguenti (spesso combinati tra loro):
- Locazione a lungo termine (lease) - contratto di durata fino a 30 anni, registrato presso il Dipartimento Fondiario. Spesso include opzioni di rinnovo, ma occorre essere consapevoli che l'eseguibilità automatica di tali rinnovi dinanzi ai tribunali thailandesi non è garantita: si tratta quindi di una questione contrattuale, non di un diritto 'perpetuo'.
- Diritto di superficie (superficies) - diritto reale che consente di essere proprietari di un fabbricato su un terreno altrui. Viene registrato sul titolo fondiario (chanote) e di norma ha una durata allineata a quella della locazione. Nella pratica è meno diffuso della locazione, ma crea un legame più solido tra la persona e il fabbricato.
Tali diritti sul terreno devono essere costituiti prima di procedere alla registrazione della proprietà sulla casa. Prima si stabilisce il titolo di godimento del terreno, poi si formalizza il diritto sull'immobile.
Quali documenti attestano il diritto sulla casa
Per le case unifamiliari in Thailandia, a differenza degli appartamenti in condomini autorizzati, non esiste un separato 'titolo di proprietà' del fabbricato - esso non riceve un proprio equivalente del chanote. Il diritto sulla casa è attestato da un insieme di documenti:
- Permesso di costruire (building permit), rilasciato dall'autorità locale (Or.Bor.Tor.) a nome di chi prende in locazione il terreno o costruisce la casa. Si tratta della prova fondamentale che il soggetto ha legalmente eretto il fabbricato e ne è proprietario.
- Contratto di compravendita del fabbricato, redatto nella forma standard thailandese e registrato presso l'Ufficio Fondiario, in caso di acquisto di una casa già esistente.
Occorre sfatare un malinteso frequente: il registro anagrafico (tabien baan) non è un documento di proprietà. Si tratta unicamente della registrazione dell'indirizzo e dei residenti. Figurare nel tabien baan non rende proprietari della casa.
Due schemi tipici in caso di acquisto dal costruttore
Acquistando una casa in costruzione o di nuova realizzazione, il costruttore propone solitamente una delle due configurazioni seguenti (la scelta dipende dalla struttura fiscale adottata):
- Locazione del terreno e contratto di compravendita del fabbricato, seguiti dalla procedura di trasferimento del diritto presso l'Ufficio Fondiario.
- Locazione del terreno e contratto d'appalto per la costruzione (hire of work), nell'ambito del quale il permesso di costruire viene intestato direttamente all'acquirente straniero.
Nel secondo caso, il soggetto 'costruisce' in sostanza la casa per sé, e il diritto di proprietà sorge in forza del permesso di costruire rilasciato a suo nome.
Come avviene il trasferimento del diritto su una casa esistente
La vendita e il trasferimento di una casa separatamente dal terreno costituiscono una procedura formalizzata, espletata esclusivamente presso il Dipartimento Fondiario. Nessun altro ente statale in Thailandia è competente a registrare il trasferimento della proprietà di un fabbricato.
| Fase | Contenuto |
|---|---|
| 1. Sottoscrizione | Le parti sottoscrivono il contratto standard di vendita del fabbricato (in lingua thailandese) presso l'Ufficio Fondiario dinanzi a un funzionario autorizzato |
| 2. Pubblicazione | L'avviso di vendita della casa viene affisso nei luoghi stabiliti per un periodo di 30 giorni |
| 3. Completamento | Alla scadenza del termine, le parti tornano presso l'ufficio, il contratto viene vidimato e consegnato come prova del diritto |
| 4. Imposte e tasse | Si versano le imposte e le tasse di trasferimento; la ripartizione tra le parti è stabilita contrattualmente |
La durata minima dell'intera procedura è di circa 30 giorni, in ragione del periodo obbligatorio di pubblicazione.
Attenzione: qualora questa procedura non venga espletata, la casa può rimanere giuridicamente di proprietà del costruttore o di altro terzo che sia titolare del terreno e abbia eretto il fabbricato. Il pagamento del prezzo e la consegna delle chiavi, di per sé, non costituiscono trasferimento della proprietà.
Documenti per la registrazione del trasferimento
Per il perfezionamento dell'atto presso l'Ufficio Fondiario sono generalmente necessari:
- passaporti o documenti di identità delle parti;
- titolo fondiario (chanote);
- registro anagrafico (tabien baan);
- permesso di costruire.
Cosa verificare e a cosa prestare attenzione
- A nome di chi è intestato il permesso di costruire - deve essere intestato all'acquirente (o al soggetto da cui si acquista), e non restare in capo al costruttore.
- Se i diritti sul terreno sono registrati - la locazione e/o il diritto di superficie devono risultare trascritti sul titolo fondiario, e non esistere solo come accordo privato tra le parti.
- Durata e condizioni di rinnovo della locazione - i 30 anni sono garantiti, mentre il rinnovo è una previsione contrattuale, non un diritto incondizionato.
- Se la procedura di trasferimento della casa è stata effettuata presso l'Ufficio Fondiario - senza di essa, la casa rimane giuridicamente in capo al precedente proprietario.
- Non confondere il tabien baan con il titolo di proprietà - esso attesta unicamente l'indirizzo e la registrazione dei residenti.
- Coerenza delle durate - la durata del diritto di superficie e quella della locazione del terreno devono coincidere, altrimenti si creano 'lacune' nei diritti.
- Imposte e tasse di trasferimento - stabilire nel contratto, in anticipo, chi le paga e in quale misura.
Queste informazioni sono solo a scopo di riferimento e non costituiscono consulenza legale. Consulta un avvocato abilitato prima di qualsiasi transazione.