Diritto immobiliare in Thailandia: guida per l'acquirente straniero

Come funziona il diritto immobiliare in Thailandia

Il diritto patrimoniale thailandese affonda le radici nel sistema continentale (romano-germanico): la fonte principale è il Codice Civile e Commerciale (CCC). Per uno straniero, la particolarità centrale non risiede negli istituti della proprietà in sé - riconoscibili e familiari - bensì in un limite rigido: lo straniero non può essere titolare diretto di terreni. Può invece essere proprietario di un fabbricato, di una quota in un condominio, e disporre di una serie di diritti reali su terreni altrui. Analizziamo il sistema per livelli.

Terreni: perché non vengono venduti agli stranieri

Il divieto di proprietà fondiaria per le persone fisiche straniere è sancito dal Codice fondiario (Land Code Act). Esiste formalmente un'eccezione ai sensi del §96 bis: il cittadino straniero può acquistare fino a 1 rai (1.600 m²) a uso residenziale, investendo almeno 40 milioni di baht in attivi approvati o in titoli di Stato e ottenendo l'autorizzazione del Ministero dell'Interno. Nella pratica questa strada è quasi inutilizzata: le condizioni sono severe, il diritto non è trasmissibile per successione e si estingue con la morte del titolare.

Un discorso a parte riguarda la successione. Se uno straniero diventa erede legittimo di un terreno (§93), non potrà comunque registrarlo a proprio nome: il terreno dovrà essere venduto, di norma entro un anno.

Da tutto ciò discende una regola semplice: qualsiasi schema in cui uno straniero eserciti di fatto il controllo su un terreno tramite un cittadino thailandese prestanome è illegale. Il §96 del Codice fondiario vieta espressamente l'acquisto di terreni 'per conto' di uno straniero o nel suo interesse, e la responsabilità ricade su entrambe le parti.

Appartamento in condominio: l'unica forma di proprietà diretta

La soluzione più lineare per uno straniero è il condominio. Ai sensi del Condominium Act, gli stranieri possono possedere unità abitative in un medesimo edificio per una quota complessiva non superiore al 49% della superficie residenziale totale, mentre il restante 51% deve essere di proprietà di cittadini thailandesi. Si tratta della celebre 'quota del 49%'.

Per registrare il diritto di proprietà, il denaro destinato all'acquisto deve essere trasferito in Thailandia dall'estero in valuta estera e convertito in baht all'interno del Paese. La banca rilascia il modulo FET (Foreign Exchange Transaction, in precedenza denominato Tor.Tor.3). Senza tale documento il Dipartimento Fondiario non procederà alla registrazione della proprietà straniera sull'unità.

Locazione (leasehold) - per terreni e ville

Quando la quota è esaurita o si tratta di una villa su terreno, si ricorre frequentemente alla locazione a lungo termine. Le regole fondamentali (CCC §537-571) sono le seguenti:

• La durata massima di una locazione registrata è di 30 anni. I 'rinnovi' per ulteriori 30 anni promessi dai costruttori costituiscono soltanto un'obbligazione contrattuale, non un diritto reale: non è possibile imporne il rispetto al nuovo proprietario del terreno.
• La locazione è per sua natura un diritto personale del conduttore. Con la morte del conduttore, i patti di rinnovo cessano generalmente di avere effetto (cfr. §569).
• Il conduttore non può sublocare né cedere i propri diritti senza il consenso del proprietario.

I contratti di locazione di durata superiore a 3 anni devono essere obbligatoriamente registrati presso il Dipartimento Fondiario: in caso contrario, producono effetti solo per 3 anni.

Il fabbricato separato dal terreno

Il diritto thailandese ammette la titolarità separata del fabbricato e del terreno su cui esso insiste. Uno straniero può benissimo essere proprietario di un'abitazione anche se non è titolare del terreno sottostante. Il trasferimento del diritto sul fabbricato avviene per iscritto ed è soggetto a registrazione. È importante precisare che il registro di residenza (Tabien Baan, nella versione gialla Thor.Ror.13 per gli stranieri) costituisce una registrazione anagrafica e non un titolo di proprietà. La proprietà è comprovata dal permesso di costruzione o dal contratto di compravendita.

Diritti reali su terreni altrui

Oltre alla locazione, il CCC prevede alcune forme limitate di diritti reali. Tutti vanno registrati sul titolo fondiario e rafforzano la posizione dello straniero.

L'usufrutto è utile tra coniugi: il coniuge thailandese è proprietario del terreno, quello straniero ottiene il diritto di godimento vitalizio. La superficie si abbina in modo logico alla locazione, poiché tutela il diritto sull'abitazione costruita. La servitù è essenziale per i fondi privi di accesso diretto alla pubblica via.

Titoli fondiari: quale considerare 'sicuro'

• Chanote (Nor Sor 4 Jor) - titolo pieno con rilievo geodetico preciso: la soluzione migliore.
• Nor Sor 3 Gor - accettabile: i confini sono misurati e riferiti a punti fissi.
• Nor Sor 3 - debole: privo di rilievo preciso, frequenti controversie sui confini, richiede pubblicazione prima della vendita.

Imposte e tasse sulla transazione (valori orientativi)

• Imposta di trascrizione per il trasferimento del diritto: 2%;
• Imposta speciale sugli affari: 3,3% (se applicabile, di norma in caso di vendita entro 5 anni);
• Imposta di bollo: 0,5% (se non è dovuta l'imposta speciale sugli affari);
• Ritenuta alla fonte: 1% per le società, progressiva per le persone fisiche.

La ripartizione delle imposte tra le parti è stabilita contrattualmente.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Tipo di titolo: puntare al Chanote o almeno al Nor Sor 3 Gor; richiedere un estratto aggiornato dal Dipartimento Fondiario.
• Vincoli: ipoteche, servitù, usufrutto, locazioni - tutti visibili sul retro del titolo.
• Quota del 49% nel condominio: richiedere alla persona giuridica dell'edificio conferma della disponibilità del limite straniero residuo.
• Modulo FET / Tor.Tor.3: programmare il trasferimento dei fondi con anticipo, per l'intero importo dell'acquisto in valuta estera.
• Locazione: verificare la durata (non superiore a 30 anni), l'avvenuta registrazione e il reale valore delle clausole di 'rinnovo'.
• Fabbricato e terreno: chiarire con precisione su quale diritto si acquisisce la titolarità: unità condominiale, abitazione o locazione del terreno.
• Nessun prestanome: gli schemi di possesso fondiario tramite persone interposte o società 'dormienti' sono illegali (§96 del Codice fondiario).
• Matrimonio: i beni acquistati in costanza di matrimonio sono presunti comuni (sin somros) ai sensi del §1474 CCC: ciò incide sulla struttura della titolarità e sulle conseguenze del divorzio.