Documenti fondiari in Thailandia: il chanot e gli altri titoli

Perché è importante conoscere i titoli

In Thailandia 'documento fondiario' non è un concetto unitario. Il Land Department e alcuni altri enti pubblici rilasciano diverse tipologie di atti, che differiscono in modo sostanziale quanto all'ampiezza dei diritti che conferiscono. Un titolo può significare piena proprietà, un altro soltanto il diritto di utilizzare un terreno che giuridicamente rimane demaniale. Dal tipo di titolo dipende la possibilità di vendere il fondo, ipotecarlo, frazionarlo e ottenere il permesso di costruire. Per l'acquirente questo è il primo e principale filtro: un errore in questa fase non può essere sanato da alcun accordo successivo.

È opportuno precisare subito il quadro applicabile allo straniero. In base al Codice Fondiario, il non residente non può essere proprietario di un terreno e non può essere iscritto in un titolo come titolare del fondo. Tuttavia, a suo favore possono essere registrati diritti derivati sul titolo stesso: locazione (lease, art. 540 del Codice Civile e Commerciale, CCC), usufrutto, diritto di abitazione (habitation), diritto di superficie (superficies) e ipoteca. Tutte queste figure giuridiche operano soltanto quando il titolo di base consente la registrazione dei diritti, vale a dire, in pratica, solo sul chanot e sul 'nor sor 3'.

Il chanot: l'unica proprietà piena

Il chanot (ufficialmente Nor Sor 4 Jor) è il vero e proprio certificato di proprietà fondiaria. Solo esso attribuisce al titolare diritti pieni.

• I confini del fondo sono determinati mediante rilevamento satellitare (GPS) e fissati da paletti in calcestruzzo numerati: si tratta del metodo più preciso per stabilire la superficie.
• Qualsiasi atto giuridico viene perfezionato immediatamente, senza pubblicazioni né periodi di attesa: vendita, donazione, successione, locazione, ipoteca.
• Il fondo può essere frazionato e su di esso vengono rilasciati i permessi di costruire.

L'unica riserva rilevante riguarda i terreni abbandonati: se un terzo possiede il fondo in modo pubblico e continuativo per 10 anni, ai sensi del CCC può acquistarne la proprietà per usucapione. Pertanto, anche il titolare del chanot non dovrebbe ignorare completamente il proprio terreno.

Per le operazioni dello straniero tramite condominio o locazione a lungo termine, il chanot rappresenta il requisito minimo auspicabile: è su di esso che i vostri diritti vengono registrati in modo pulito.

Il 'nor sor 3' e le sue varianti: possesso confermato

Questo è il secondo gruppo per affidabilità. Sul piano giuridico non si tratta di proprietà, bensì di un diritto di possesso confermato su un terreno che formalmente rimane demaniale. Ciononostante, su tali titoli è consentita la registrazione della vendita, della locazione e dell'ipoteca, nonché il rilascio di permessi di costruire.

All'interno del gruppo esistono differenze importanti:

• Nor Sor 3: i confini sono concordati solo con i vicini, senza un preciso riferimento ai fondi limitrofi. La vendita è possibile, ma richiede una notifica pubblica per 30 giorni; il fondo non può essere frazionato; il rischio di controversie confinarie e di possesso ostile è più elevato.
• Nor Sor 3 Gor: stesso possesso confermato, ma con georeferenziazione precisa basata su fotografia aerea. Non è richiesta la pubblicazione degli atti e il fondo può essere frazionato.
• Nor Sor 3 Khor: rilasciato nelle aree prive di fotografia aerea; il rilievo è effettuato da un funzionario fondiario. Non è richiesta la pubblicazione degli atti e il frazionamento è consentito.

Nella prassi il 'nor sor 3 gor' è considerato quasi equivalente al chanot, e molti fondi vengono successivamente convertiti proprio in chanot.

Titoli deboli e non trasferibili

Seguono i documenti che o non conferiscono alcun diritto, oppure vietano la vendita.

• Sor Kor 1: si tratta di una mera notifica di possesso di fatto (di norma a uso agricolo). Il terreno può essere occupato e tramandato per successione ereditaria, ma non è possibile registrare atti, locazioni, usufrutto o ipoteche, né è consentito costruire. Nuovi documenti di questo tipo non vengono rilasciati dal 1972 e oggi non è più possibile convertirli in un titolo pieno.
• Nor Sor 2: autorizzazione temporanea all'occupazione del terreno con rigidi termini di utilizzazione; la vendita è vietata e sono ammesse solo le successioni ereditarie.
• Sor Por Kor 4-01: lotto nell'ambito della riforma agraria: solo uso agricolo, nessuna compravendita, trasferimento esclusivamente per successione ereditaria, registrazione presso il Land Department impossibile.
• Sor Tor Kor: certificato del Dipartimento Forestale in zona di foresta protetta: diritto di abitare, ma non di vendere; si trasmette solo per successione ereditaria.
• Por Bor Tor 5: in sostanza una ricevuta fiscale per l'occupazione del fondo; non conferisce alcun diritto ufficiale sul terreno.

Con titoli di questo tipo lo straniero non ha nulla da fare: su di essi non è possibile registrare né locazione, né usufrutto, né ipoteca.

Tabella comparativa

La posizione dello straniero

Il terreno su cui sorge una villa non viene intestato allo straniero, bensì alla parte tailandese (ad esempio tramite locazione a lungo termine ai sensi dell'art. 540 CCC, oppure mediante la combinazione locazione e usufrutto - superficie). Gli appartamenti costituiscono un caso a parte: ai sensi della Legge sui Condomini, gli stranieri possono acquistare in proprietà quote di appartamenti entro il limite del 49% della superficie complessiva dell'edificio, e i fondi destinati all'acquisto devono essere trasferiti in Thailandia in valuta estera con attestazione bancaria (modulo FET - Tor Tor 3). Ma anche in questo caso il terreno su cui sorge l'edificio è comunque presente, e verificarne il titolo rimane indispensabile.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Richiedete al Land Department una copia aggiornata del titolo e accertatevi che si tratti effettivamente di un chanot o, come minimo, di un Nor Sor 3 Gor.
• Controllate il retro del titolo: vi sono annotate le gravezze, quali ipoteche, locazioni, usufrutto e servitù.
• Verificate che il nome del venditore riportato nel titolo corrisponda ai suoi documenti di identità e che egli abbia il potere di disporre del fondo.
• Per la locazione a lungo termine, esigete la registrazione del contratto sul titolo; per l'appartamento, verificate il residuo della quota straniera del 49% e la presenza del modulo FET - Tor Tor 3.
• Evitate operazioni su Sor Kor 1, Nor Sor 2, Sor Por Kor, Sor Tor Kor e Por Bor Tor 5: su tali terreni non è possibile vendere né registrare diritti.