Può uno straniero essere proprietario di immobili in Thailandia
In breve
Analizziamo cosa uno straniero in Thailandia può intestare a proprio nome, perché l'acquisto di terreni è vietato e quali alternative legali - condominio, locazione, usufrutto - funzionano concretamente.
Risposta breve
Uno straniero in Thailandia può essere pieno proprietario di un appartamento in condominio, ma non può possedere terreni. Si tratta di due regimi giuridici distinti, ed è proprio la loro confusione a generare la maggior parte degli equivoci e delle transazioni fallimentari. Una casa su terreno, una villa con giardino, una villetta a schiera: tutto si scontra con il diritto fondiario, che per gli stranieri è precluso. Di seguito viene illustrato come funziona questo sistema e quali strutture giuridiche lecite esistono.
Perché non è possibile acquistare un terreno
Il divieto è espressamente stabilito dal Codice fondiario (Land Code Act B.E. 2497, 1954). In base alla regola generale del Codice civile e commerciale (CCC) gli stranieri godono degli stessi diritti patrimoniali dei cittadini thailandesi, ma i terreni sono esclusi da tale principio da una norma speciale.
L'articolo 86 del Codice fondiario consente a uno straniero di acquistare un terreno soltanto in forza di un trattato internazionale. Il problema è che l'ultimo trattato di questo tipo è stato abrogato nel 1970 e oggi nessun paese ha un accordo di tal genere con la Thailandia. In pratica, non esiste alcun canale giuridico attraverso cui una persona fisica straniera possa acquistare un terreno.
La violazione è sanzionata: l'articolo 111 del Codice fondiario prevede una multa fino a 20.000 baht e/o la reclusione fino a due anni. Il terreno è inoltre soggetto a vendita coattiva.
Il condominio: l'unica forma di proprietà piena
Il Condominium Act attribuisce allo straniero il diritto di intestare un appartamento a proprio nome in proprietà assoluta (freehold), con iscrizione nel registro fondiario e rilascio del titolo di proprietà (chanote sull'unità).
Il limite fondamentale è la quota del 49%: agli stranieri nel loro insieme non può appartenere più del 49% della superficie abitativa complessiva dell'edificio. Il restante 51% deve rimanere in mano a proprietari thailandesi. Prima di acquistare è quindi necessario verificare se nell'edificio specifico sia disponibile quota straniera.
Esiste inoltre un requisito relativo alla provenienza del denaro. I fondi destinati all'acquisto dell'unità devono provenire dall'estero in valuta straniera ed essere convertiti in baht già in Thailandia. La banca rilascia il modulo FET (Foreign Exchange Transaction form; per importi superiori a una determinata soglia, in precedenza noto come Tor.Tor.3). Senza tale documento il Dipartimento fondiario non registrerà il trasferimento di proprietà a favore dello straniero.
Alternative lecite per casa e terreno
Non potendo intestare un terreno, gli stranieri ricorrono a diritti reali limitati e diritti obbligatori. Ciascuno ha la propria logica e durata.
| Struttura | Cosa attribuisce | Durata | Aspetti da considerare |
|---|---|---|---|
| Locazione (lease) | Diritto di godimento del terreno/immobile | Fino a 30 anni, registrata presso il Dipartimento fondiario | Rinnovo con nuovo contratto; i '90 anni in un unico pacchetto' non sono giuridicamente garantiti |
| Usufrutto (usufruct, CCC) | Diritto vitalizio di godimento e percezione dei frutti | Per tutta la vita del titolare | Non si trasmette in eredità, si estingue con la morte |
| Superficie (superficies, CCC) | Diritto di avere in proprietà un edificio su fondo altrui | Fino a 30 anni o a vita | L'edificio stesso può essere intestato allo straniero separatamente dal terreno |
| Proprietà dell'edificio | Casa separata dal fondo | Senza limiti di durata | Richiede una corretta separazione dei diritti sull'edificio e sul terreno |
Una precisazione importante: l'edificio (la casa) e il terreno nel diritto thailandese sono beni distinti. Lo straniero può essere proprietario della casa stessa, intestandola separatamente, e prendere il terreno sottostante in locazione a lungo termine o acquisirne l'usufrutto. Si tratta di uno schema pratico e verificabile, a differenza dei tentativi di aggirare il divieto fondiario.
Locazione: aspetti rilevanti sulle durate
La locazione (lease) ai sensi del CCC si registra per una durata massima di 30 anni; i patti che eccedono tale termine sono privi di efficacia per la parte eccedente. Spesso nel contratto vengono inserite opzioni di rinnovo per ulteriori 30 anni, ma occorre tenere presente che si tratta di un obbligo del locatore e non di un diritto reale automaticamente operante. Se il proprietario del terreno cambia o si rifiuta di rinnovare, può essere difficile costringerlo al rinnovo. Per questo motivo le condizioni di rinnovo, il diritto di prelazione e la fissazione del canone vengono redatte nella forma più rigorosa possibile.
La società thailandese e i prestanome: perché è un vicolo cieco
In passato era diffusa la seguente struttura: costituire una società thailandese con una maggioranza formalmente thailandese affinché essa fosse proprietaria del terreno. Dal 2006 (circolari esplicative del Dipartimento fondiario) e a seguito dell'inasprimento del Foreign Business Act (FBA) tale schema ha perso affidabilità.
Le autorità effettuano verifiche periodiche alla ricerca di indizi di possesso tramite prestanome, e la qualità 'thailandese' della società è determinata in base al controllo effettivo, non solo alla quota di capitale. Le strutture con prestanome sono considerate nulle e perseguite. La conclusione è inequivocabile: una società thailandese controllata da stranieri non è un modo sicuro né stabile per possedere un terreno.
L'eccezione tramite BOI
In teoria, l'articolo 96 bis del Codice fondiario (modifica del 1999) consente a una persona fisica straniera di possedere un appezzamento fino a 1 rai (1.600 m²) ad uso abitativo, a fronte di un investimento di 40 milioni di baht in attività approvate e previo consenso del Ministro dell'Interno. In pratica questa eccezione è quasi mai applicata: le condizioni sono severe, il diritto non si trasmette in eredità e si estingue con la morte del titolare.
Successione
Uno straniero coniugato con un cittadino thailandese può ereditare un terreno in qualità di erede legittimo, ma non ha il diritto di intestarlo a proprio nome. Il terreno ereditato deve essere venduto entro un anno dal momento dell'acquisto.
Cosa verificare e a cosa prestare attenzione
- Tipo di immobile. Condominio (freehold) oppure casa con terreno (solo locazione/usufrutto/superficie): sono operazioni sostanzialmente diverse.
- Quota straniera del 49% nell'edificio specifico: verificare se al momento della transazione sia disponibile il limite residuo.
- Modulo FET / Tor.Tor.3: i fondi devono provenire dall'estero in valuta straniera; senza tale documento la registrazione dell'unità a nome dello straniero è impossibile.
- Registrazione della locazione presso il Dipartimento fondiario per durate superiori a 3 anni; condizioni di rinnovo chiare e dettagliate.
- Separazione formale tra edificio e terreno in caso di acquisto di una villa.
- Nessuna società thailandese con prestanome per il possesso di terreni: rischio di nullità dell'operazione.
- Due diligence giuridica sul chanote (titolo), sulle trascrizioni e sul costruttore prima del versamento di qualsiasi somma.
Queste informazioni sono solo a scopo di riferimento e non costituiscono consulenza legale. Consulta un avvocato abilitato prima di qualsiasi transazione.