Legge sul Business Straniero in Thailandia: chi è considerato 'straniero'
In breve
Come il Foreign Business Act del 1999 definisce lo 'straniero', cosa significa il limite del 49%, quali rischi comportano le strutture con prestanome e cosa cambia nell'acquisto di immobili in Thailandia.
Perché chi acquista un immobile deve conoscere questa legge
Quando uno straniero intende detenere in Thailandia non solo un appartamento in condominio, ma anche un terreno, una villa o una quota in un progetto tramite una società thailandese, si trova quasi sempre a fare i conti con un unico atto normativo: il Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), la legge sul business straniero. È questa legge a stabilire chi lo Stato considera 'straniero' (foreigner) e quali attività e forme di proprietà sono precluse a tale soggetto.
Comprendere questa definizione è essenziale perché da essa dipende la legittimità della struttura attraverso cui vi viene proposto di 'aggirare' il divieto di possesso fondiario. Un errore in questo ambito non è una mera formalità: si tratta di nullità dell'atto e di responsabilità penale.
Chi è lo 'straniero' ai sensi della legge
La legge qualifica come stranieri non soltanto le persone fisiche prive della cittadinanza thailandese. Rientrano in questa categoria:
- le persone fisiche che non hanno la cittadinanza tailandese;
- le persone giuridiche registrate al di fuori della Thailandia;
- le società thailandesi la cui capitale sociale è detenuta per la metà o più da stranieri;
- le società di persone in cui il socio amministratore o il soggetto responsabile è uno straniero.
La soglia determinante è il 50% del capitale. Se gli stranieri detengono il 50% o più, la società, pur formalmente thailandese, è giuridicamente 'straniera' con tutte le restrizioni che ne conseguono. Da qui nasce il parametro comunemente adottato: lo straniero può detenere in una società thailandese non più del 49%, mentre il restante 51% deve essere in mano a soci thailandesi.
Dalla quota di capitale al diritto di voto
Per lungo tempo il Dipartimento per lo Sviluppo del Business ha valutato la 'stranierità' di una società esclusivamente in base alla quota diretta nel capitale. Questo approccio ha tuttavia rivelato la propria vulnerabilità: una maggioranza formalmente thailandese spesso mascherava un controllo straniero sostanziale.
In seguito al caso di grande risonanza relativo all'acquisizione da parte di un fondo singaporiano di un gruppo telecom thailandese, è stata discussa una riforma della legge che introduceva un secondo criterio: il diritto di voto (voting rights). Secondo questa logica, una società è considerata straniera se gli stranieri controllano la maggioranza dei voti, anche quando la loro quota diretta nel capitale è minoritaria. Si tratta di un colpo diretto agli schemi in cui il 51% delle azioni 'thailandesi' è privo di reale potere di voto.
È importante che l'acquirente comprenda che, anche se sulla carta detiene il 49%, il controllo effettivo esercitato tramite diritti di voto, azioni privilegiate o patti parasociali può essere riqualificato.
Gli azionisti thailandesi prestanome: la principale area di rischio
Lo schema più diffuso e più pericoloso è quello degli azionisti prestanome (nominees): cittadini thailandesi che detengono formalmente il 51% della società, ma che non hanno versato denaro reale e non sopportano alcun rischio d'impresa. La legge vieta espressamente l'utilizzo di cittadini thailandesi come intestatari fittizi di azioni allo scopo di eludere le restrizioni.
Gli indici a cui le autorità prestano attenzione:
- gli azionisti thailandesi non sono in grado di documentare la provenienza delle risorse impiegate per sottoscrivere le proprie azioni;
- lo straniero ha concesso ai soci thailandesi un prestito per l'acquisto delle azioni;
- le azioni dei soci thailandesi sono gravate da pegno a favore dello straniero;
- tutti gli utili e la gestione effettiva fanno capo allo straniero.
Le conseguenze sono: nullità della titolarità, vendita forzata degli asset, sanzioni pecuniarie e reclusione, sia per lo straniero sia per i prestanome.
Gli elenchi delle attività sottoposte a restrizioni
La legge suddivide le attività vietate o soggette a limitazioni per gli stranieri in tre allegati:
| Elenco | Contenuto | Regime per lo straniero |
|---|---|---|
| List 1 | Media, coltivazione del riso, silvicoltura, compravendita di terreni | Vietato in assoluto |
| List 2 | Cultura, artigianato, settori legati alla sicurezza nazionale | Vietato senza autorizzazione del Consiglio dei Ministri |
| List 3 | Costruzioni, servizi legali, contabilità, la maggior parte dei servizi | Consentito previo rilascio di licenza (Foreign Business License) |
Per il commercio al dettaglio vigono regole distinte e soglie di capitale specifiche. Finanza, assicurazioni, valori mobiliari e turismo sono disciplinati da leggi speciali, in aggiunta al FBA.
Il collegamento con il settore immobiliare
Il principale punto di intersezione è il divieto per gli stranieri di possedere terreni. La compravendita di terreni è espressamente inclusa nella List 1, e il possesso diretto di un appezzamento da parte di una persona fisica straniera è impossibile ai sensi del Codice Fondiario (salvo ristrette eccezioni per investimenti). Per questo motivo gli acquirenti di ville vengono spesso indirizzati verso l'acquisto del terreno tramite una società thailandese.
È qui che entra in gioco la definizione di 'straniero': se tale società è stata costituita al solo scopo di detenere il terreno, non svolge attività reale ed è controllata da uno straniero, rischia di essere qualificata come struttura con prestanome.
Le alternative lecite utilizzate nella pratica:
- appartamento in condominio: ai sensi del Condominium Act, agli stranieri è consentito detenere fino al 49% della superficie complessiva degli appartamenti dell'edificio in regime di freehold;
- locazione a lungo termine del terreno (leasehold): contratto di locazione disciplinato dal Codice Civile e Commerciale, articolo §540 CCC, con durata fino a 30 anni e possibilità di rinnovo;
- società operativa reale con soci thailandesi che partecipano effettivamente all'attività d'impresa.
Occorre inoltre tenere presente il profilo valutario: per l'acquisto di un appartamento in freehold i fondi devono provenire dall'estero in valuta estera e risultare da apposito modulo Foreign Exchange Transaction (FET / Tor Tor 3), che attesta l'origine estera delle risorse ai fini della registrazione della titolarità.
Cosa verificare e a cosa prestare attenzione
- Struttura della proprietà. Se il terreno o la villa viene intestato a una società thailandese, accertate se essa svolge un'attività reale e chi ha effettivamente pagato il 51% delle azioni thailandesi.
- Diritto di voto, non solo quota. Verificate lo statuto e il patto parasociale: il controllo esercitato tramite voti e azioni privilegiate può essere riqualificato come controllo straniero.
- Provenienza delle risorse dei soci thailandesi. Prestiti concessi dallo straniero, pegno sulle azioni e assenza di apporti documentati sono indici di una struttura con prestanome.
- Alternativa del condominio. Per un appartamento, verificate che la quota straniera del 49% non sia già esaurita nello specifico edificio.
- Locazione in luogo della proprietà. Per un'abitazione su terreno, valutate il leasehold ai sensi del §540 CCC come opzione più trasparente.
- Documento FET / Tor Tor 3. In caso di acquisto di un appartamento in freehold, assicuratevi che il trasferimento dei fondi avvenga dall'estero con la corretta compilazione del modulo valutario.
- Licenza FBL. Se la società svolge attività inclusa nella List 3, verificate che sia in possesso della Foreign Business License.
Queste informazioni sono solo a scopo di riferimento e non costituiscono consulenza legale. Consulta un avvocato abilitato prima di qualsiasi transazione.