Intestazione fittizia di terreni in Thailandia: perché è illegale e quali sono le conseguenze

Che cos'è l'intestazione fittizia

Lo straniero, in via generale, non può essere titolare di terreni in Thailandia a titolo di proprietà piena (freehold). Per aggirare tale divieto, il mercato propone da decenni i cosiddetti schemi 'fiduciari fittizi': il terreno viene intestato a un cittadino tailandese o a una società tailandese, ma è lo straniero a disporre concretamente del fondo e a trarne i benefici. Il proprietario tailandese in questa costruzione è soltanto una figura formale, un 'prestanome'.

La parola chiave è 'concretamente'. La legge non guarda al nome riportato nel chanote (titolo fondiario), bensì a chi controlla effettivamente il fondo e a spese di chi è stato acquistato. Se risulta che il cittadino tailandese detiene il terreno 'per conto dello straniero', il diritto tailandese considera quest'ultimo il vero titolare - e si configura pertanto un acquisto fondiario straniero illecito.

Ciò che la legge vieta espressamente

Il divieto si rivolge a entrambe le parti: allo straniero e al 'prestanome' tailandese.

• §96 del Codice fondiario (Land Code Act). Se il terreno è stato acquisito da un soggetto (anche giuridico) in vece di uno straniero, il Direttore Generale del Dipartimento fondiario ha facoltà di disporre coattivamente del fondo, imponendone in sostanza la vendita.
• §113 del Codice fondiario. Chiunque acquisti un terreno in qualità di agente di uno straniero è punito con una multa fino a 20.000 baht, con la reclusione fino a 2 anni, oppure con entrambe le sanzioni congiuntamente.
• §111 del Codice fondiario. Lo straniero risponde a titolo di concorso nel reato; la sua pena corrisponde a circa due terzi di quella irrogata al 'prestanome'.
• §74 del Codice fondiario. L'Ufficio fondiario ha facoltà di sentire le parti al momento della registrazione dell'atto e di rifiutare la trascrizione qualora sospetti uno schema di intestazione fittizia.

Qualora le parti abbiano reso dichiarazioni false al funzionario in sede di stipula, si aggiungono le fattispecie del Codice penale: §137 (dichiarazioni false a pubblico ufficiale - fino a 6 mesi) e §267 (inserimento di dati falsi in documento ufficiale - fino a 3 anni). In altri termini, alle sanzioni fondiarie può aggiungersi un procedimento penale autonomo.

La società-schermo: lo stesso problema

Spesso lo schema fittizio viene camuffato attraverso una società tailandese: lo straniero ottiene il 49% delle azioni, mentre il restante 51% viene distribuito tra 'soci' tailandesi che, nella realtà, non hanno apportato capitali né partecipano alle decisioni. La logica è identica a quella della persona fisica: se i soci tailandesi detengono le quote 'per conto dello straniero', quest'ultimo è considerato il reale titolare delle partecipazioni, la società viene qualificata come sostanzialmente straniera - e il possesso del terreno risulta nuovamente illecito.

Indicatori che portano a qualificare la società come fittizia:

• i soci tailandesi non hanno versato effettivamente i conferimenti per le proprie quote;
• lo straniero dispone di azioni privilegiate o di un diritto di veto che gli attribuisce il controllo nonostante la partecipazione formalmente minoritaria;
• la società non svolge un'attività economica autonoma ed esiste unicamente per detenere il fondo;
• i finanziamenti e il 'lease-back' sono strutturati in modo che tutti i benefici affluiscano allo straniero.

Differenza tra prestanome e locazione lecita

Qui si trova il confine principale. La locazione (lease) fino a 30 anni ai sensi del Codice civile e commerciale (CCC §540) è uno strumento lecito. Diventa illecita nel momento in cui il proprietario tailandese cessa di essere il titolare effettivo.

Il proprietario tailandese deve detenere il titolo 'in via esclusiva rispetto allo straniero': è lui a dover disporre del fondo. Lo straniero può vantare un interesse legittimo sul terreno tramite locazione, usufrutto o diritto di superficie, ma il titolo di proprietà non può trasferirsi a suo favore.

Alternative lecite

• Locazione fino a 30 anni (CCC §540) con registrazione presso l'Ufficio fondiario. Il locatore tailandese è tenuto a versare l'imposta sul reddito sui canoni percepiti.
• Usufrutto (usufruct) - diritto vitalizio di godimento e di percepire i frutti del fondo senza acquisirne la titolarità.
• Superficie (superficies) - diritto di essere proprietario di una costruzione su fondo altrui; fabbricato e terreno risultano giuridicamente separati.
• Condominio. Ai sensi del Condominium Act, gli stranieri possono acquistare in proprietà unità immobiliari nei limiti della quota riservata agli stranieri, pari a non oltre il 49% della superficie totale dell'edificio. I fondi per l'acquisto devono provenire dall'estero, circostanza attestata dal modulo FET (in precedenza denominato Tor.Tor.3).
• Acquisto tramite coniuge tailandese - a condizione che la procedura sia rispettata e che venga dimostrato che le risorse appartengono alla parte tailandese; in caso contrario, anche questa operazione può essere qualificata come fittizia.

Conseguenze in caso di accertamento dello schema

Il Dipartimento fondiario può ordinare la vendita del fondo entro un termine compreso tra 180 giorni e un anno. Qualora il titolare non rispetti la scadenza, si procede alla vendita coattiva e il dipartimento trattiene una quota del ricavato. Parallelamente, possono avviarsi procedimenti penali nei confronti di entrambe le parti. In altre parole, il 'prestanome' non è una zona grigia, bensì un rischio concreto di perdere sia il terreno sia i capitali investiti.

Elementi da verificare e profili cui prestare attenzione

• Chi risulta effettivamente nel chanote e se tale soggetto coincide con chi assume le decisioni relative al fondo.
• Nel caso in cui venga proposta una società tailandese: se i soci tailandesi abbiano apportato fondi propri e se la società eserciti un'attività reale.
• Se lo straniero detenga un controllo occulto: azioni privilegiate, diritto di veto, procura generale sul 'prestanome'.
• Se la locazione sia registrata ufficialmente e non mascheri un trasferimento del titolo.
• La provenienza dei fondi per l'acquisto del condominio: se sia disponibile il modulo FET e se sia rispettata la quota del 49%.
• Se il contratto di finanziamento o di 'lease-back' sia strutturato in modo tale che la parte tailandese cessi di essere il proprietario effettivo - questo è precisamente il confine della liceità.