Società tailandese per il possesso di terreni: struttura e rischi

Perché è nata la 'società per il terreno'

Per uno straniero in Tailandia non esiste una via diretta alla proprietà fondiaria. Il Codice fondiario (Land Code), al §86, vieta alle persone straniere di possedere terreni, salvo rare eccezioni (ad esempio, un investimento a partire da 40 milioni di baht ai sensi del §96 bis, previo consenso del ministro). Poiché il divieto è rigido, il mercato ha proposto per decenni una costruzione alternativa: la società tailandese a responsabilità limitata, che diventa formalmente proprietaria del terreno.

L'idea è semplice: viene costituita una Co., Ltd. in cui il 51% o più delle azioni è detenuto da cittadini tailandesi, mentre lo straniero controlla la società tramite la carica di amministratore, classi di azioni con diversi diritti di voto e obbligazioni di debito. Sulla carta il proprietario del terreno è la società tailandese, quindi il divieto formale del §86 sembrerebbe non violato. In pratica si tratta da tempo non di una 'zona grigia', ma di una diretta violazione di legge, qualora gli azionisti tailandesi siano nominali.

Dove passa il confine della legalità

Di per sé una società tailandese che possiede un terreno è lecita, a condizione che si tratti di un'impresa reale con comproprietari tailandesi effettivi, che abbiano investito risorse proprie e partecipino alla gestione. La struttura diventa illegale in presenza di intestazione nominale (nominee shareholding): quando i cittadini tailandesi figurano come azionisti soltanto formalmente, senza apportare capitale né prendere decisioni, fungendo da 'schermo' per lo straniero.

Il divieto è esplicito:

• §96 del Codice fondiario consente la confisca forzata (obbligo di vendita) del terreno acquisito in elusione delle norme nell'interesse di uno straniero.
• Foreign Business Act (FBA), §36 vieta l'utilizzo di cittadini tailandesi come azionisti e titolari di quote fittizi per conto di uno straniero; la violazione comporta responsabilità penale per entrambe le parti.
• §150 del Codice civile e commerciale (CCC) rende nullo un negozio giuridico il cui scopo sia contrario alla legge o all'ordine pubblico. Una società costituita al solo fine di eludere il divieto può essere dichiarata invalida nel merito dal giudice.

Con una direttiva del 2006 il Ministero dell'Interno ha prescritto agli uffici fondiari di verificare le società acquirenti di terreni: la legittimità degli azionisti e la provenienza dei fondi. Il Dipartimento per lo sviluppo delle imprese (DBD) ha inasprito le procedure di registrazione al fine di individuare le strutture nominali.

Come i tribunali valutano lo schema

I tribunali tailandesi applicano il principio della prevalenza della sostanza sulla forma. Non interessa loro la registrazione nel libro soci, bensì il denaro reale e il controllo effettivo. Se gli azionisti tailandesi non riescono a dimostrare la provenienza dei fondi corrispondenti alla loro quota, mentre tutti i finanziamenti e la gestione fanno capo allo straniero, la struttura viene dichiarata fittizia indipendentemente dal fatto che il certificato indichi il 51% di partecipazione tailandese.

La giurisprudenza della Corte Suprema degli ultimi anni è costante: i contratti vengono annullati, i titoli di proprietà revocati, sanzioni pecuniarie irrogate a entrambe le parti. L'amministratore straniero privo di un valido permesso di lavoro (work permit) rischia inoltre un'accusa di attività lavorativa irregolare.

Obblighi accessori spesso trascurati

La società non è un mero 'custode passivo' dell'attivo. La legge esige che svolga una reale attività economica:

• presentare annualmente il bilancio e la relazione di revisione;
• tenere le assemblee degli azionisti e redigere i relativi verbali;
• avere una giustificazione economica concreta, non limitarsi a 'detenere un immobile'.

Una società 'dormiente' priva di fatturato è uno dei primi segnali di uno schema nominale in sede di ispezione. I costi di gestione della società (contabile, revisore, diritti di registrazione) sono spese annuali che gli acquirenti spesso sottovalutano.

Confronto tra le opzioni effettivamente disponibili

Una nota separata sulla locazione: lo schema '30+30+30 = 90 anni' non ha fondamento giuridico confermato. Il §540 CCC limita la locazione immobiliare a 30 anni; le promesse di doppio rinnovo automatico sono state ripetutamente dichiarate inapplicabili dai tribunali. Non è un sostituto equivalente della proprietà, ma un contratto di locazione trentennale trasparente rimane uno strumento lecito.

Verso dove si muove la regolamentazione

Nel biennio 2024-2025 la vigilanza si è intensificata: gli uffici fondiari individuano le società 'dormienti', il DBD richiede documentazione a prova del capitale degli azionisti tailandesi, è allo studio una legge ad hoc contro i negozi giuridici nominali (Nominee Transactions Act) che prevede la confisca del terreno senza indennizzo. La tendenza è univoca: le strutture fondate sul 51% formale diventano sempre più vulnerabili.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Provenienza dei fondi degli azionisti tailandesi. Se il denaro è in realtà il vostro, si tratta di un nominale e quindi di una violazione del FBA §36.
• Effettività dell'attività della società. Esistono attività operative, bilanci, revisione contabile, assemblee, oppure si tratta di un semplice contenitore vuoto?
• Struttura del controllo. Classi di azioni capestro e prestiti intestati allo straniero sono letti dal giudice come indici di fittizietà.
• La vostra posizione nella società. Essere amministratore senza work permit costituisce un rischio autonomo ai sensi della normativa sul lavoro.
• Soluzioni alternative. Per l'uso abitativo valutate un condominio entro la quota del 49% (Condominium Act §19) oppure una locazione trasparente di 30 anni (CCC §540).
• Costi annuali. Contabilità, revisione, diritti: un onere ricorrente, non un pagamento una tantum.
• Verifica indipendente. Scegliete un legale di fiducia, non quello del venditore, e richiedete una valutazione scritta specificamente sui rischi giuridici della struttura.

Una società tailandese può legalmente possedere un terreno, ma soltanto come impresa reale con comproprietari effettivi. Una struttura fondata su azionisti tailandesi di comodo è illegale sin dal momento della sua costituzione, e il tempo lavora contro di essa, non a suo favore.