Registrazione di una società thailandese da parte di uno straniero: come funziona la Thai Limited e dove si trovano i limiti invalicabili

Perché uno straniero dovrebbe costituire una società thailandese

Uno straniero non può acquistare terreni in Thailandia a proprio nome: ciò è espressamente vietato dal Codice Fondiario (Land Code). Per questo motivo, la società privata a responsabilità limitata (Thai private limited company) viene spesso considerata lo strumento attraverso cui intestare un terreno o una villa: dal punto di vista giuridico, il proprietario non è la persona fisica ma la persona giuridica.

Si tratta di una struttura praticabile, ma non priva di rischi. La società è adatta a svolgere attività commerciali reali e a effettuare investimenti, ma se viene costituita esclusivamente per aggirare il divieto di proprietà fondiaria tramite azionisti thailandesi di comodo, lo schema diventa illegale. Di seguito viene illustrato il funzionamento della registrazione e i limiti entro cui è lecito operare.

Base giuridica

La costituzione e l'attività delle società sono disciplinate dal Codice Civile e Commerciale della Thailandia (Civil and Commercial Code), nella sezione dedicata alle associazioni e alle società. Nella sua logica, la limited thailandese è affine alle società di capitali tipiche dei sistemi occidentali: prevede atti costitutivi, azionisti, amministratori e registrazione obbligatoria nel registro delle imprese.

I documenti costitutivi sono due:

• Memorandum of Association - equivalente dello statuto-atto costitutivo;
• Articles of Association - regolamento interno della società.

La registrazione è curata dal Dipartimento per lo Sviluppo degli Affari (Department of Business Development, DBD) presso il Ministero del Commercio.

Chi può essere fondatore e azionista

Per la registrazione sono necessari almeno tre fondatori (promoters), ciascuno dei quali è obbligato a diventare azionista della società. I fondatori possono essere sia cittadini thailandesi che stranieri.

Il principio fondamentale è che le azioni sono nominative. Le azioni al portatore sono vietate e la titolarità è determinata dalla registrazione nel libro degli azionisti. Ciò significa che non è possibile trasferire quote 'in silenzio': tutto viene registrato.

Qui si trova il primo limite invalicabile. L'utilizzo di cittadini thailandesi come azionisti nominali (prestanome) da parte di uno straniero è vietato dalla Legge sulle Attività Commerciali degli Stranieri (Foreign Business Act) e dal Codice Fondiario. Se gli azionisti thailandesi detengono formalmente il 51% ma di fatto non hanno versato capitale e non partecipano alla gestione, le autorità hanno il diritto di dichiarare la struttura come fittizia, con tutte le conseguenze che ne derivano.

La quota dello straniero: la regola del 49%

Ai sensi della Legge sulle Attività Commerciali degli Stranieri, una società è considerata 'thailandese' se agli stranieri appartiene meno del 50% delle azioni (nella pratica il 49%), mentre la maggioranza è in mano a cittadini thailandesi. Una società thailandese può svolgere la maggior parte delle attività e detenere terreni allo stesso modo di qualsiasi persona giuridica locale.

Se invece gli stranieri detengono il 50% o più, la società è considerata 'straniera' ed è soggetta alle restrizioni del FBA: alcune attività le sono precluse o richiedono una licenza, e tale società generalmente non può possedere terreni.

Ne deriva una conseguenza pratica: la ripartizione delle quote 49/51 è di per sé lecita, ma la sostanza conta più della forma. La maggioranza thailandese deve essere reale, con capitale proprio e diritti effettivi.

Capitale sociale e amministratori

Il capitale sociale registrato minimo per una società privata è di 1 milione di baht. Se la società assume uno straniero e gli ottiene un permesso di lavoro (work permit), i requisiti sono più stringenti:

La società deve avere almeno un amministratore. In linea generale non esistono restrizioni significative sulla cittadinanza dell'amministratore (sebbene alcune attività soggette a licenza richiedano una maggioranza thailandese nel consiglio di amministrazione). Lo statuto prevede di solito una rotazione annuale: circa un terzo degli amministratori lascia l'incarico e viene rieletto.

È importante comprendere la responsabilità connessa: l'amministratore risponde anche penalmente per le dichiarazioni false nei documenti e per la mancata presentazione dei rapporti obbligatori. La carica di amministratore non è una mera formalità.

Fasi della registrazione

1. Prenotazione della denominazione. Viene presentata online al DBD, di norma con tre opzioni in ordine di priorità. La verifica richiede fino a tre giorni. Sono vietate denominazioni collegate alla famiglia reale, ai ministeri, alla parola 'Thailand', fuorvianti o coincidenti con quelle di terzi. La denominazione approvata è valida per 30 giorni.
2. Predisposizione del Memorandum of Association. Vi si indicano la denominazione, la provincia di registrazione, gli oggetti sociali, l'ammontare del capitale e i nomi dei tre fondatori. Il Memorandum deve essere firmato da almeno tre persone.
3. Assemblea costitutiva. Si approvano lo statuto, si nominano gli amministratori e il revisore dei conti, e si ripartiscono le azioni.
4. Registrazione della società. Presentazione dei documenti al registro; con la documentazione già pronta, l'intera procedura richiede alcuni giorni.
5. Registrazione fiscale e IVA, apertura del conto corrente e iscrizione ai registri competenti dopo il rilascio del certificato.

La società e gli immobili: aspetti essenziali

Una società regolarmente costituita può intestarsi immobili e terreni a proprio nome. Tuttavia, qualora si tratti di un appartamento in un condominio, spesso è più semplice e sicuro acquistarlo direttamente a nome dello straniero: ai sensi della Legge sui Condomini (Condominium Act), fino al 49% della superficie dell'edificio può essere di proprietà straniera, e per questo la società non è necessaria.

Se invece si trasferiscono fondi dall'estero per un acquisto a nome di uno straniero, la banca rilascia il documento FET (già Tor Tor 3), che certifica l'importazione di valuta estera: tale documento è necessario sia in caso di rivendita che di rimpatrio dei fondi.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Effettività degli azionisti thailandesi. La fonte documentata dei loro fondi e la partecipazione alla gestione sono elementi essenziali: in caso contrario sussiste il rischio che la struttura venga qualificata come fittizia.
• Oggetto sociale della società. Per un appartamento in condominio la società è di norma superflua; per terreni e ville occorre valutare attentamente i rischi.
• Capitale sociale. Verificare che sia adeguato alle proprie esigenze (soprattutto se sono necessari permessi di lavoro) e che sia stato effettivamente versato.
• Libro degli azionisti e statuto. Chi controlla realmente le decisioni e come sono tutelati i propri diritti con una quota del 49%.
• Obblighi annuali. Contabilità, revisione contabile, presentazione delle relazioni: la responsabilità per la loro omissione ricade sull'amministratore.
• Documentazione valutaria. In caso di acquisto immobiliare, conservare i documenti FET e le ricevute bancarie relative all'importazione dei fondi.
• Legale di parte acquirente. Non avvalersi esclusivamente del notaio o del legale del venditore: è necessaria una verifica indipendente.