Imposta annuale su terreni e fabbricati in Tailandia: aliquote, esenzioni e scadenze
In breve
Come funziona l'imposta annuale su terreni e fabbricati in Tailandia ai sensi della Legge B.E. 2562 (2019): aliquote per abitazioni, condomini e immobili commerciali, esenzioni per la residenza principale, scadenze e sanzioni.
Cos'è questa imposta e da dove viene
Dal 1° gennaio 2020 in Tailandia è in vigore un'unica imposta su terreni e fabbricati (Land and Building Tax), introdotta dalla Legge B.E. 2562 (2019), che ha sostituito due precedenti tributi: la vecchia 'imposta su casa e terreno' (House and Land Tax) e l'imposta locale sullo sviluppo fondiario (Local Development Tax). Il vecchio sistema colpiva soltanto i redditi da locazione e di fatto non interessava i terreni incolti né le abitazioni in cui il proprietario risiedeva personalmente. La nuova legge ha spostato la base imponibile dal reddito al valore stimato dell'immobile, determinato dal Dipartimento dei Terreni.
L'imposta è riscossa dai municipi (tesaban) e dalle amministrazioni distrettuali (or.bor.tor.) nel luogo in cui si trova l'immobile. Si tratta di un tributo patrimoniale annuale, del tutto distinto dalle spese una tantum sostenute in fase di acquisto: la commissione per la registrazione del trasferimento di proprietà, il bollo e la ritenuta alla fonte.
Chi paga e quando
Il soggetto passivo è colui che è proprietario dell'immobile al 1° gennaio dell'anno di riferimento, ovvero il titolare di un diritto reale: usufrutto (CCC §1417) o diritto di superficie (superficies, CCC §1410). Chi è diventato proprietario nel corso dell'anno non è tenuto al pagamento per quell'anno, poiché l'obbligo grava sul titolare alla data di inizio anno.
Il calendario applicato nella maggior parte dei casi è il seguente:
- a febbraio il municipio invia la comunicazione con il calcolo dell'imposta;
- il pagamento deve avvenire entro il 30 aprile;
- gli importi elevati possono essere frazionati (di norma fino a tre rate).
L'eventuale mancato recapito della comunicazione non esonera dall'obbligo tributario: è opportuno rivolgersi autonomamente all'amministrazione locale, in particolare per immobili di nuova acquisizione o a destinazione non residenziale.
Aliquote: abitazioni, condomini, immobili commerciali e terreni
Le aliquote sono progressive e variano in base alla destinazione d'uso dell'immobile e al suo valore stimato. Il beneficio fondamentale riguarda la residenza principale: per le persone fisiche, le prime rilevanti fasce di valore sono completamente esenti da imposta.
| Categoria dell'immobile | Soglia esente | Aliquota sull'eccedenza |
|---|---|---|
| Residenza principale (casa con terreno, persona fisica) | fino a 50 milioni di THB - 0% | 0,02%-0,10% |
| Residenza principale - solo fabbricato (condominio) | fino a 10 milioni di THB - 0% | 0,02%-0,10% |
| Altra abitazione (seconda casa, locazione) | nessuna | 0,02%-0,30% |
| Terreno agricolo e fabbricati | agevolazioni per le persone fisiche | 0,01%-0,10% |
| Immobili commerciali e industriali | nessuna | 0,30% (il Consiglio dei Ministri può elevare l'aliquota fino a 0,70%) |
| Terreno incolto o non utilizzato | nessuna | 0,30%, con incremento di 0,30 punti percentuali ogni 3 anni, fino a un massimo di 1,20% |
Alcune considerazioni pratiche dalla tabella:
- Per la maggior parte dei proprietari di un singolo appartamento in condominio di valore inferiore a 10 milioni di THB, adibito a propria residenza, l'imposta effettiva è pari a zero.
- I terreni incolti sono soggetti a un regime fiscale particolarmente oneroso, destinato ad aggravarsi nel tempo: la legge incentiva deliberatamente l'utilizzo dei terreni, scoraggiandone il mero accantonamento speculativo.
- I terreni agricoli intestati a persone fisiche hanno beneficiato, nei primi anni di applicazione della legge, di ulteriori esenzioni temporanee; le società non godono di tali agevolazioni.
Esenzione per la residenza principale: condizioni
La soglia esente per la residenza principale non si applica automaticamente. Per poterne usufruire occorre soddisfare contestualmente le seguenti condizioni:
- il proprietario deve essere una persona fisica, non una società;
- il nome del proprietario deve essere iscritto nel registro anagrafico (tabien baan) per quell'indirizzo alla data del 1° gennaio;
- l'esenzione è riconosciuta per un solo immobile su tutto il territorio nazionale a titolo di residenza principale.
Qualsivoglia locazione dell'immobile, anche di un solo mese, oppure il suo trasferimento a una società comporta la perdita del diritto all'esenzione: l'immobile viene riclassificato nella categoria 'altra abitazione' o nella categoria commerciale, con l'applicazione della relativa aliquota.
Un aspetto specifico riguarda i cittadini stranieri: uno straniero può iscrivere il proprio nome nel registro anagrafico come proprietario di un'unità in condominio attraverso il cosiddetto 'tabien baan giallo' (tor.or. 13). In assenza di tale iscrizione alla data di inizio anno, non è possibile accedere alla soglia esente per la residenza principale, anche qualora l'appartamento sia stato regolarmente acquistato nell'ambito della quota del 49% riservata agli stranieri ai sensi della Legge sui Condomini.
Modifica della destinazione d'uso e sanzioni
Qualora la destinazione d'uso dell'immobile venga modificata, ad esempio in caso di locazione di un'abitazione già adibita a residenza principale, è necessario darne comunicazione all'amministrazione distrettuale entro 60 giorni. A tal fine si presenta una comunicazione su apposito modulo (ภ.ด.ส.03), con cui viene aggiornata la classificazione dell'immobile nel registro.
Il mancato rispetto di questo obbligo comporta costi significativi: oltre al recupero dell'imposta con l'aliquota corretta, sono previste more nell'ordine dello 0,5% mensile, nonché sanzioni per tardivo pagamento. Pertanto, in caso di variazione della destinazione d'uso, è preferibile notificare tempestivamente il municipio senza attendere eventuali verifiche.
L'imposta su terreni e fabbricati e la locazione sono fattispecie distinte
È fondamentale non confondere l'imposta patrimoniale annuale con le imposte sul reddito. I canoni di locazione percepiti costituiscono reddito imponibile e devono essere dichiarati nella dichiarazione annuale dei redditi delle persone fisiche (PIT). In caso di vendita si applicano separatamente la commissione per il trasferimento di proprietà (2%), il bollo (0,5%) oppure la specifica imposta commerciale (3,3% per immobili detenuti da meno di 5 anni) e la ritenuta alla fonte. L'imposta annuale su terreni e fabbricati è un tributo autonomo rispetto a tutti questi pagamenti e non li sostituisce in alcun modo.
Aspetti da verificare e punti di attenzione
- Chi era proprietario al 1° gennaio: è questo soggetto a dover corrispondere l'imposta per l'intero anno; in sede di acquisto, verificare che il venditore abbia regolarizzato la propria posizione per il periodo di competenza.
- Classificazione dell'immobile nel registro: abitazione principale, seconda casa, uso commerciale o terreno incolto, poiché da essa dipende direttamente l'aliquota applicabile.
- Iscrizione nel registro anagrafico al 1° gennaio: senza tale iscrizione la soglia esente per la residenza principale non è accessibile; il cittadino straniero deve disporre del tabien baan giallo (tor.or. 13).
- Verifica di eventuali locazioni dell'abitazione principale: anche un breve periodo di locazione determina la perdita dell'esenzione.
- Scadenze: la comunicazione di norma arriva a febbraio, il pagamento deve avvenire entro il 30 aprile; il mancato recapito della comunicazione non esonera dall'obbligo tributario.
- Variazione della destinazione d'uso: comunicare all'amministrazione entro 60 giorni (modulo ภ.ด.ส.03), pena l'applicazione di more pari a circa 0,5% mensile.
- Terreno incolto: tenere in considerazione l'incremento progressivo dell'aliquota nel tempo, qualora il terreno rimanga inutilizzato.
Queste informazioni sono solo a scopo di riferimento e non costituiscono consulenza legale. Consulta un avvocato abilitato prima di qualsiasi transazione.