Imposte e tasse sul trasferimento di immobili in Thailandia: chi paga e quanto
In breve
Analisi di tutti i pagamenti dovuti al momento della registrazione di una transazione immobiliare presso il Land Office thailandese: tassa di voltura, imposta speciale sulle attività commerciali, imposta di bollo e ritenuta fiscale - aliquote, soggetti obbligati e modalità di calcolo.
Come si compone il costo della transazione
In caso di cambio di proprietà di un terreno, una casa o un condominio in Thailandia, la registrazione viene effettuata dal Land Office locale. È proprio lì che, nel giorno della stipula, vengono contestualmente calcolati e versati tutti i pagamenti obbligatori: senza il pagamento, la registrazione del trasferimento del diritto non avrà luogo. L'importo dovuto non dipende da quanto si è effettivamente corrisposto al venditore, ma in misura significativa dal valore catastale dell'immobile, stabilito dall'Ufficio del Tesoro.
I pagamenti principali sono quattro:
- tassa di voltura (transfer fee);
- imposta speciale sulle attività commerciali con addizionale municipale (SBT);
- imposta di bollo (stamp duty);
- ritenuta fiscale a titolo di acconto (withholding tax).
A questi si aggiunge una tassa separata per la registrazione dell'ipoteca, qualora l'acquirente ricorra a un finanziamento.
Il valore catastale, non il prezzo contrattuale
Il punto fondamentale che spesso viene trascurato è il seguente: il funzionario calcola le imposte sulla base del cosiddetto valore catastale (appraised value). Si tratta di un valore ufficiale, aggiornato ogni quattro anni; il ciclo attualmente in vigore copre il periodo 2023-2026. Se il prezzo registrato in atto risulta superiore alla valutazione catastale, per alcune voci si prende a riferimento il maggiore dei due importi.
Sottodichiarare il prezzo nel contratto al fine di risparmiare è illegale. Quando l'acquirente è una persona giuridica, l'Amministrazione finanziaria può in seguito incrociare i dati del Land Office con la contabilità aziendale e procedere ad accertamenti con sanzioni anche a distanza di anni. Il risparmio, in questi casi, è dunque puramente illusorio.
I quattro pagamenti: aliquote e soggetti obbligati
Le aliquote standard (non promozionali) sono le seguenti:
| Pagamento | Aliquota | Base di calcolo | Chi paga di norma |
|---|---|---|---|
| Tassa di voltura | 2% | Valore catastale | Acquirente |
| SBT + addizionale municipale | 3,3% (3% + 10% dell'SBT) | Maggiore tra prezzo e valore catastale | Venditore |
| Imposta di bollo | 0,5% | Maggiore tra prezzo e valore catastale | Venditore |
| Ritenuta fiscale | persona giuridica - 1%; persona fisica - aliquote progressive | Maggiore tra prezzo e valore catastale | Venditore |
| Registrazione ipoteca | 1% dell'importo del finanziamento | Importo del mutuo | Acquirente |
La ripartizione indicata nella colonna 'chi paga' riflette una prassi consolidata, non una norma cogente. Le parti possono ridistribuire qualsiasi voce nel contratto di compravendita; il Land Office si limita a verificare che l'intera somma venga versata. Sul mercato secondario, la tassa di voltura viene spesso suddivisa in parti uguali tra le parti. Nelle transazioni con il costruttore, la legge limita la quota a carico dell'acquirente per questa tassa all'uno per cento.
Regola fondamentale: SBT e imposta di bollo non sono dovuti contemporaneamente
Questo è una frequente fonte di confusione. L'imposta speciale sulle attività commerciali e l'imposta di bollo si escludono a vicenda. Se sulla transazione si applica l'SBT, l'imposta di bollo non viene automaticamente riscossa. E viceversa: l'imposta di bollo dello 0,5% scatta solo quando l'SBT non trova applicazione.
La regola dei cinque anni: quando si applica l'SBT
L'imposta speciale sulle attività commerciali (3% più addizionale municipale del 10%, per un totale del 3,3%) si applica in due casi:
- il venditore è una società (persona giuridica); oppure
- il venditore persona fisica ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni.
Una precisazione importante per le persone fisiche: se il soggetto ha posseduto l'immobile per meno di cinque anni ma vi ha avuto la residenza anagrafica (nome iscritto nel registro di casa, tabien baan) e vi ha effettivamente abitato per almeno 12 mesi, l'SBT non si applica, e al suo posto è dovuta l'imposta di bollo dello 0,5%. Pertanto, nella vendita di un'abitazione in cui il venditore ha vissuto per alcuni anni, il carico fiscale è generalmente inferiore.
La ritenuta fiscale
Questo pagamento viene riscosso dal Land Office a titolo di acconto sull'imposta sul reddito del venditore:
- per il venditore persona giuridica: 1% del maggiore tra prezzo e valore catastale;
- per il venditore persona fisica: aliquote progressive IRPEF con deduzioni commisurate alla durata del possesso (in pratica, mediamente nell'ordine dello 0-3% dell'importo).
Per l'acquirente, l'importo della ritenuta non ha rilevanza diretta, ma incide sulla trattativa complessiva relativa alla ripartizione dei costi.
Aliquote agevolate temporanee
Dal 2022 il governo ha introdotto periodicamente misure di incentivazione: un'aliquota dello 0,01% sulla tassa di voltura e sulla registrazione dell'ipoteca per l'acquisto della prima casa del valore fino a 3 milioni di baht e nell'ambito di specifici programmi di sostegno pubblico. Tali misure hanno carattere temporaneo e vengono prorogate mediante provvedimenti separati, pertanto è necessario verificarne l'attualità consultando la Royal Gazette o direttamente il Land Office.
Locazione e 'vendita tramite società'
La registrazione di una locazione a lungo termine (ai sensi del Codice Civile thailandese, durata massima 30 anni, art. 540 c.c. e seguenti) è soggetta a tassazione separata: 1% sull'importo totale dei canoni per l'intera durata del contratto, più imposta di bollo dello 0,1%, da versare al momento della registrazione.
Talvolta il venditore-società propone di non formalizzare il trasferimento del terreno, ma di cedere le quote della società proprietaria dell'immobile, al fine di aggirare le imposte del Land Office. Occorre tenere presente che tale schema può essere riqualificato dall'Amministrazione finanziaria come elusione fiscale, e richiede una scrupolosa verifica giuridica degli attivi e delle passività della società.
La procedura nel giorno della stipula
La registrazione richiede alcune ore. Il pagamento viene accettato tramite assegno circolare bancario o in contanti: gli assegni personali ordinari non sono accettati. Il compratore straniero che non può essere presente di persona deve conferire una procura redatta esclusivamente sul modello in lingua thai del Dipartimento delle Terre; altre forme di procura non vengono accettate. Si ricorda inoltre che per i condomini vige una quota massima: non più del 49% della superficie complessiva dell'edificio può essere di proprietà di stranieri (Condominium Act), e i fondi destinati all'acquisto devono provenire dall'estero con compilazione del modulo Tor.Tor.3 (FET).
Cosa verificare e a cosa prestare attenzione
- Acquisire preventivamente il valore catastale dell'immobile: le imposte vengono calcolate su di esso, non sul prezzo indicato in contratto.
- Verificare la durata del possesso da parte del venditore e il fatto che vi abbia avuto residenza o domicilio: da ciò dipende se si applicherà l'SBT al 3,3% o l'imposta di bollo allo 0,5%.
- Stabilire nel contratto, in anticipo, quale parte sopporta quale pagamento: la prassi 'di default' non è vincolante.
- Verificare se alla propria transazione si applica l'aliquota agevolata dello 0,01%.
- Non accettare di sottodichiarare il prezzo in contratto: il rischio di accertamenti e sanzioni rimane a carico delle parti.
- In caso di acquisto tramite società o di locazione a lungo termine, coinvolgere un avvocato indipendente per la due diligence.
Queste informazioni sono solo a scopo di riferimento e non costituiscono consulenza legale. Consulta un avvocato abilitato prima di qualsiasi transazione.