Imposte sul reddito da locazione immobiliare in Thailandia

Chi è tenuto al pagamento dell'imposta sul reddito da locazione

Il reddito derivante dalla locazione di un immobile situato in Thailandia costituisce reddito imponibile (assessable income) ai sensi del Codice Tributario tailandese (Revenue Code). L'obbligo fiscale grava sia sui cittadini tailandesi sia sugli stranieri, indipendentemente dal fatto che il canone venga accreditato su un conto corrente locale o trasferito all'estero. Poiché l'immobile è fisicamente situato in Thailandia, il reddito che ne deriva è considerato di fonte tailandese ed è ivi tassato.

Il riferimento centrale è lo status di residente fiscale. Ai sensi del §41 del Codice Tributario, è considerato residente chiunque abbia soggiornato in Thailandia per un totale di 180 o più giorni nel corso dell'anno solare. In pratica, per il reddito da locazione questa distinzione è di scarso rilievo: sia il residente sia il non residente sono soggetti all'imposta sul reddito prodotto da immobili situati in Thailandia. La differenza di status assume maggiore importanza con riferimento ai redditi di fonte estera e all'applicazione delle convenzioni contro la doppia imposizione (Russia e Thailandia sono parti di una tale convenzione).

La locazione è tassata come reddito ordinario

In Thailandia non esiste una 'imposta sulla locazione' autonoma. Il canone di locazione confluisce nel reddito complessivo annuo della persona fisica ed è assoggettato all'imposta sul reddito delle persone fisiche (Personal Income Tax) secondo una scala progressiva. Analogamente, il guadagno derivante dalla cessione di immobili è trattato allo stesso modo: nel Paese non esiste un'imposta autonoma sulle plusvalenze - l'incremento di valore del bene concorre alla formazione del reddito ordinario.

La scala progressiva delle aliquote

Le aliquote dell'imposta sul reddito delle persone fisiche sono progressive, comprese tra il 5% e il 35%. Il reddito è suddiviso in 'scaglioni', ciascuno dei quali è tassato con la propria aliquota marginale (non si applica un'unica aliquota all'intero importo).

L'imposta non si applica direttamente al canone lordo, bensì al reddito al netto delle deduzioni e delle franchigie personali. Per il reddito da locazione è ammessa una deduzione delle spese: il contribuente può scegliere tra la deduzione analitica delle spese effettivamente sostenute per la manutenzione dell'immobile e la deduzione forfettaria calcolata in percentuale sul canone lordo (per gli immobili residenziali tale percentuale è generalmente pari al 30%). Si applicano altresì la franchigia personale di base (60.000 baht) e le altre deduzioni personali spettanti al contribuente.

Due dichiarazioni per anno d'imposta

Per il reddito da locazione vige un regime dichiarativo speciale che prevede non una, bensì due dichiarazioni per anno:

• Dichiarazione annuale (PND 90/91) - da presentare entro la fine di marzo dell'anno successivo a quello di riferimento.
• Dichiarazione semestrale (PND 94) - obbligatoria specificamente per i redditi 'passivi', quali i canoni di locazione, i compensi professionali, i proventi da contratti di costruzione e da vendita di beni. Il termine è la fine di settembre dell'anno d'imposta in corso; in essa si dichiara il reddito del primo semestre. L'imposta versata in sede semestrale viene poi scomputata in sede di conguaglio annuale.

In altre parole, il proprietario che loca un appartamento o una villa è ordinariamente tenuto a presentare due dichiarazioni: a settembre, per il primo semestre, e a marzo, per il conguaglio annuale.

Ritenuta alla fonte (withholding tax)

Qualora il conduttore sia una persona giuridica (ad esempio, una società tailandese che prende in locazione un'abitazione per un proprio dipendente o un ufficio), essa è obbligata ad operare la ritenuta alla fonte al momento del pagamento del canone e a versarla all'erario. Per la locazione di immobili l'aliquota di ritenuta è ordinariamente pari al 5%. Non si tratta di un'imposta aggiuntiva, bensì di un acconto: la somma trattenuta viene scomputata dall'obbligazione complessiva del locatore in sede di dichiarazione annuale. Nei rapporti tra persone fisiche, la ritenuta non viene di norma operata - il locatore dichiara e versa autonomamente l'imposta dovuta.

Sanzioni per violazioni

La disciplina tributaria tailandese è assistita da sanzioni significative:

• Omessa presentazione della dichiarazione: sanzione pari al doppio dell'imposta dovuta, maggiorata di interessi di mora dell'1,5% mensile.
• Dichiarazione infedele (con reddito sottodichiarato): sanzione pari all'importo dell'imposta, maggiorata dei medesimi interessi di mora dell'1,5% mensile.

Gli interessi di mora maturano per l'intero periodo di ritardo, pertanto è sconveniente procrastinare il versamento.

La convenzione contro la doppia imposizione

Tra Russia e Thailandia è in vigore una convenzione fiscale. Il reddito proveniente da beni immobili è, in linea generale, tassato nel Paese in cui si trova l'immobile, ossia in Thailandia. Ciò non esonera dall'adempimento degli obblighi fiscali nel Paese di residenza del proprietario, ma consente di scomputare l'imposta versata in Thailandia ed evitare la doppia tassazione del medesimo reddito. I dettagli devono essere verificati alla luce del testo vigente della convenzione e dello status di residenza del contribuente.

Aspetti da verificare e profili di attenzione

• Conteggiate i giorni. 180 o più giorni in Thailandia nell'anno solare equivalgono allo status di residente fiscale (§41). Ciò incide sulla tassazione dei redditi di fonte estera e sull'applicazione della convenzione fiscale.
• Non trascurate la dichiarazione semestrale PND 94 da presentare entro la fine di settembre - per i canoni di locazione è obbligatoria, non facoltativa.
• Scegliete il metodo di deduzione delle spese - analitico o forfettario - verificando quale risulti più conveniente.
• Richiedete il codice fiscale tailandese (TIN) e presentate la dichiarazione anche in presenza di redditi modesti - ciò elimina il rischio di incorrere in sanzioni.
• Conservate il contratto di locazione e la documentazione di pagamento a comprova dei redditi e delle spese.
• Verificate la qualità del conduttore. La persona giuridica opera la ritenuta del 5% alla fonte; richiedete la relativa attestazione di ritenuta ai fini dello scomputo.
• Tenete conto della normativa sul controllo valutario. Per la futura rimpatriazione dei fondi all'estero è necessario che il modulo FET (già Tor Tor 3) sia stato correttamente compilato al momento dell'introduzione dei fondi nel Paese.
• Verificate la convenzione Russia-Thailandia per evitare la doppia imposizione.
• In presenza di un volume locativo di una certa rilevanza, è opportuno affidarsi a un commercialista tailandese per la tenuta della contabilità - il costo è inferiore a quello delle sanzioni e degli interessi di mora.