Tasse e imposte sull'acquisto di un condominio in Thailandia: chi paga e quanto

Cosa affronta l'acquirente

La compravendita di un condominio in Thailandia non si perfeziona davanti a un notaio, bensì presso l'Ufficio Fondiario (Land Office) competente per la zona in cui si trova l'immobile. È lì che viene trasferita la proprietà e che vengono contestualmente calcolate tutte le imposte e i tributi. Finché i pagamenti non sono effettuati, il funzionario non registrerà il passaggio di proprietà al nuovo titolare: è quindi indispensabile comprendere la struttura dei costi in anticipo, poiché essa incide direttamente sul prezzo finale dell'operazione.

I pagamenti sono complessivamente quattro: la tassa di trasferimento (transfer fee), l'imposta speciale sulle attività commerciali (Specific Business Tax), l'imposta di bollo (stamp duty) e la ritenuta alla fonte sul reddito applicata in sede di vendita (withholding tax). Aspetto fondamentale: la base imponibile della maggior parte di questi tributi non è il prezzo indicato nel contratto, bensì il valore catastale stabilito dallo Stato.

Il valore catastale come base imponibile

L'Ufficio Fondiario gestisce una propria tabella di valori catastali (appraised value), che viene aggiornata circa ogni quattro anni. Questo valore è spesso sensibilmente inferiore al prezzo di mercato effettivo. A seconda del tributo, si applicano regole diverse:

• La tassa di trasferimento viene calcolata esclusivamente sul valore catastale.
• L'imposta speciale sulle attività commerciali e l'imposta di bollo vengono calcolate sul valore catastale o sul prezzo di vendita effettivo, a seconda di quale sia più elevato.
• La ritenuta alla fonte sul reddito viene calcolata sul valore catastale, tenendo conto della durata del possesso.

È possibile conoscere in anticipo il valore catastale di un determinato appartamento rivolgendosi allo stesso Ufficio Fondiario: ciò consente di stimare con precisione i costi prima della firma.

I quattro pagamenti nel dettaglio

Tassa di trasferimento - 2%. È il tributo di base per la registrazione del passaggio di proprietà. Per consuetudine le parti la ripartiscono in parti uguali, ma la distribuzione può essere modificata contrattualmente. Per gli immobili di nuova costruzione la legge tutela l'acquirente: il costruttore non può addebitargli più della metà di questa tassa, mentre le restanti imposte devono restare a suo carico.

Imposta speciale sulle attività commerciali (SBT) - 3,3%. Si applica quando la vendita è considerata di natura commerciale. Il criterio determinante è la durata del possesso: se una persona fisica vende un appartamento entro cinque anni dall'acquisto, l'operazione viene qualificata per legge come vendita immobiliare a scopo di lucro e l'imposta viene applicata. Per legge è il venditore a doverla corrispondere.

Imposta di bollo - 0,5%. È a carico del venditore, ma si applica soltanto nei casi in cui la SBT non è dovuta. I due tributi sono alternativi: o si paga il 3,3% dell'imposta sulle attività commerciali, oppure lo 0,5% dell'imposta di bollo - mai entrambi contemporaneamente.

Ritenuta alla fonte sul reddito da vendita (withholding tax) - 1% o aliquota progressiva. Per le società si applica una ritenuta fissa dell'1% sul valore catastale. Per le persone fisiche il calcolo è più articolato: si applica un'aliquota progressiva che tiene conto della durata del possesso, per cui l'importo finale dipende da quanti anni l'appartamento è rimasto nella disponibilità del venditore.

La regola dei cinque anni

La durata del possesso è il fattore principale che determina l'entità delle imposte. Il meccanismo è il seguente:

• Vendita nei primi 5 anni (persona fisica): si applica la SBT al 3,3%; l'imposta di bollo non è dovuta.
• Vendita dopo 5 anni (persona fisica): la SBT non si applica; al suo posto si paga l'imposta di bollo dello 0,5%.
• Qualsiasi vendita effettuata da una società: la SBT al 3,3% si applica indipendentemente dalla durata del possesso.

Per l'acquirente questo significa una cosa concreta: se il venditore detiene l'appartamento da meno di cinque anni, oppure vende per conto di una persona giuridica, il carico fiscale dell'operazione è più elevato. Questo aspetto va tenuto presente nelle trattative relative alla ripartizione delle spese tra le parti.

Tabella riepilogativa

Esempio di calcolo

Appartamento del valore di 5 milioni di baht, posseduto da una persona fisica da 3 anni (ossia meno di cinque anni):

• tassa di trasferimento 2% - 100.000 baht;
• SBT 3,3% - 165.000 baht;
• ritenuta alla fonte sul reddito (persona fisica) - circa 100.000 baht;
• diritti di registrazione - circa 300 baht.

Totale approssimativo: 365.000 baht. L'imposta di bollo non è dovuta in questo caso, poiché si applica la SBT. Se lo stesso venditore avesse detenuto l'appartamento per più di cinque anni, la SBT sarebbe venuta meno e al suo posto si sarebbe aggiunta l'imposta di bollo dello 0,5% (25.000 baht), con un carico complessivo sensibilmente inferiore.

Quando le imposte non sorgono

I trasferimenti di proprietà a titolo gratuito non sono generalmente soggetti all'imposta sulle attività commerciali. Ciò riguarda la successione ereditaria e la donazione di immobili ai figli legittimi: tali trasferimenti sono disciplinati da norme specifiche. Se invece l'appartamento viene trasferito dai genitori ai figli mediante una ordinaria compravendita, si applicano le aliquote standard.

Rilevanza per l'acquirente straniero

Questi tributi non dipendono dalla cittadinanza dell'acquirente, ma sorgono soltanto in occasione di un regolare trasferimento di proprietà. Uno straniero può detenere un appartamento in regime di freehold nei limiti della quota del 49% riservata alla proprietà straniera, stabilita dalla Legge sul Condominio, e per la registrazione dovrà presentare la prova dell'importazione di valuta estera: il modulo Tor Tor 3 (FET-form) rilasciato da una banca thailandese. Senza tale documento l'Ufficio Fondiario non registrerà la proprietà a nome dello straniero, rendendo di conseguenza inapplicabili anche le imposte descritte.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Accertare il valore catastale dell'appartamento presso l'Ufficio Fondiario prima della firma: su di esso viene calcolata la maggior parte dei tributi.
• Verificare la durata del possesso del venditore: meno di cinque anni comporta la SBT al 3,3% invece dell'imposta di bollo allo 0,5%.
• Controllare la natura giuridica del venditore: in caso di vendita da parte di una società, la SBT è sempre dovuta.
• Stabilire nel contratto chi è tenuto a sostenere ciascun pagamento: la consuetudine non ha carattere vincolante.
• Per le nuove costruzioni, verificare che il costruttore non addebiti all'acquirente più della metà della tassa di trasferimento.
• Prevedere nel budget l'intero importo delle imposte: senza il relativo pagamento la registrazione non avrà luogo.
• Per gli stranieri, predisporre in anticipo il trasferimento di valuta e il modulo Tor Tor 3, per evitare il rischio di blocco della registrazione.