Налоги и сборы при покупке кондоминиума в Таиланде: кто и сколько платит

С чем сталкивается покупатель

Сделка по кондоминиуму в Таиланде завершается не у нотариуса, а в земельном управлении (Land Office) по месту нахождения дома. Именно там переоформляется право собственности и одновременно начисляются все налоги и сборы. Пока платежи не внесены, чиновник не зарегистрирует переход права на нового владельца, поэтому понимать структуру расходов нужно заранее - она напрямую влияет на итоговую цену сделки.

Всего платежей четыре: сбор за переоформление (transfer fee), специальный налог с предпринимательской деятельности (Specific Business Tax), гербовый сбор (stamp duty) и подоходный налог, удерживаемый при продаже (withholding tax). Важная особенность: база для большинства из них считается не от цены в договоре, а от оценочной стоимости, которую устанавливает государство.

Оценочная стоимость как база

Земельное управление ведёт собственную таблицу оценочной стоимости (appraised value) и пересматривает её примерно раз в четыре года. Эта цифра часто заметно ниже реальной рыночной цены. Для разных платежей действует разное правило:

• Сбор за переоформление считается строго от оценочной стоимости.
• Налог с бизнеса и гербовый сбор - от оценочной или фактической цены продажи, в зависимости от того, какая выше.
• Подоходный налог - от оценочной стоимости с учётом срока владения.

Узнать оценочную стоимость конкретной квартиры можно заранее в том же земельном управлении - это позволяет точно посчитать расходы до подписания.

Четыре платежа подробно

Сбор за переоформление - 2%. Базовый платёж за саму регистрацию перехода права. По обычаю стороны делят его пополам, но распределение можно изменить договором. Для новостроек закон защищает покупателя: застройщик не вправе переложить на него больше половины этого сбора, а оставшиеся налоги обязан нести сам.

Специальный налог с бизнеса (SBT) - 3,3%. Применяется, когда продажа считается коммерческой. Ключевой критерий - срок владения: если частное лицо продаёт квартиру в течение пяти лет с момента приобретения, сделка по умолчанию квалифицируется как продажа недвижимости с целью прибыли, и налог начисляется. По закону его платит продавец.

Гербовый сбор - 0,5%. Взимается с продавца, но только если в сделке не применяется SBT. Эти два платежа взаимоисключающие: либо 3,3% налога с бизнеса, либо 0,5% гербового сбора - никогда оба сразу.

Подоходный налог при продаже (withholding tax) - 1% или по прогрессивной шкале. Для компаний удерживается фиксированно 1% от оценочной стоимости. Для физических лиц расчёт сложнее: применяется прогрессивная шкала с учётом срока владения, поэтому итоговая сумма зависит от того, сколько лет квартира была в собственности.

Правило пяти лет

Срок владения - главный фактор, влияющий на размер налогов. Логика такая:

• Продажа в первые 5 лет (частное лицо): возникает SBT 3,3%; гербовый сбор не платится.
• Продажа после 5 лет (частное лицо): SBT не применяется; вместо него платится гербовый сбор 0,5%.
• Любая продажа компанией: SBT 3,3% начисляется независимо от срока владения.

Для покупателя это означает простую вещь: если продавец владеет квартирой меньше пяти лет или продаёт её от лица юридического лица, налоговая нагрузка по сделке выше. Это стоит учитывать при переговорах о том, кто и какую долю расходов берёт на себя.

Сводная таблица

Пример расчёта

Квартира за 5 млн бат, в собственности у частного лица 3 года (то есть менее пяти лет):

• сбор за переоформление 2% - 100 000 бат;
• SBT 3,3% - 165 000 бат;
• подоходный налог (физлицо) - около 100 000 бат;
• регистрационная пошлина - порядка 300 бат.

Итого приблизительно 365 000 бат. Гербовый сбор здесь не начисляется, потому что применяется SBT. Если бы тот же продавец владел квартирой более пяти лет, SBT отпал бы, а вместо него добавился гербовый сбор 0,5% (25 000 бат) - общая нагрузка оказалась бы существенно ниже.

Когда налоги не возникают

Передача права без встречного предоставления налогами с бизнеса, как правило, не облагается. Это касается наследования и дарения недвижимости законным детям - такие переходы права обрабатываются по отдельным правилам. Если же квартира переходит от родителей к детям как обычная купля-продажа, действуют стандартные ставки.

Связь с покупкой иностранцем

Эти платежи не зависят от гражданства покупателя, но возникают только при законном оформлении собственности. Иностранец может владеть квартирой во freehold в пределах 49-процентной квоты иностранного владения, установленной Законом о кондоминиумах, и для регистрации ему понадобится подтверждение ввоза валюты - форма Tor Tor 3 (FET-form) от тайского банка. Без неё земельное управление не зарегистрирует собственность на иностранца, а значит, и описанные налоги уплатить будет не на что.

Что проверить / на что обратить внимание

• Уточните оценочную стоимость квартиры в земельном управлении заранее - от неё считается большинство платежей.
• Узнайте срок владения продавца: менее пяти лет означает SBT 3,3% вместо гербового сбора 0,5%.
• Проверьте статус продавца: при продаже компанией SBT начисляется всегда.
• Зафиксируйте в договоре, кто несёт какой платёж - обычай по умолчанию не обязателен.
• Для новостройки убедитесь, что застройщик не перекладывает на вас больше половины сбора за переоформление.
• Заложите запас в бюджет на полную сумму налогов - без их уплаты регистрация не состоится.
• Иностранцу - заранее подготовьте перевод валюты и форму Tor Tor 3, чтобы не сорвать регистрацию.