Taxe annuelle sur les terrains et les constructions en Thaïlande : taux, exonérations et échéances
En bref
Fonctionnement de la taxe annuelle sur les terrains et les constructions en Thaïlande au titre de la loi B.E. 2562 (2019) : taux applicables aux logements, aux copropriétés et aux locaux commerciaux, exonérations pour la résidence principale, échéances et pénalités.
Nature et origine de la taxe
Depuis le 1er janvier 2020, la Thaïlande applique une taxe unifiée sur les terrains et les constructions (Land and Building Tax), instituée par la loi B.E. 2562 (2019). Ce texte a supprimé deux prélèvements antérieurs : l'ancienne taxe sur la maison et le terrain (House and Land Tax) et la taxe locale sur la mise en valeur des terrains (Local Development Tax). L'ancien système frappait uniquement les revenus locatifs et ne concernait en pratique ni les terrains vacants ni les logements occupés par leur propriétaire. La nouvelle loi retient comme base non pas le revenu, mais la valeur d'expertise du bien immobilier, telle qu'elle est déterminée par le Département foncier.
La taxe est collectée par les municipalités (thesaban) et les administrations de district (Or.Bor.Tor.) compétentes pour le lieu de situation du bien. Il s'agit d'un impôt foncier annuel, sans aucun lien avec les frais ponctuels liés à l'acquisition, à savoir les droits d'enregistrement du transfert de propriété, le droit de timbre ou la retenue à la source.
Redevables et calendrier
Le redevable est la personne qui détient le bien au 1er janvier de l'année considérée. Il s'agit du propriétaire ou du titulaire d'un droit réel : usufruit (CCC §1417) ou droit de superficie (superficies, CCC §1410). Toute personne devenue propriétaire en cours d'année n'est pas redevable pour cette année, la dette fiscale incombant au titulaire du droit en début d'année.
Le calendrier applicable dans la grande majorité des cas est le suivant :
- en février, la municipalité envoie l'avis de calcul ;
- le paiement doit intervenir au plus tard le 30 avril ;
- le règlement d'un montant élevé peut être fractionné (généralement en trois versements au maximum).
L'absence de réception de l'avis ne dispense pas du paiement : il convient de se rapprocher directement de l'administration locale, en particulier pour les biens récemment acquis ou à usage non résidentiel.
Taux : logements, copropriétés, locaux commerciaux, terrains
Les taux sont progressifs et varient selon la destination du bien et sa valeur d'expertise. L'avantage majeur concerne la résidence principale : pour une personne physique, les premières tranches de valeur importantes sont totalement exonérées de taxe.
| Catégorie de bien | Seuil d'exonération | Taux au-delà du seuil |
|---|---|---|
| Résidence principale (maison + terrain, personne physique) | jusqu'à 50 millions THB - 0 % | 0,02 % à 0,10 % |
| Résidence principale - construction seule (copropriété) | jusqu'à 10 millions THB - 0 % | 0,02 % à 0,10 % |
| Autre logement (résidence secondaire, mise en location) | aucun | 0,02 % à 0,30 % |
| Terrain agricole et constructions | allègements prévus pour les personnes physiques | 0,01 % à 0,10 % |
| Commerce et industrie | aucun | 0,30 % (le Conseil des ministres peut porter ce taux à 0,70 %) |
| Terrain vacant ou inexploité | aucun | 0,30 %, majoré de 0,30 point de pourcentage tous les 3 ans, dans la limite de 1,20 % |
Plusieurs enseignements pratiques ressortent de ce tableau :
- Pour la plupart des propriétaires d'un appartement en copropriété d'une valeur inférieure à 10 millions THB, occupé à titre de résidence principale, la taxe est en pratique nulle.
- Un terrain vacant est lourdement imposé, avec une charge croissante au fil du temps : la loi incite délibérément à mettre les terrains en valeur plutôt qu'à les conserver sans usage.
- Les terrains agricoles détenus par des personnes physiques ont bénéficié, dans les premières années suivant l'entrée en vigueur de la loi, d'exonérations temporaires supplémentaires, dont les sociétés ne peuvent pas se prévaloir.
Exonération pour résidence principale : conditions
L'application du seuil d'exonération à taux zéro au titre de la résidence principale n'est pas automatique. Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être remplies simultanément :
- le propriétaire doit être une personne physique et non une société ;
- le nom du propriétaire doit figurer dans le registre de domicile (tabien baan) à cette adresse au 1er janvier ;
- l'avantage ne peut être accordé que pour un seul bien en qualité de résidence principale sur l'ensemble du territoire national.
Toute mise en location du bien, même pour un seul mois, ou tout transfert au nom d'une société fait perdre le bénéfice de l'exonération : le bien bascule alors dans la catégorie ' autre logement ' ou dans celle des locaux commerciaux, avec le taux correspondant.
Une particularité s'applique aux ressortissants étrangers : un étranger peut faire inscrire son nom dans le registre de domicile en qualité de propriétaire d'un appartement en copropriété au moyen du ' tabien baan jaune ' (Tor.Or. 13). Sans inscription au registre au 1er janvier, le seuil d'exonération à taux zéro pour la résidence principale n'est pas applicable, même si l'appartement est régulièrement acquis en pleine propriété dans le cadre du quota de 49 % réservé aux étrangers par la loi sur les copropriétés.
Changement de destination et pénalités
Tout changement de destination du bien, par exemple en cas de mise en location d'un logement, impose d'en informer l'administration de district dans un délai de 60 jours. Cette démarche s'effectue au moyen du formulaire de notification (ภ.ด.ส.03), qui permet de mettre à jour la catégorie du bien dans le registre.
Le non-respect de cette obligation peut s'avérer très coûteux : outre le rappel de taxe calculé au taux approprié, une pénalité d'environ 0,5 % par mois est encourue, à laquelle s'ajoutent des amendes pour paiement tardif. Il est donc préférable d'informer la municipalité en amont de tout changement de situation, sans attendre un contrôle.
Taxe sur les terrains et les constructions et revenus locatifs : deux régimes distincts
Il importe de ne pas confondre la taxe foncière annuelle avec les impôts sur le revenu. Lorsqu'un bien est donné en location, le loyer constitue un revenu imposable soumis à la déclaration annuelle d'impôt sur le revenu des personnes physiques (PIT). En cas de cession, s'appliquent séparément les droits de mutation (2 %), le droit de timbre (0,5 %) ou la taxe commerciale spéciale (3,3 % en cas de détention inférieure à 5 ans) ainsi que la retenue à la source. La taxe annuelle sur les terrains et les constructions coexiste avec l'ensemble de ces prélèvements et ne s'y substitue pas.
Points de vigilance
- Identité du propriétaire au 1er janvier : c'est lui qui est redevable pour l'année entière. Lors d'un achat, vérifiez que le vendeur s'est acquitté de sa part.
- Catégorie du bien dans le registre : logement, résidence secondaire, local commercial ou terrain vacant, car le taux applicable en dépend directement.
- Inscription dans le registre de domicile au 1er janvier : sans cette inscription, le seuil d'exonération à taux zéro pour la résidence principale n'est pas accessible. Pour un ressortissant étranger, le tabien baan jaune (Tor.Or. 13) est requis.
- Mise en location de la résidence principale : même une location de courte durée fait perdre l'exonération.
- Délais : l'avis de calcul est généralement envoyé en février et le paiement doit intervenir avant le 30 avril. L'absence de réception de l'avis ne dispense pas du paiement.
- Changement de destination : l'administration doit être informée dans les 60 jours (formulaire ภ.ด.ส.03), sous peine d'une pénalité d'environ 0,5 % par mois.
- Terrain vacant : anticipez la progression du taux dans le temps si le terrain reste inexploité.
Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat agréé avant toute transaction.