Impôts sur les revenus locatifs immobiliers en Thaïlande

Qui est redevable de l'impôt sur les revenus locatifs

Les revenus tirés de la location d'un bien immobilier situé en Thaïlande constituent un revenu imposable (assessable income) au sens du Code fiscal thaïlandais (Revenue Code). L'obligation fiscale s'impose aussi bien aux ressortissants thaïlandais qu'aux étrangers, que le loyer soit versé sur un compte en Thaïlande ou à l'étranger. Dès lors que le bien est physiquement situé en Thaïlande, les revenus qu'il génère sont considérés comme de source thaïlandaise et imposés à ce titre.

La notion centrale est celle du statut de résident fiscal. Aux termes de l'article 41 du Code fiscal, est considérée comme résidente toute personne ayant séjourné en Thaïlande pendant 180 jours ou plus, consécutifs ou non, au cours d'une année civile. En pratique, pour les revenus locatifs, cette distinction joue un rôle limité : résidents et non-résidents sont tous deux imposés sur les revenus provenant d'un bien immobilier thaïlandais. Le statut de résident revêt davantage d'importance pour les revenus de source étrangère et pour l'application des conventions fiscales visant à éliminer la double imposition (la Russie et la Thaïlande sont liées par une telle convention).

Les revenus locatifs sont imposés comme des revenus ordinaires

Il n'existe pas en Thaïlande de ' taxe sur les loyers ' distincte. Les loyers perçus s'intègrent dans le revenu annuel global du contribuable personne physique et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (Personal Income Tax). Il en va de même, au demeurant, pour les plus-values immobilières : le pays ne connaît pas d'impôt autonome sur les gains en capital, ceux-ci étant intégrés dans le revenu ordinaire.

Barème progressif des taux d'imposition

Le barème de l'impôt sur le revenu des personnes physiques est progressif, avec des taux allant de 5 % à 35 %. Le revenu est réparti par tranches, chacune étant imposée à son propre taux (il s'agit d'un barème marginal et non d'une taxation de l'intégralité du revenu au taux le plus élevé atteint).

L'impôt n'est pas calculé sur le montant brut des loyers, mais sur le revenu net après déductions et abattements personnels. Pour les revenus locatifs, deux méthodes de déduction des charges sont admises : soit la déduction des dépenses réelles dûment justifiées afférentes à l'entretien du bien, soit l'application d'un abattement forfaitaire calculé en pourcentage du revenu brut (généralement de l'ordre de 30 % pour les biens à usage d'habitation). S'y ajoutent l'abattement personnel de base (60 000 bahts) ainsi que les autres déductions personnelles auxquelles le contribuable peut prétendre.

Deux déclarations par an

Les revenus locatifs font l'objet d'un régime déclaratif particulier impliquant non pas une, mais deux déclarations annuelles :

• Déclaration annuelle (PND 90/91) - à déposer avant la fin du mois de mars de l'année suivant celle au titre de laquelle l'impôt est dû.
• Déclaration semestrielle (PND 94) - obligatoire spécifiquement pour les revenus dits ' passifs ', tels que les loyers, les honoraires, les revenus issus de travaux de construction ou de la vente de marchandises. Le délai de dépôt est fixé à la fin du mois de septembre de l'année fiscale en cours ; cette déclaration porte sur les revenus perçus au cours du premier semestre. L'impôt déjà acquitté à ce titre est ensuite imputé sur la liquidation définitive établie dans la déclaration annuelle.

En pratique, le propriétaire qui loue un appartement ou une villa dépose deux déclarations : en septembre pour le premier semestre, et en mars pour le bilan définitif de l'année entière.

Retenue à la source (withholding tax)

Lorsque le locataire est une personne morale (par exemple, une société thaïlandaise qui loue un logement pour un salarié ou des locaux à usage de bureau), celle-ci est tenue d'opérer une retenue à la source au moment du versement du loyer et de reverser le montant correspondant au Trésor. Pour la location immobilière, le taux de retenue est généralement de 5 %. Il ne s'agit pas d'un impôt supplémentaire, mais d'un acompte : la somme retenue est imputée sur l'obligation fiscale totale du propriétaire lors de la liquidation annuelle. Lorsque la location est conclue entre deux personnes physiques, il n'y a en principe pas de retenue à la source : c'est alors au bailleur de déclarer et d'acquitter l'impôt.

Pénalités en cas de manquements

La discipline fiscale en Thaïlande est assortie de sanctions significatives :

• Défaut de dépôt de déclaration : majoration égale au double du montant de l'impôt dû, assortie d'une pénalité de retard de 1,5 % par mois.
• Déclaration inexacte (revenu minoré) : majoration égale à une fois le montant de l'impôt dû, assortie de la même pénalité mensuelle de 1,5 %.

La pénalité court pendant toute la durée du retard, ce qui rend tout différé de paiement financièrement désavantageux.

Convention fiscale visant à éliminer la double imposition

La Russie et la Thaïlande sont liées par une convention fiscale en vigueur. En règle générale, les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où est situé le bien, c'est-à-dire en Thaïlande. Cela n'exonère pas le propriétaire de ses obligations fiscales dans son pays de résidence, mais lui permet d'imputer l'impôt acquitté en Thaïlande et d'éviter une double imposition sur les mêmes sommes. Il convient de vérifier les dispositions de la version en vigueur de la convention au regard de sa propre situation de résident.

Points de vigilance et vérifications à effectuer

• Comptez vos jours. 180 jours ou plus passés en Thaïlande au cours d'une année civile confèrent le statut de résident fiscal (art. 41). Ce statut influe sur l'imposition des revenus de source étrangère et sur l'application de la convention fiscale.
• Ne manquez pas la déclaration semestrielle PND 94 avant la fin septembre : elle est obligatoire pour les revenus locatifs et non optionnelle.
• Choisissez votre mode de déduction des charges - dépenses réelles ou abattement forfaitaire - en comparant ce qui est le plus avantageux.
• Obtenez un numéro fiscal thaïlandais (TIN) et déposez une déclaration le cas échéant, même pour un revenu modeste : cela élimine tout risque de pénalité.
• Conservez le contrat de bail et les justificatifs de paiement pour attester des revenus perçus et des charges supportées.
• Identifiez la qualité du locataire. Une personne morale opère une retenue à la source de 5 % : demandez-lui l'attestation de retenue pour pouvoir l'imputer.
• Tenez compte du contrôle des changes. En vue d'un futur rapatriement de fonds à l'étranger, il importe de disposer d'un formulaire FET (anciennement Tor Tor 3) correctement rempli lors de l'introduction des fonds dans le pays.
• Consultez la convention Russie-Thaïlande afin d'éviter de payer l'impôt deux fois.
• Pour tout volume locatif significatif, il est judicieux de tenir une comptabilité avec l'aide d'un comptable thaïlandais : cette précaution revient moins cher que les majorations et pénalités de retard.