Taxes et frais lors de l'achat d'un condominium en Thaïlande : qui paie quoi et combien

Ce à quoi l'acheteur est confronté

Une transaction portant sur un condominium en Thaïlande ne se conclut pas chez un notaire, mais au Bureau foncier (Land Office) du ressort dans lequel le bien est situé. C'est là que le titre de propriété est transféré et que l'ensemble des taxes et frais sont calculés simultanément. Tant que les paiements n'ont pas été effectués, le fonctionnaire ne procède pas à l'enregistrement du transfert au nom du nouveau propriétaire. Il est donc indispensable de comprendre la structure des charges en amont, car elle influe directement sur le coût total de la transaction.

Il existe quatre paiements au total : les frais de transfert (transfer fee), la taxe spéciale sur les activités commerciales (Specific Business Tax), le droit de timbre (stamp duty) et l'impôt sur le revenu retenu à la source lors de la vente (withholding tax). Point essentiel : la base de calcul de la plupart de ces paiements n'est pas le prix figurant au contrat, mais la valeur d'expertise fixée par l'État.

La valeur d'expertise comme base de calcul

Le Bureau foncier tient sa propre table de valeurs d'expertise (appraised value) et la révise environ tous les quatre ans. Ce chiffre est souvent sensiblement inférieur au prix de marché réel. Des règles différentes s'appliquent selon le paiement concerné :

• Les frais de transfert sont calculés strictement sur la valeur d'expertise.
• La taxe sur les affaires et le droit de timbre sont calculés sur la valeur d'expertise ou sur le prix de vente effectif, selon le montant le plus élevé.
• L'impôt sur le revenu est calculé sur la valeur d'expertise, en tenant compte de la durée de détention.

Il est possible de connaître à l'avance la valeur d'expertise d'un appartement donné auprès du même Bureau foncier, ce qui permet de chiffrer précisément les charges avant la signature.

Les quatre paiements en détail

Frais de transfert - 2 %. Il s'agit du paiement de base correspondant à l'enregistrement lui-même du transfert de propriété. Par usage, les parties le partagent à parts égales, mais cette répartition peut être modifiée par contrat. Pour les logements neufs, la loi protège l'acheteur : le promoteur ne peut lui imputer plus de la moitié de ces frais, et doit prendre en charge les autres taxes à sa propre charge.

Taxe spéciale sur les activités commerciales (SBT) - 3,3 %. Elle s'applique lorsque la vente est qualifiée de commerciale. Le critère déterminant est la durée de détention : si un particulier vend un appartement dans les cinq ans suivant son acquisition, la transaction est par défaut qualifiée de vente immobilière à but lucratif et la taxe est appliquée. Cette taxe est légalement à la charge du vendeur.

Droit de timbre - 0,5 %. Il est perçu auprès du vendeur, mais uniquement lorsque la SBT ne s'applique pas à la transaction. Ces deux paiements sont mutuellement exclusifs : soit la taxe sur les affaires de 3,3 %, soit le droit de timbre de 0,5 %, jamais les deux simultanément.

Impôt sur le revenu à la vente (withholding tax) - 1 % ou barème progressif. Pour les sociétés, il est retenu à un taux fixe de 1 % de la valeur d'expertise. Pour les personnes physiques, le calcul est plus complexe : un barème progressif est appliqué en tenant compte de la durée de détention, de sorte que le montant final dépend du nombre d'années pendant lesquelles l'appartement a été détenu.

La règle des cinq ans

La durée de détention est le principal facteur influant sur le montant des taxes. La logique est la suivante :

• Vente dans les 5 premières années (particulier) : la SBT de 3,3 % s'applique ; le droit de timbre n'est pas dû.
• Vente après 5 ans (particulier) : la SBT ne s'applique pas ; le droit de timbre de 0,5 % est dû à la place.
• Toute vente par une société : la SBT de 3,3 % est appliquée indépendamment de la durée de détention.

Pour l'acheteur, cela signifie concrètement que si le vendeur détient l'appartement depuis moins de cinq ans, ou le vend en tant que personne morale, la charge fiscale de la transaction est plus élevée. Il convient d'en tenir compte lors des négociations sur la répartition des charges entre les parties.

Tableau récapitulatif

Exemple de calcul

Appartement vendu 5 millions de bahts, détenu par un particulier depuis 3 ans (soit moins de cinq ans) :

• frais de transfert 2 % : 100 000 bahts ;
• SBT 3,3 % : 165 000 bahts ;
• impôt sur le revenu (personne physique) : environ 100 000 bahts ;
• taxe d'enregistrement : environ 300 bahts.

Soit un total approximatif de 365 000 bahts. Le droit de timbre n'est pas appliqué ici, car la SBT s'applique. Si le même vendeur avait détenu l'appartement pendant plus de cinq ans, la SBT aurait disparu et le droit de timbre de 0,5 % (25 000 bahts) s'y serait substitué, ce qui aurait abouti à une charge globale sensiblement inférieure.

Cas dans lesquels les taxes ne s'appliquent pas

Le transfert de propriété sans contrepartie n'est en principe pas soumis à la taxe sur les affaires. Cela concerne l'héritage et la donation de biens immobiliers à des enfants légitimes, ces transferts étant traités selon des règles distinctes. En revanche, si l'appartement est transmis de parents à enfants dans le cadre d'une vente ordinaire, les taux standard s'appliquent.

Lien avec l'acquisition par un étranger

Ces paiements ne dépendent pas de la nationalité de l'acheteur, mais ne surviennent qu'en cas de transfert de propriété légalement enregistré. Un étranger peut détenir un appartement en pleine propriété (freehold) dans la limite du quota de 49 % de propriété étrangère fixé par la loi sur les condominiums (Condominium Act), et l'enregistrement nécessite la présentation d'un justificatif d'importation de devises, à savoir le formulaire Tor Tor 3 (FET-form) délivré par une banque thaïlandaise. Sans ce document, le Bureau foncier ne procèdera pas à l'enregistrement de la propriété au nom de l'étranger, rendant ainsi les paiements décrits sans objet.

Points à vérifier et points d'attention

• Renseignez-vous à l'avance sur la valeur d'expertise de l'appartement auprès du Bureau foncier, car la majorité des paiements en est calculée.
• Vérifiez la durée de détention du vendeur : une détention inférieure à cinq ans implique une SBT de 3,3 % au lieu du droit de timbre de 0,5 %.
• Vérifiez le statut du vendeur : en cas de vente par une société, la SBT est toujours appliquée.
• Précisez dans le contrat qui supporte quel paiement : l'usage habituel n'est pas contraignant.
• Pour un logement neuf, assurez-vous que le promoteur ne vous impute pas plus de la moitié des frais de transfert.
• Prévoyez une marge dans votre budget pour la totalité des taxes : sans leur règlement, l'enregistrement ne pourra pas avoir lieu.
• Pour un étranger : préparez à l'avance le virement de devises et le formulaire Tor Tor 3 afin de ne pas compromettre l'enregistrement.