Imposta speciale sulle attività commerciali (SBT) in Thailandia: cosa paga il venditore in caso di rivendita prima dei 5 anni

Che cos'è l'SBT e perché è importante per l'acquirente

L'imposta speciale sulle attività commerciali (Specific Business Tax, SBT, in thailandese 'thurakij chapho') è un'imposta riscossa al momento del trasferimento della proprietà immobiliare in Thailandia, quando la transazione è considerata di natura commerciale. In pratica, essa indica quasi sempre una sola cosa: l'immobile viene venduto prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto. Lo Stato parte dal presupposto che una rivendita rapida non costituisca un cambio di abitazione, bensì un'estrazione di profitto, e la tassa conseguentemente.

Sebbene formalmente l'SBT sia a carico del venditore, per l'acquirente la questione non è affatto marginale. In primo luogo, l'importo dell'imposta diventa spesso oggetto di trattativa: le parti concordano frequentemente di ripartire le spese di registrazione presso il Dipartimento dei Terreni. In secondo luogo, se si acquista in vista di una successiva rivendita o di una locazione con uscita rapida, è proprio l'SBT a determinare la redditività effettiva dell'operazione.

Aliquota SBT e sua composizione

L'aliquota base dell'imposta speciale sulle attività commerciali è pari al 3% del prezzo della transazione. A essa si aggiunge un'addizionale municipale del 10% sull'importo dell'imposta stessa, per cui l'aliquota effettiva complessiva è pari al 3,3%.

Aspetto fondamentale: l'imposta è calcolata sul maggiore tra due valori, ossia il valore di stima ufficiale (assessed value) stabilito dal Dipartimento dei Terreni oppure il prezzo effettivo indicato nel contratto. Non è possibile abbassare la base imponibile 'sulla carta' al di sotto del valore stimato: il funzionario utilizzerà il proprio dato come riferimento.

La regola dei cinque anni: quando l'SBT non si paga

L'esonero principale riguarda le persone fisiche. Se il venditore è un privato e ha posseduto l'immobile per più di cinque anni prima del trasferimento, l'SBT non è dovuto. Al suo posto si paga la normale imposta di bollo (si veda il paragrafo successivo).

Oltre alla durata del possesso, la legge prevede ulteriori fattispecie in cui la persona fisica è esonerata dall'SBT:

• Residenza anagrafica. Se l'immobile era utilizzato come residenza principale e il nome del venditore risultava iscritto nel registro di casa (thabien baan) per almeno un anno dalla data di acquisto, l'imposta non è dovuta anche in caso di vendita prima dei cinque anni.
• Trasferimento agli eredi. Passaggio a un erede per legge o per testamento.
• Trasferimento al figlio legittimo (escluso il figlio adottivo).
• Trasferimento a titolo gratuito a enti statali, nonché a templi, chiese e moschee (con limitazioni di superficie).
• Beni ricevuti per successione.

Per le persone giuridiche (società thailandesi) la regola dei cinque anni non opera allo stesso modo che per i privati: la vendita di un immobile da parte di una società è quasi sempre soggetta all'SBT, in quanto considerata attività commerciale.

SBT e imposta di bollo: l'una in alternativa all'altra

Una confusione ricorrente riguarda l'imposta di bollo (stamp duty) e l'SBT: i due tributi non si sommano. La logica è di mutua esclusione:

• Se la transazione è soggetta all'SBT (3,3%), l'imposta di bollo non è dovuta.
• Se l'SBT non si applica (ad esempio, in caso di possesso superiore a cinque anni), si paga l'imposta di bollo pari allo 0,5%.

In altri termini, il venditore che ha detenuto l'immobile per più di cinque anni paga lo 0,5% invece del 3,3%. Questo è il senso finanziario della 'regola dei cinque anni'.

Quadro completo delle imposte sulla transazione

Per valutare il carico fiscale complessivo al momento del trasferimento della proprietà, è utile avere una visione d'insieme di tutti i pagamenti.

Importante: la tassa di registrazione del 2% è sempre dovuta, indipendentemente dall'applicazione dell'SBT o dell'imposta di bollo. La ritenuta alla fonte per i venditori privati è invece calcolata con aliquota progressiva in funzione della durata del possesso, mentre in caso di vendita da parte di una società l'acquirente persona giuridica trattiene un fisso dell'1% a titolo di acconto sull'imposta sul reddito del venditore.

Condominio, stranieri e valuta

L'SBT non dipende dalla cittadinanza del venditore: uno straniero che possiede un appartamento in condominio a titolo di proprietà piena (freehold) paga l'imposta secondo le stesse regole applicabili a un cittadino thailandese. Questo è un aspetto distinto dalla questione della quota: ai sensi della Legge sui Condomini, agli stranieri può essere intestata in proprietà non più del 49% della superficie totale degli appartamenti dell'edificio.

Occorre inoltre tenere presente la questione dell'introduzione dei fondi nel Paese. Per l'acquisto di un condominio a nome di uno straniero, i fondi devono provenire dall'estero in valuta straniera ed essere convertiti in baht in Thailandia; la banca rilascia a tal fine l'attestato Foreign Exchange Transaction (FET, in precedenza Tor.Tor.3). Questo documento sarà necessario al futuro venditore per poter rimpatriare liberamente i proventi al momento della rivendita. L'FET non ha un rapporto diretto con il calcolo dell'SBT, ma in sua assenza la transazione successiva e il rimpatrio dei fondi risulteranno più complessi.

Cosa verificare e a cosa prestare attenzione

• Durata del possesso del venditore. Verificare la data di registrazione del diritto a nome del proprietario attuale: meno di cinque anni significa quasi certamente SBT al 3,3%, più di cinque anni significa imposta di bollo allo 0,5%.
• Il venditore è una persona fisica o una società. La vendita da parte di una società thailandese è di norma soggetta all'SBT indipendentemente dalla durata del possesso.
• Iscrizione nel registro di casa. Se il venditore persona fisica era residente nell'immobile da più di un anno, è possibile l'esonero dall'SBT anche in caso di possesso inferiore a cinque anni.
• Base di calcolo. Le imposte sono calcolate sul maggiore tra il valore di stima e il prezzo contrattuale: richiedere in anticipo la stima del Dipartimento dei Terreni.
• Ripartizione delle spese. Specificare chiaramente nel contratto chi è tenuto a pagare ciascun onere: la formula '50/50 sulle imposte' senza ulteriori precisazioni genera controversie allo sportello di registrazione.
• FET/Tor.Tor.3. In caso di acquisto di un condominio a nome di uno straniero, conservare l'attestato di introduzione della valuta: sarà necessario al momento della futura vendita e del rimpatrio dei fondi.
• Verificare la quota del 49% per la proprietà straniera nell'edificio specifico prima di versare il deposito.
• Calcolare il netto. Per una rivendita a scopo di investimento, inserire nel modello di rendimento l'SBT e non l'imposta di bollo agevolata, qualora si preveda di uscire prima dei cinque anni.