Налоги с дохода от сдачи недвижимости в аренду в Таиланде

Кто платит налог с арендного дохода

Доход от сдачи недвижимости в Таиланде в аренду - это облагаемый доход (assessable income) по тайскому Налоговому кодексу (Revenue Code). Платить налог обязаны и граждане Таиланда, и иностранцы, независимо от того, переведена ли арендная плата на счёт внутри страны или за рубежом. Если объект физически находится в Таиланде, доход от него считается тайским по источнику и облагается тут.

Ключевой ориентир - статус налогового резидента. По §41 Налогового кодекса резидентом считается человек, который провёл в Таиланде в совокупности 180 и более дней за календарный год. На практике для арендного дохода это различие почти не играет роли: и резидент, и нерезидент платят налог с дохода, полученного от тайской недвижимости. Разница в статусе важнее для зарубежных доходов и для применения соглашений об избежании двойного налогообложения (Россия - Таиланд такое соглашение имеет).

Аренда облагается как обычный доход

Отдельного «налога на аренду» в Таиланде нет. Арендная плата входит в общий годовой доход физлица и облагается по прогрессивной шкале подоходного налога (Personal Income Tax). Так же, кстати, облагается и прибыль от продажи недвижимости: отдельного налога на прирост капитала в стране не существует - прирост стоимости актива учитывается в составе обычного дохода.

Прогрессивная шкала ставок

Ставки подоходного налога для физлиц - прогрессивные, от 5% до 35%. Доход делится на «корзины», и каждая часть облагается своей ставкой (это маржинальная шкала, а не «вся сумма по верхней ставке»).

Облагается не вся арендная плата «в лоб», а доход после вычетов и личных льгот. Для арендного дохода допускается расходный вычет: либо по фактически подтверждённым затратам на содержание объекта, либо стандартным процентом от валовой суммы (для жилой недвижимости обычно порядка 30%). Дополнительно применяется базовая личная льгота (60 000 бат) и другие персональные вычеты, на которые имеет право плательщик.

Две декларации в год

По арендному доходу действует особый порядок отчётности - не одна, а две декларации за год:

• Годовая декларация (ПНД 90/91) - подаётся до конца марта года, следующего за отчётным.
• Полугодовая декларация (ПНД 94) - обязательна именно для «пассивных» доходов вроде аренды, гонораров, доходов от строительства и продажи товаров. Срок - до конца сентября текущего налогового года; в ней декларируется доход за первое полугодие. Уже уплаченный по ней налог затем зачитывается в годовом расчёте.

То есть собственник, сдающий квартиру или виллу, в норме отчитывается дважды: в сентябре - за первое полугодие, и в марте - итогово за весь год.

Удержание у источника (withholding tax)

Если арендатор - юридическое лицо (например, тайская компания снимает жильё сотруднику или офис), оно обязано удерживать налог у источника при выплате аренды и перечислять его в бюджет. Для аренды недвижимости ставка удержания обычно составляет 5%. Это не дополнительный налог, а аванс: удержанная сумма зачитывается в счёт итогового обязательства собственника по годовой декларации. При аренде физлицом у физлица удержания, как правило, нет - арендодатель сам декларирует и платит.

Штрафы за нарушения

Налоговая дисциплина в Таиланде подкреплена ощутимыми санкциями:

• Неподача декларации - штраф в размере двукратной суммы причитающегося налога плюс пеня 1,5% в месяц.
• Неверно поданная (заниженная) декларация - однократный штраф в размере суммы налога плюс та же ежемесячная пеня 1,5%.

Пеня начисляется на весь период просрочки, поэтому затягивать с уплатой невыгодно.

Соглашение об избежании двойного налогообложения

Между Россией и Таиландом действует налоговое соглашение. Доход от недвижимости по общему правилу облагается в стране, где находится объект, то есть в Таиланде. Это не освобождает от обязанностей в стране налогового резидентства собственника, но позволяет зачесть уплаченный в Таиланде налог и избежать повторного обложения той же суммы. Конкретику стоит сверять с действующей редакцией соглашения и своим статусом резидента.

Что проверить / на что обратить внимание

• Считайте дни. 180+ дней в Таиланде за календарный год = статус резидента (§41). Это влияет на обложение зарубежных доходов и применение налогового соглашения.
• Не пропустите полугодовую ПНД 94 до конца сентября - для аренды она обязательна, а не «по желанию».
• Выберите способ вычета расходов - фактические затраты или стандартный процент; сравните, что выгоднее.
• Получите тайский налоговый номер (TIN) и при необходимости подавайте декларацию даже при небольшом доходе - это снимает риск штрафа.
• Сохраняйте договор аренды и платёжные документы - подтверждение доходов и расходов.
• Уточните, кто арендатор. Юрлицо удерживает 5% у источника; возьмите справку об удержании для зачёта.
• Учтите валютный контроль. Для будущей репатриации средств за рубеж важна корректно оформленная форма FET (бывш. Tor Tor 3) при вводе денег в страну.
• Сверьтесь с соглашением РФ-Таиланд, чтобы не заплатить налог дважды.
• При сколько-нибудь значимом обороте от аренды разумно вести учёт через тайского бухгалтера - это дешевле, чем штрафы и пени.